Можно ли взыскать расходы на ремонт квартиры с долевых собственников?

Question

Квартира является долевой, мы с дочкой имеем 2/5 доли, фактически проживаем в одной комнате и зарегистрированы на адресе. Две другие комнаты нами не использовались, договора аренды остальные дольщики с нами не заключали и на адресе не проживали. Мы за свой счет сделали частичное благоустройство: сменили все межкомнатные двери (они стояли с 1937 года, имели дефекты и плохо закрывались) и унитаз, сделали косметический ремонт кухни, реконструкцию внутриквартирной канализации, а также вынуждены были разбирать хлам и мыть полы во всей квартире. Пытались предъявить счет за эти работы в суде, а также расходы на вывоз и кремацию тел умерших наследодателей, но нам отказали в основном по причине того, что расходы не были согласованы со всеми дольщиками и мы фактически пользовались всей квартирой. Срок исковой давности начал течь с февраля 2022 года. Теперь же, когда дольщики объявили о продаже своих двух комнат (но официально по-закону предложение купить их доли не прислали), мы хотим предъявили им счет за все расходы, поскольку в случае продажи они получат дополнительный доход за улучшения сделанные за наш счет. Мы решили подать на них иск за неосновательное обогащение. Документы по расходам у нас есть, кроме счета за разбор хлама и мытьё полов (но можем и это оформить с якобы приходящей работницей). Возможно ли предъявить им расходы с истекшим сроком исковой давности и с учетом того, что они не давали согласия на эти работы и расходы были сделаны вынуждено (кухня заставлена ветхой мебелью 50-х годов, унитаз не работал, пыль летела из их комнат и бегали насекомые), канализация была полностью засорена, рама окна сгнила и окно не закрывалось (есть фото и свидетельство мастеров).

Ольга Чистякова · Answer

Здравствуйте. 1. Подать такой иск можно, но шансы на его удовлетворение крайне малы, а по некоторым пунктам затея грозит вам обвинениями в фальсификации доказательств. Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет 3 года. Если он начал течь в феврале 2022 года, то истек в феврале 2025 года (сейчас октябрь 2026 года). Суд не имеет права отказать в приеме иска только из-за пропуска СИД. Если ответчики (другие дольщики) в суде сделают заявление о пропуске срока исковой давности (а они это сделают), суд будет обязан отказать вам в иске на этом основании без рассмотрения дела по существу. Восстановить срок гражданам можно только по уважительным причинам, связанным с личностью (тяжелая болезнь, беспомощное состояние), чего в вашем случае нет. 2. Суд уже отказал вам ранее, и повторный иск по тем же расходам, но под другим «соусом» скорее всего, завершится тем же. Если суд уже рассматривал ваши требования по этим же расходам и вынес решение, ответчики заявят ходатайство о прекращении производства по делу на основании ст. 220 ГПК РФ. 3.Тот факт, что они продают доли дороже благодаря ремонту, юридически трудно доказать. На рынке недвижимости стоимость комнат в коммунальной/долевой квартире зависит от квадратных метров и района, а не от того, помыта ли там общая кухня или заменен унитаз. Владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляются по соглашению всех ее участников. Вы не согласовали ремонт. Проведя его, вы действовали в своих интересах, так как фактически там проживали. 4. Ваши слова «можем и это оформить с якобы приходящей работницей» описывают фальсификацию доказательств. Если вы предоставите суду фиктивный договор и расписку «задним числом», а ответчики потребуют экспертизу давности документа или вызовут «работницу» на допрос, это может перерасти в уголовное дело по ст. 303 УК РФ (Фальсификация доказательств). Рекомендую отказаться от этой идеи. Если нужна подробная консультация по вашей ситуации — пишите в чат.

Никита Венидиктов · Answer

Сильнее иска о расходах в вашей ситуации другое обстоятельство: дольщики объявили о продаже, но официального предложения купить их доли вам не направили. Как участник долевой собственности вы имеете преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Продавец обязан письменно известить вас о цене и условиях, и продать постороннему может, только если вы не купите в течение месяца. Сделку с долей удостоверяет нотариус, и он проверяет, было ли это извещение. Если долю всё же продадут в обход вас, в течение трёх месяцев можно требовать в суде перевода на вас прав и обязанностей покупателя. Поэтому сейчас важно не пропустить извещение по адресу регистрации. Рассматриваете ли вы выкуп этих комнат сами, хотя бы одной из долей? От ответа зависит позиция: спор о расходах с истекшей давностью или переговоры о цене выкупа, где ваши вложения в квартиру становятся аргументом.

Константин Лучников · Answer

Здравствуйте, Александра! Коллеги правы, добавлю моменты, которые важно учесть до подачи нового иска. 1. Повторный иск. Если требования о возмещении этих же расходов уже рассматривались судом между теми же сторонами, производство по новому иску о том же предмете и по тем же основаниям суд прекратит (абз. 3 ст. 220 ГПК РФ). Смена названия на «неосновательное обогащение» при тех же фактах и суммах обычно не помогает: суд оценивает существо требования, а не его название. 2. Исковая давность. Суд применяет ее только по заявлению ответчика (п. 2 ст. 199 ГК РФ). Но дольщики, которые уже судились с Вами, почти наверняка о ней заявят, и по пропущенным требованиям будет отказано. 3. Документы. Не оформляйте задним числом документы о работах, которые выполнялись не так, как в них будет указано (например, о «приходящей работнице»). Если это вскроется, суд откажет в иске, а фальсификация доказательств по гражданскому делу лицом, участвующим в деле, является преступлением (ч. 1 ст. 303 УК РФ). Сумма за уборку такого риска не стоит. 4. Сильнее всего сейчас Ваша позиция как сособственника при продаже: без извещения Вас о продаже с предложением купить доли на тех же условиях нотариус сделку не удостоверит (ст. 250 ГК РФ). Это хороший аргумент на переговорах: можно договориться, чтобы при продаже Вам компенсировали часть вложений, или выкупить доли по разумной цене. Если пришлете решение суда по первому делу, оценю, какие требования еще можно заявить, и помогу выстроить позицию на переговорах с дольщиками. С уважением, Лучников Константин, юрист, партнер адвокатского бюро