Мы готовы заключить основной договор купли-продажи и провести расчёты через обычный покрытый аккредитив на полную стоимость квартиры в нашу пользу

Question

Мы продаём квартиру, доли в которой принадлежат в том числе несовершеннолетним детям. С покупателем подписан предварительный договор купли-продажи в простой письменной форме. В договоре предусмотрен расчёт через аккредитив, без указания на его трансферабельность (переводной характер). Разрешение органов опеки на продажу получено. Мы готовы заключить основной договор купли-продажи и провести расчёты через обычный покрытый аккредитив на полную стоимость квартиры в нашу пользу. Однако покупатель уже после подписания предварительного дкп стал настаивать исключительно на трансферабельном аккредитиве, при котором часть стоимости нашей квартиры должна быть перечислена непосредственно застройщику в счёт приобретения нами другой квартиры. Мы не согласны на изменение схемы расчётов из-за дополнительных рисков. Покупатель, в свою очередь, теперь отказывается проводить сделку через обычный аккредитив. Вопросы: 1. Если основной договор не будет заключён из-за этих разногласий, кто юридически будет считаться уклонившимся от сделки? 2. Вправе ли покупатель требовать трансферабельный аккредитив, если в предварительном договоре такой способ расчётов не предусмотрен? 3. Может ли покупатель взыскать с нас предусмотренную предварительным договором неустойку если мы готовы заключить сделку на первоначальных условиях? 4. Влияет ли на действительность предварительного договора то, что он заключён в простой письменной форме, хотя среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети и последующий основной договор подлежит нотариальному удостоверению?

Эрик Степанов · Accepted Answer

Здравствуйте! По изложенным обстоятельствам ваша позиция по расчётам обоснованна, однако решающее обстоятельство другое: предварительный договор, заключённый без нотариального удостоверения, вероятнее всего, ничтожен. Это существенно снижает риск взыскания с вас договорной неустойки и понуждения к продаже. 1. Кто считается уклонившимся от заключения основного договора? Если бы предварительный договор был действительным, при доказанном отказе покупателя заключить основной договор на согласованных условиях именно его поведение могло бы квалифицироваться как необоснованное уклонение. Ваш отказ принять новую схему расчётов не равнозначен отказу продать квартиру. Пункты 1, 2 и 5 статьи 429 ГК РФ : По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Следовательно, при ничтожности предварительного договора вопрос об уклонении от исполнения обязательства заключить основной договор теряет первоначальное значение: такое обязательство по ничтожному договору не возникает. 2. Вправе ли покупатель требовать трансферабельный аккредитив? Предлагать изменение расчётов покупатель вправе, но односторонне навязать трансферабельный аккредитив не может . Пункт 1 статьи 870.1 ГК РФ : Исполнение аккредитива может осуществляться лицу, указанному получателем средств, если возможность такого исполнения предусмотрена условиями аккредитива и исполняющий банк выразил свое согласие на такое исполнение (далее — переводной (трансферабельный) аккредитив). Переводной аккредитив отличается от обычного тем, что допускает исполнение второму получателю. Обязанность перечислять часть покупной цены застройщику из одного лишь условия предварительного договора о расчётах через аккредитив не следует. При этом важно проверить точную редакцию договорного условия: определены ли получатели денег, порядок раскрытия аккредитива и другие параметры. Отсутствие слова «трансферабельный» не означает, что все остальные условия обычного аккредитива уже согласованы.

Эрик Степанов · Answer

3. Может ли покупатель взыскать с вас неустойку? По изложенным обстоятельствам оснований для взыскания договорной неустойки не усматривается. Пункты 1 и 2 статьи 330 ГК РФ : Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Здесь имеются два самостоятельных возражения против требований покупателя: отсутствие доказанного нарушения с вашей стороны и ничтожность предварительного договора вследствие несоблюдения нотариальной формы. Однако окончательно оценить риск можно только после изучения формулировки неустойки, условий о расчётах и обстоятельств передачи денежных средств. Если покупатель передавал аванс или задаток, вопрос об их возврате необходимо рассматривать отдельно. 4. Действителен ли предварительный договор без нотариального удостоверения? Нет, при описанном составе собственников предварительный договор должен был быть нотариально удостоверен. Часть 2 статьи 54 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» : Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. В сочетании с приведённой выше нормой о форме предварительного договора это означает, что заключённый вами в простой письменной форме предварительный договор ничтожен, если его действительная правовая природа соответствует предварительному договору купли-продажи. Дополнительно пункт 3 статьи 163 ГК РФ : Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Полученное разрешение органов опеки не устраняет нарушение нотариальной формы. При этом нужно проверить само разрешение: не предусмотрено ли в нём обязательное перечисление части средств на определённые счета или приобретение другого жилья в установленном порядке. Что необходимо сделать сейчас Направьте покупателю письменное уведомление, зафиксировав готовность заключить нотариальный основной договор на согласованных условиях без перечисления части цены застройщику через переводной аккредитив. Запросите письменный ответ. Сохраните переписку, предложения покупателя об изменении расчётов и подтверждения своей готовности провести сделку. Это поможет доказать обстоятельства переговоров, если возникнет спор. Для окончательной оценки необходимы два обстоятельства: Предусмотрен ли предварительным договором задаток, аванс или иной платёж, и передавались ли деньги фактически? Содержит ли разрешение опеки конкретные условия о направлении выручки от продажи детских долей? По вашему делу могу отдельно проверить предварительный договор, разрешение опеки и условие о неустойке, после чего подготовить правовую позицию и письменный ответ покупателю для предотвращения необоснованных денежных требований.

Эрик Степанов · Answer

Обязаны ли мы возвращать покупателю задаток, учитывая что он уже в процессе начал менять условия оплаты? Да, при описанных обстоятельствах полученный задаток, скорее всего, придётся вернуть, но только в одинарном размере. То, что покупатель после подписания предварительного договора стал требовать другую схему расчётов, не даёт вам безусловного права оставить деньги себе. Пункт 2 статьи 381 ГК РФ : Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Однако в вашем случае существует более существенное обстоятельство: предварительный договор заключён без обязательного нотариального удостоверения . Пункт 2 статьи 429 ГК РФ : Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Если предварительный договор действительно ничтожен и задаток передан именно в обеспечение обязательств по нему, применять последствия виновного неисполнения такого договора оснований нет. Пункт 2 статьи 167 ГК РФ : При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Поэтому ваша основная правовая позиция заключается в возврате фактически полученной суммы без удвоения. Требование покупателя о переводном аккредитиве дополнительно подтверждает наличие разногласий, но не отменяет последствий недействительности договора. Не рекомендую пока подписывать соглашение о вашей виновности в срыве сделки или о возврате двойного задатка. Сначала необходимо проверить условия предварительного договора и соглашения о задатке. Уточните один момент: задаток оформлен отдельным соглашением или условие о нём содержится непосредственно в предварительном договоре? Это существенно для окончательной оценки возможности удержания денег и требований покупателя.

Эрик Степанов · Answer

Также в нашем договоре указано что задаток не возвращается если покупатель отказывается от сделки, а если отказывается продавец, то выплачивает неустойку + возвращает задаток Для более подробного разбора вашей ситуации, можете обратиться в личный чат на платной основе.

Алексей Григорьев · Answer

Здравствуйте, Валерия! По вашему уточнению о задатке есть важный нюанс. Если предварительный договор продажи квартиры с долями несовершеннолетних заключен без нотариального удостоверения, он, как правило, ничтожен в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ и части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ. В таком случае полученный задаток обычно придется вернуть в одинарном размере, даже если покупатель впоследствии стал требовать другую схему расчетов. Но оснований взыскивать с вас двойной задаток или договорную неустойку только за несостоявшуюся сделку при ничтожности договора, как правило, нет. При этом обязательно нужно проверить разрешение опеки. Если в нем предусмотрен определенный порядок направления денег от продажи детских долей, схема расчетов должна соответствовать этим условиям. Само по себе желание покупателя использовать переводной аккредитив не делает такую схему обязательной для вас. Могу проверить предварительный договор, условие о задатке и разрешение опеки, после чего подготовить письменный ответ покупателю, чтобы снизить риск денежных требований. Документы можете прислать мне в личный чат.

Алексей Григорьев · Answer

Валерия, если покупатель отказывается заключать сделку на первоначальных условиях и требует переводной аккредитив, которого вы не согласовывали, это само по себе не означает вашего отказа от сделки. При действительном предварительном договоре такое поведение покупателя может быть основанием для удержания задатка по статье 381 ГК РФ. Однако в вашей ситуации есть существенная проблема с нотариальной формой предварительного договора. Если он ничтожен, условие о невозврате задатка при отказе покупателя, как и условие о неустойке при отказе продавца, не применяется. Тогда полученную сумму, как правило, придется вернуть в одинарном размере. Поэтому сейчас важно письменно зафиксировать вашу готовность провести сделку на первоначальных условиях и отказ покупателя от них. А чтобы определить, можно ли законно удержать задаток и исключить риск неустойки, нужно изучить сам договор и разрешение опеки. Можете прислать их мне в личный чат.

Константин Лучников · Answer

Валерия, здравствуйте! Коллеги верно указали главное: если среди продавцов есть несовершеннолетние, основной договор подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ), а предварительный договор заключается в той же форме, что и основной, иначе он ничтожен (п. 2 ст. 429 ГК РФ, п. 24 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49). Дополню практической частью, которая защитит Вас при любом подходе суда к договору. 1. Задаток. Соглашение о задатке следует судьбе основного обязательства. При ничтожном предварительном договоре условие «задаток не возвращается, а продавец платит неустойку и возвращает задаток» не применяется (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Полученную сумму придется вернуть в одинарном размере как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Затягивать с возвратом не стоит: с момента, когда получатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения, на сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Удобнее всего возвращать задаток при подписании соглашения о прекращении отношений или после письменного требования покупателя, с распиской или переводом с назначением платежа. 2. Если суд все же сочтет договор действительным. Способ расчетов является условием договора, и изменить его можно только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ, ст. 310 ГК РФ). Переводной аккредитив, по которому часть денег идет застройщику, это уже другие условия. Отказ продавца принять новые условия не является уклонением от заключения основного договора на согласованных условиях. 3. Главное, что стоит сделать сейчас: до истечения срока, указанного в предварительном договоре, направить покупателю письменное предложение заключить основной договор на первоначальных условиях (покрытый аккредитив на полную цену в Вашу пользу) с проектом договора и предложением даты у нотариуса. Направлять лучше заказным письмом с описью вложения на адрес из договора (ст. 165.1 ГК РФ). Если в срок ни одна сторона не направит такое предложение, обязательства по предварительному договору прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ, п. 28 постановления Пленума № 49). Ваше письмо фиксирует готовность к сделке и показывает, кто именно отказался от согласованной схемы. Это пригодится, если покупатель предъявит претензию о неустойке. 4. Разрешение опеки. Проверьте его срок действия и условия о том, куда направляются деньги за доли детей. Если разрешение предписывает приобретение детям доли в конкретном жилье, схему расчетов в новом договоре придется согласовать с этим условием, иначе нотариус может отказать в удостоверении. Здесь многое зависит от точных формулировок предварительного договора (срок, условие об аккредитиве, порядок внесения задатка) и разрешения опеки, а ошибка в письме покупателю может обернуться спором о том, кто уклонился от сделки. Если будет удобно, могу в личном чате здесь, на Правоведе, проверить договор и разрешение опеки и подготовить письмо-предложение покупателю с позицией по задатку и неустойке. Для этого понадобятся скан предварительного договора, документ о задатке и разрешение опеки. Стоимость разбора документов 3 000 руб., срок 1 рабочий день. С уважением, Лучников Константин, юрист, партнер адвокатского бюро