Екатерина, добрый день.
Поскольку мы пока не знаем, была ли выписка из ЕГРН на момент сделки и что именно в ней значилось, предлагаю выстроить защиту так, чтобы она охватила оба варианта развития событий. При этом важно сразу учесть один нюанс, который часто упускают: сама по себе запись в реестре не исчезнет, но это не лишает вас права требовать компенсацию с продавца, который прямо заверил вас в обратном. Предлагаю разобрать три возможных сценария от самого выгодного для вас к наиболее сложному, и по каждому я укажу правовую основу и перечень документов, которые потребуются.
Первый и наиболее перспективный путь основан на том, что в договоре купли-продажи Администрация прямо заверила вас в отсутствии обременений, и закон в этом случае на вашей стороне. Правовая основа здесь опирается на статью 431.2 ГК РФ о недостоверных заверениях и статью 460 ГК РФ о передаче товара с правами третьих лиц. Суть проста: если продавец дал письменное заверение, а оно оказалось ложным, он обязан возместить причиненные этим убытки, и вам не нужно доказывать, что чиновники действовали злонамеренно, достаточно самого факта расхождения между договором и реестром. Требовать можно прежде всего разницу в цене, поскольку вы заплатили за чистый участок, а получили актив с ограничениями, рыночная стоимость которого ниже, и эту переплату можно взыскать. Кроме того, если вы уже понесли расходы на оценку, юристов или не смогли реализовать какой-то проект из-за трубы, эти суммы также включаются в убытки. Для иска понадобятся три опоры: договор купли-продажи с тем самым пунктом об отсутствии обременений, выписка из ЕГРН, где видно, что сервитут установлен до сделки, и желательно отчет независимого оценщика о снижении стоимости участка.
Второй вариант позволяет пойти с другой стороны, если первый покажется вам долгим или Администрация начнет упираться. Труба лежит на вашей земле, и ей пользуется конкретная организация, поэтому можно требовать плату с фактического пользователя. Правовая основа здесь опирается на статью 274 ГК РФ и земельное законодательство, согласно которым собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лица, в интересах которого этот сервитут установлен. Если Администрация получала деньги от газовиков за десять лет вперед, а вы как новый собственник несете бремя ограничений, логично требовать плату с Мособлгаза, будь то через заключение соглашения или через взыскание неосновательного обогащения за период, когда труба уже находится на вашем участке, причем размер платы определяется по соглашению или через суд исходя из рыночной стоимости аренды части участка либо процента от кадастровой стоимости. Для этого потребуются выписка из ЕГРН на участок, документы, подтверждающие, что именно Мособлгаз является обладателем сервитута или владельцем трубы, и переписка с Администрацией о том, что они получали платежи.
Третий сценарий связан с попыткой оспорить сам сервитут, и он наименее приятен и наиболее рискован. Если это публичный сервитут, он оспаривается через суд в порядке КАС РФ, а правовая основа здесь опирается на главу V.7 Земельного кодекса, согласно которой публичный сервитут устанавливается для нужд неопределенного круга лиц. Если труба нужна только для коммерческих целей Мособлгаза, а не для газификации города, это повод для отмены, и также важно, проводились ли общественные слушания. Однако суды крайне неохотно сносят уже проложенные коммуникации, и даже при доказанном нарушении процедуры суд может отказать в сносе трубы, ссылаясь на баланс интересов, поэтому этот путь стоит выбирать, если вы готовы к долгому процессу и хотите либо добиться демонтажа, либо создать давление на Администрацию для мирного урегулирования по первому сценарию. Понадобятся постановление Администрации об установлении сервитута, протоколы публичных слушаний, если они были, и ходатайство Мособлгаза.
Начинайте с первого сценария, а именно направьте Администрации досудебную претензию с требованием о снижении цены или возмещении убытков на основании заверения в договоре, и параллельно запросите у них копию постановления об установлении сервитута, чтобы понять его природу и цели. Если Администрация откажется, подавайте иск, а в случае необходимости подключите Мособлгаз в качестве соответчика или третьего лица.
