Правомерны ли претензии застройщика при неоплаченном допсоглашении к ДДУ?

Формально довод у застройщика есть, но и у Вас сильное возражение, а Ваши требования по качеству и просрочке его угроза не отменяет. ДДУ считается заключенным с момента регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ), изменения оформляются в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ), поэтому застройщик и считает, что без регистрации рассрочки действует срок оплаты из самого ДДУ. Но он сам подписал допсоглашение, а Вы платите по его графику. Сторона, которая подтвердила действие договора, не вправе ссылаться на его незаключенность, если это противоречит добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Суд оценивает это по обстоятельствам, поэтому гарантии нет, но позиция у Вас защитная

Если суд все же примет сторону застройщика, оставшиеся 30% будут считаться просроченными по сроку из ДДУ. Это пени 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день от суммы просроченного платежа (ч. 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ), а при просрочке больше двух месяцев у застройщика появляется основание для одностороннего отказа от договора (ч. 4, 5 ст. 5). Вашу неустойку за просрочку передачи это не снимает: гражданину застройщик платит 1/150 ставки в день от цены договора (ч. 2 ст. 6). Дни с 22.03.2024 по 31.12.2025 не считаются ни для Вашей неустойки, ни для пени застройщика (п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326)

По качеству Вы вправе до подписания передаточного акта потребовать составить акт о несоответствии и не подписывать передаточный акт, пока застройщик не устранит недостатки (ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ). Просто не приходить на приемку без такого акта опасно: при уклонении участника от подписания застройщик освобождается от неустойки, если сам выполнил свои обязательства (ч. 2 ст. 6). Насколько крепко возражение о добросовестности, видно по тексту допсоглашения: кто обязан был подать его на регистрацию и что в нем сказано о графике после сдачи дома. Ошибка на приемке может стоить неустойки за всю просрочку. Пришлите допсоглашение в чат здесь до подписания акта, разберем по документу

Здравствуйте, Никита!

Угроза застройщика не означает, что вы автоматически обязаны выплатить неустойку за оставшиеся 30%. Риск действительно существует, поскольку изменение условий зарегистрированного ДДУ требует соблюдения установленной формы. Однако застройщик сам подписал соглашение о рассрочке и принимает платежи по согласованному графику. Это существенные обстоятельства для возражений против начисления пеней и ссылок на нарушение сроков оплаты.

Я бы рекомендовал сейчас письменно потребовать от застройщика подтвердить отсутствие просроченной задолженности по согласованному графику и предложить оформить государственную регистрацию дополнительного соглашения. Важно также установить, почему оно не было зарегистрировано. Само объяснение о том, что рассрочка продолжается после сдачи дома, необходимо проверить, желательно с учетом письменной позиции Росреестра.

Отдельно обратите внимание на приемку квартиры. В 2026 году действует специальный порядок по Постановлению Правительства РФ № 2380. При несущественных недостатках их следует зафиксировать в передаточном акте. При существенных нарушениях качества либо разногласиях относительно перечня недостатков предусмотрен осмотр с участием специалиста. Поэтому просто отказываться от подписания акта до устранения любых замечаний рискованно.

Ваши требования по качеству и просрочке передачи квартиры не прекращаются только потому, что застройщик предъявляет встречные претензии по оплате. Но до подписания акта необходимо проверить оба договора, сроки платежей и порядок приемки, чтобы не создать дополнительных оснований для спора.

Могу провести правовой анализ ДДУ и дополнительного соглашения, оценить риск взыскания пеней и расторжения договора, а также подготовить письменную позицию для застройщика. Уточните, пожалуйста, у вас есть официальный отказ Росреестра в регистрации соглашения или документы просто не подавались?

Здравствуйте, Никита! Коллеги верно указали главные аргументы. Добавлю, как это выглядит в споре и что важно сделать сейчас.

   Довод застройщика слабый. Он сам подписал допсоглашение и принимал платежи по его графику. Сторона, которая приняла исполнение по договору, не вправе ссылаться на его незаключенность (п. 3 ст. 432 ГК РФ), а заявление о недействительности не имеет значения, если сторона своим поведением подтверждала действие сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ). Даже если застройщик заявит неустойку за просрочку оплаты, суд вправе снизить ее (ст. 333 ГК РФ), и это не отменяет Ваших требований.

   Ваши требования. За просрочку передачи квартиры начисляется неустойка (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ), по недостаткам Вы вправе требовать их безвозмездного устранения (ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Учтите, что по финансовым санкциям к застройщикам действуют особенности, установленные постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326: отсрочка их исполнения продлена до 31.12.2026. Поэтому неустойку можно заявить и взыскать, но получить деньги, вероятно, удастся позже.

   Что сделать при приемке:

1. Не подписывать акт приема-передачи без оговорок. Составить акт осмотра с перечнем недостатков, при необходимости с участием специалиста.

2. Продолжать платить по графику допсоглашения и сохранять все платежки: это лучший аргумент против довода о просрочке.

3. На угрозу застройщика ответить письменно, сославшись на подписанное им допсоглашение и принятые платежи.

4. Предложить застройщику зарегистрировать допсоглашение или отразить порядок оплаты остатка в акте приема-передачи.

   Когда одновременно идут приемка, просрочка и спор об оплате, важно, чтобы каждый документ подкреплял Вашу позицию. Если будет удобно, могу проверить ДДУ и допсоглашение и подготовить ответ застройщику и претензию по недостаткам и неустойке с учетом действующих ограничений. Понадобятся ДДУ, допсоглашение, график и платежки, акт осмотра. Написать можно в личный чат здесь, на Правоведе.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро