Здравствуйте ситуация с покупкой недвижимости, при сделке о задатке по долгам и подписанием договора о задатке ю, мы покупатель и нас риелтор не уведомил об аресте покупаемой недвижимости, какие наши действия и гарантии
Добрый день!
Что написано в вашем договоре с агентством/риелтором об обязанности проверить объект на аресты и обременения? Кто получил задаток и какие условия о возврате/двойной сумме зафиксированы в соглашении о задатке? Является ли арест действующим на момент проверки и знал ли о нём продавец? А также подписан ли уже основной договор купли-продажи или речь пока только о предварительном соглашении — от ответов на эти вопросы зависит, к кому и какие требования предъявлять в первую очередь.
Виталий, здравствуйте!
Сначала необходимо установить содержание ограничения и условия подписанного соглашения. Арест имущества, запрет регистрационных действий и ипотека — разные обременения с разными последствиями.
Получите актуальную выписку ЕГРН и документ, которым установлен арест или запрет. Проверьте, кто получил деньги: собственник либо риелтор, и имел ли риелтор полномочия принимать их от имени продавца.
До выяснения обстоятельств не передавайте дополнительные суммы, особенно на погашение чужих долгов без согласованного и документально оформленного механизма сделки.
Дальнейшие требования зависят от соглашения:
— если сумма является задатком и за неисполнение обеспеченного обязательства отвечает получившая его сторона, по статье 381 ГК РФ можно требовать двойную сумму;
— если это аванс, автоматического права на двойной возврат нет;
— наличие ареста само по себе ещё не означает, что двойной задаток уже подлежит взысканию: необходимо оценить срок заключения основной сделки, обязанность продавца снять ограничение и причины неисполнения.
Направьте продавцу письменное требование сообщить основание ограничения и подтвердить возможность его снятия к согласованной дате сделки. Не оформляйте происходящее как немотивированный отказ покупателя, пока не определены нарушения продавца.
Ответственность риелтора оценивается отдельно по договору оказания услуг: входила ли в его обязанности юридическая проверка, какую информацию он предоставил и какие убытки вызвало нарушение.
Гарантировать покупку недвижимости или возврат денег без изучения соглашений нельзя. Сейчас главное — проверить ограничения, сохранить переписку и правильно зафиксировать требования к продавцу и риелтору.
Если мой ответ стал для Вас полезным, буду благодарна.
Виталий, здравствуйте! Коллеги верно разграничили задаток и аванс. Дополню тем, как арест влияет на сделку и на ответственность каждого участника.
Пока арест или запрет не снят, переход права не зарегистрируют, а распоряжение имуществом вопреки запрету ничтожно в этой части (п. 1 ст. 174.1 ГК РФ), права взыскателя сохраняются (п. 2 ст. 174.1). Поэтому основной договор до снятия ограничения подписывать и оплачивать не следует.
Если обязательство прекратится по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения, задаток возвращается в одинарном размере (п. 1 ст. 381 ГК РФ). Двойная сумма взыскивается, когда сделка не состоялась по вине продавца (п. 2 ст. 381), например, если он скрыл арест или не погасил долг к сроку. Если продавец в соглашении заверил, что объект свободен от обременений, он отвечает за недостоверное заверение (ст. 431.2 ГК РФ). При сомнении в природе платежа сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
Ответственность риелтора зависит от договора с ним. Если проверка юридической чистоты входила в услугу, можно требовать полного возмещения убытков по п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей. Если договора нет или такой обязанности в нем нет, претензии к нему слабые.
Сделки с арестованными объектами обычно проводят так: долг продавца погашается из части средств покупателя через аккредитив или депозит нотариуса, пристав оканчивает производство и снимает ограничения (ч. 4 ст. 47 Федерального закона № 229-ФЗ), и только затем подаются документы на регистрацию.
Порядок действий:
1) получить свежую выписку ЕГРН и проверить исполнительные производства продавца на сайте ФССП;
2) направить продавцу письменное требование сообщить сумму долга и срок снятия ограничений;
3) заключить дополнительное соглашение с механизмом погашения и новым сроком сделки либо потребовать возврата задатка.
Именно формулировки дополнительного соглашения определят, получите ли Вы двойной задаток при срыве сделки. Если будет удобно, в личном чате здесь, на Правоведе, могу проверить соглашение о задатке и договор с риелтором и подготовить требование продавцу или проект дополнительного соглашения. Пришлите эти документы и выписку ЕГРН.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
