Здравствуйте, Алексей.
Оба варианта допустимы, но основное различие состоит в том, что при личном подписании отсутствуют дополнительные риски, связанные с полномочиями представителя. При этом ни один способ не исключает оспаривания сделки.
Личное подписание через Госключ
Документ, подписанный УКЭП равнозначен бумажному документу с собственноручной подписью. Использование Госключа само по себе не снижает юридическую силу договора. см. ст 6 Федерального закона от 06.04.2011 N 63-ФЗ «Об электронной подписи»
Управлением Росреестра по Хабаровскому краю разъяснялось, что получение УКЭП в Госключе предполагает подтвержденную учетную запись Госуслуг и идентификацию владельца: очно, по загранпаспорту нового образца с использованием устройства с NFC либо по ранее зарегистрированной биометрии. Ключ создается, хранится и применяется в приложении.
Вместе с тем, идентификация при выдаче сертификата УКЭП не означает, что при каждом подписании заново проводится такая же проверка личности, она не проводится по понятным причинам. Сохраняются риски неправомерного использования приложения, подписания под влиянием обмана или давления, а также спора о способности человека понимать значение своих действий.
УКЭП подтверждает принадлежность подписи и неизменность подписанного файла при соблюдении установленных законом условий, но не удостоверяет свободу волеизъявления в том объеме, в котором это исследуется при нотариальном удостоверении сделки. см. ст.11 ФЗ «Об электронной подписи»
В письме от 02.07.2025 № 13-00997/25 Росреестр разъяснил, что представляемый электронный договор должен быть подписан УКЭП обеих сторон. Подписание заявления или всего комплекта одним заявителем не заменяет недостающую подпись стороны на договоре. Скан договора с изображениями собственноручных подписей также не заменяет надлежащий электронный договор.
С 1 июля 2026 года действует механизм, позволяющий обойтись без предварительной отметки в ЕГРН о возможности электронной регистрации, если документы подписаны УКЭП и стороны идентифицированы через единую биометрическую систему. Выпуск УКЭП в Госключе и идентификация сторон для этой процедуры — разные этапы. см. Письмо Росреестра от 07.07.2026 № 06-7418-МС/26.
Риски снижает только непосредственная связь с собственником, что невозможно исходя из условий вопроса, подтверждение принадлежности объекта, цены и порядка расчетов, проверка подписываемого файла (согласованного окончательно проекта договора) и сохранение электронного договора, подписей обеих сторон и результатов их проверки.
Подписание представителем по консульской доверенности
Консульские должностные лица вправе удостоверять доверенности. При этом договоры об отчуждении недвижимости, находящейся в России, исключены из числа сделок, которые они удостоверяют. Таким образом, необходимо различать удостоверение доверенности и удостоверение самого договора продажи. см. разъяснения МИД РФ.
Основные риски
1.Отсутствие полномочий или их превышение.
При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при их превышении сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если представляемый впоследствии не одобрит сделку. см. ст. 183 ГК РФ.
Указанное увеличивает объем действий сторон по проверке необходимых полномочий.
2. Прекращение доверенности.
Ст.188 ГК РФ предусматривает, в частности, прекращение доверенности вследствие истечения срока, отмены доверителем, отказа представителя от полномочий, смерти доверителя или представителя, признания их недееспособными, ограниченно дееспособными или безвестно отсутствующими.
При этом прекращение доверенности не означает автоматически, что результаты действий представителя во всех случаях утрачивают силу. П.2 ст.189 ГК РФ предусматривает сохранение прав и обязанностей для представляемого и его правопреемников, если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать.
3. Проверка факта выдачи доверенности.
МИД прямоуказывает, что факт выдачи можно проверить через портал Федеральной нотариальной палаты. В том же разъяснении указано, что доверенность может быть отменена в любом российском дипломатическом представительстве или консульском учреждении независимо от места ее выдачи. Риски здесь — нет оснований считать эффективной такую проверку, соответствие результатов такой проверки фактическому положению дел на дату с учетом фактической своевременности регистрации консульских доверенностей в базе, что в результате сводит на «нет» эффективность такой проверки.
4. Принадлежность продаваемого имущества, это делать нужно, подробностей не касаюсь, к существу вопроса не относится.
5. Передоверие. Такую возможность тоже следует учитывать, самих нюансов не касаюсь, так как исходя из существа вопроса передоверия не следует.
Учитывая все вышеуказанное — заключение договора по консульской доверенности опаснее личного подписания через Госключ, так как рисков и моментов, подлежащих уточнению при участии представителя все-таки больше. При этом, поскольку подготовка сделки также требует участия продавца, то и нюансов с проверкой его полномочий все же в любом случае не избежать.
Отдельные моменты для проработки — Вы указали, что расчеты предполагаются на личный счет собственника. при предположении, что он гражданин РФ (имеет УКЭП через госключ), значение для вас будет иметь то, на счет какого банка планируется расчет (санкционное и валютное законодательство), а также и налоговые нюансы для продавца (схемы с занижением стоимости и т.д).
Если вы уже выбираете способ оформления сделки, участия собственника, как стороны, в рамках доп.услуг возможна практическая помощь по проверке документов до подписания: доверенность, договор, включая порядок расчетов, учет прочих нюансов. Вы получите конкретные замечания и формулировки для исправления — чтобы заранее устранить спорные моменты и понимать, на каких условиях проходить сделку. Доп.услуги возможны в чате.
С уважением
3.Что обязательно нужно проверить перед сделкой?
Статус доверенности. В день сделки и повторно в день регистрации проверьте доверенность по QR-коду или номеру через официальный бесплатный реестр ФНП (Федеральной нотариальной палаты). Убедитесь, что она не отозвана (ст. 188 ГК РФ).
Полномочия в тексте. Доверенность должна содержать четкие права: «продать жилые апартаменты [адрес]», «определять цену и условия по своему усмотрению», «подписать договор купли-продажи» и «подать документы на государственную регистрацию».
Личность собственника. Настаивайте на созвоне с собственницей по видеосвязи с записью экрана. Она должна показать паспорт, подтвердить волю продать объект за указанную сумму, подтвердить личность мамы и назвать реквизиты своего счета. Дееспособность и банкротство. Запросите справки из ПНД и НД на собственницу (выдаются по месту ее постоянной регистрации в РФ). Проверьте ее на сайтах ФССП и ЕФРСБ (банкротство). Если она обанкротится в течение 3 лет, сделку скорее всего оспорят.
4.Какие пункты добавить в договор. Здесь укажу на основное:
Получатель денег -только собственник, это критически важный пункт. «Оплата цены Объекта производится Покупателем путем перечисления денежных средств по безналичному расчету на личный банковский счет Продавца (ФИО собственницы, номер счета в банке РФ)».
Гарантия действительности доверенности: «Поверенный (Мама) гарантирует Покупателю, что на момент подписания настоящего Договора действие доверенности не прекращено, она не отменена и не отозвана Доверителем (Продавцом)».
Заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ): «Продавец заверяет, что не имеет неисполненных обязательств, способных привести к его банкротству, не находится в процедуре банкротства, не состоит на учете в ПНД/НД и полностью осознает значение совершаемой сделки».
5.Все остальные моменты по вашей ситуации можно детально разобрать в чате.При необходимости напишите мне в чат.