Илья Анатольевич, здравствуйте! Коллега верно отметила, что изменить договор можно только по соглашению с дарителем, дополню важными деталями. Такое условие основано на п. 4 ст. 578 ГК РФ: в договоре может быть обусловлено право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого. Это именно право дарителя, а не автоматический возврат: квартира вернется к нему, только если он переживет Вас и выразит волю на отмену, обратившись в Росреестр с договором и свидетельством о смерти. Если даритель уйдет из жизни раньше Вас, условие перестает действовать, и квартира перейдет Вашим наследникам в обычном порядке.
Варианты действий:
1) соглашение с дарителем об исключении условия: по п. 1 ст. 452 ГК РФ оно совершается в той же форме, что и договор; на практике его лучше удостоверить у нотариуса и подать в Росреестр, поскольку договоры дарения жилья, заключенные до 1 марта 2013 года, проходили государственную регистрацию;
2) нотариально удостоверенный отказ дарителя от права отменить дарение как дополнительное подтверждение его воли;
3) передача квартиры детям при Вашей жизни по договору дарения: по п. 5 ст. 578 ГК РФ при отмене дарения возвращается вещь, если она сохранилась в натуре, а после отчуждения у Вас ее не будет; дарение между близкими родственниками освобождено от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Слабые стороны: без согласия дарителя исключить условие нельзя; завещание в пользу детей это условие не отменяет; третий вариант даритель может попытаться оспорить, ссылаясь на недобросовестность (ст. 10 ГК РФ), а Вы при этом утрачиваете право собственности, поэтому его стоит взвешивать с учетом семейной ситуации.
Формулировка соглашения здесь имеет решающее значение: неточный текст Росреестр может не принять, а даритель или его наследники впоследствии смогут спорить о толковании. Если будет удобно, в личном чате здесь, на Правоведе, могу подготовить проект соглашения об исключении условия из договора дарения и перечень документов для нотариуса и Росреестра. Для этого пришлите копию договора дарения и выписку из ЕГРН.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
