Что делать, если результаты межевания участка расходятся с данными соседа?

Здравствуйте! Пока нет оснований считать, что соседка права и Вы потеряли 91 кв. м своего участка. Два кадастровых инженера могли получить разные результаты из-за различий в исходных данных, методике измерений либо наличия реестровой ошибки. Однако важно выяснить, что именно делал инженер соседки: выносил уже зарегистрированные координаты или определял новые границы. Если Ваш инженер вынес точки по координатам ЕГРН и они совпали с фактическими границами, это существенный аргумент в Вашу пользу, но окончательно установить правоту одной из сторон можно только после сопоставления документов на оба участка.

По статье 43 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ предусмотрено следующее:

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

Поэтому ни наличие сарая соседки, ни её утверждение, что весь переулок принадлежит ей, не доказывают право собственности на спорную землю. Если переулок действительно относится к территории общего пользования, его нельзя считать личной собственностью соседки только потому, что она им пользуется. Но сначала необходимо установить правовой статус этого переулка: он может входить в границы частных участков, относиться к землям общего пользования либо иметь иной правовой режим.

Если соседка проводит уточнение границ, затрагивающее Ваш участок, действует статья 40 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»:

Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений.

Поэтому не подписывайте акт согласования границ соседки, если предложенные координаты нарушают Ваши права. Представьте письменные мотивированные возражения кадастровому инженеру. При надлежащем извещении простое молчание может повлечь признание границ согласованными.

Сейчас необходимо получить актуальные выписки ЕГРН с координатами обоих участков, сопоставить их с результатами измерений и проверить первоначальные документы о предоставлении земли. Если обнаружится реестровая ошибка, её можно исправлять в предусмотренном законом порядке, а неурегулированный спор о местоположении границы разрешать через суд, при необходимости с проведением землеустроительной экспертизы. Искать недостающие 91 кв. м в другом месте пока не нужно: сначала следует установить, действительно ли изменилась юридически зарегистрированная площадь Вашего участка.

Уточните два момента: границы Вашего участка уже были установлены и внесены в ЕГРН до приезда инженеров или межевание проводится впервые? И соседка уже зарегистрировала новые границы либо её инженер пока только выполнил измерения? От этого зависит, нужно ли сейчас возражать против согласования или оспаривать уже внесённые сведения.

Анжелика, сам по себе замер инженера соседа Ваших метров не отнимает. Если координаты Вашего участка внесены в ЕГРН (судя по Вашим словам, именно их Вам распечатали в МФЦ, и по ним вынес точки Ваш инженер), граница установлена, и без Вашего согласия изменить ее можно только по решению суда. Минус 91 кв. м пока существует только в замере соседа

При уточнении границ смежного участка согласовать их с Вами как с собственником соседнего участка обязательно (ч. 1, 3 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности). Если сосед закажет межевой план с переулком целиком под себя, Вы вправе не подписывать акт согласования и подать письменные обоснованные возражения, их внесут в акт (ст. 40 того же закона). Молчать при этом нельзя: если Вас известили как положено, а Вы в срок не подписали акт и не возразили письменно, граница считается согласованной. Спор, который так и не урегулировали, решает только суд (ст. 64 ЗК РФ)

Разные цифры у инженеров получаются от того, на что каждый опирался: на сведения о границах в документах или на то, что стоит на местности, например сарай. Переулок, который был именно территорией общего пользования (проездом), не подлежит приватизации (п. 12 ст. 85 ЗК РФ), то есть сосед не может оформить его в собственность. Но это работает в обе стороны: тогда под вопросом и Ваша половина. Если же по документам переулок всегда входил в два участка, общим он был только по пользованию, и решает граница в ЕГРН. Слабое место у Вас другое: в суде сосед может заявить о реестровой ошибке и сослаться на сарай как на границу, которая давно существует на местности. При уточнении границ сначала смотрят документы о праве и об образовании участков, и только если в них нет сведений о местоположении, учитывают границы, существующие на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости). Исправить реестровую ошибку так, чтобы это затронуло Ваши права, можно только по решению суда (ч. 4 ст. 61 того же закона)

Многое решает, внесены ли в ЕГРН границы участка соседа: если нет, без согласования с Вами он их не установит и ему придется идти в суд, а если да и они пересекаются с Вашими, спор пойдет о реестровой ошибке, и на кону те самые 91 кв. м. Напишите в чат здесь, есть ли у соседа межевание с координатами в реестре, разберем Вашу позицию, пока он не подал межевой план