Нужно ли выделять долю в квартире третьему ребенку при использовании маткапитала?
Добрый день. Должна ли я выделять долю в квартире 3-му ребёнку, т.к он родился после использования мат.капитала. Сейчас хотим продать квартиру. Нотариус настаивает, чтобы выделили долю ещё и 3 ребёнку. Сертификат был получен в 2012г. а родился 3 ребёнок в 2017г.
Здравствуйте, Людмила!
Если доли детям ещё не выделялись, нотариус, вероятно, прав: при неисполненном обязательстве оформить квартиру в общую собственность родителей и детей третьего ребёнка обычно также включают, если он родился до выделения долей. Само по себе то, что маткапитал использовали до его рождения, не решает вопрос. По статье 10 части 4 Федерального закона № 256-ФЗ жильё, приобретённое с использованием маткапитала, оформляется в общую собственность родителей и детей; действующая редакция прямо упоминает последующих детей.
Если же доли были оформлены до рождения третьего ребёнка и обязательство исполнено, повторно наделять его долей только из-за рождения обычно не требуется. Поэтому важно установить не только год получения сертификата, но и когда именно использовали средства, погасили ипотеку и оформляли доли. Для старых ситуаций также имеет значение редакция закона, действовавшая в соответствующий период.
Если третьему ребёнку выделят долю, для продажи квартиры потребуется предварительное разрешение органа опеки, поскольку отчуждается имущество несовершеннолетнего (статья 37 ГК РФ). Размер долей не обязательно должен быть одинаковым.
Вы уже оформляли доли детям, и в каком году? Квартира покупалась с ипотекой? Если пришлёте даты и документы, можно отдельно разобрать вашу ситуацию в личном платном чате.
Людмила, здравствуйте! Коллега верно описал общее правило. Добавлю, почему нотариус на этом настаивает и как это сделать с наименьшими сложностями.
Обязанность оформить жилье в общую собственность с детьми касается всех детей, которые есть в семье на момент исполнения обязательства, а не только тех, что родились до использования сертификата (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Раз доли до рождения третьего ребенка выделены не были, при выделении сейчас ему тоже положена доля. Нотариус проверяет это, потому что сделка без выделения долей детям может быть оспорена, а покупатель рискует квартирой.
Порядок обычно такой:
1. Заключить у нотариуса соглашение об определении долей между Вами, супругом и всеми тремя детьми. Доли детей рассчитываются исходя из суммы маткапитала, а не всей стоимости квартиры (это позиция Верховного Суда РФ, отраженная в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016).
2. Получить предварительное разрешение органа опеки на продажу квартиры с долями детей (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ). Опека обычно требует, чтобы детям одновременно были выделены доли не меньшей площади или стоимости в новом жилье, или открыть на их имя счета.
3. Продать квартиру, указав в договоре и детей как продавцов в лице родителей.
Ошибки в расчете долей и в заявлении в опеку часто приводят к отказу и срыву сделки с покупателем. Если будет удобно, могу рассчитать доли, подготовить проект соглашения и заявление в опеку под Вашу сделку. Для этого пришлите документы о покупке квартиры, сумму маткапитала и данные о новой квартире, если она уже есть. Сделать это можно в личном чате здесь, на Правоведе.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
