Как продать долю в помещении, если второй сособственник умер и наследники не оформили право собственности?

Была совершена сделка купли-продажи доли в помещении. Сособственник умерла.

 Добрый день!

 Уточните, как давно умерла собственник второй доли?

Учитывая, что наследники, получив свидетельство о праве на наследство, могут не осуществить государственную регистрацию права в ЕГРН, каким образом в таком случае возможно реализовать право на продажу доли?

Если наследники обратились к нотариусу с заявлением о принятии наследства, и у нотариуса этот круг наследников определен, то они считаются принявшими наследство с момента смерти наследодателя, даже если не зарегистрировали права на него в силу ст. 1152 Гражданского Кодекса РФ:

4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Какие действия может предпринять собственник оставшейся части помещения для реализации права на продажу своей доли в сложившейся ситуации?

 Здравствуйте.

Вы имеете в виду, что намерены осуществить продажу до истечения 6-месячного срока на принятие наследства?

 При совершении сделки от умершего сособственника был получен нотариальный отказ от преимущественного права покупки отчуждаемой доли.

Если отказ уже есть, то какие проблемы в таком случае?

Соответственно, в продаже оставшейся доли помещения отказано до момента определения круга наследников и оформления ими наследственных прав.

Кто отказал? У Вас в наличии нотариальный отказ от использования преимущественного права по ст. 250 ГК РФ? 

Здравствуйте, Анна.

В соответствиисо ст. 1152 ГК РФ наследники, принявшие наследство, считаются собственниками наследственного имущества со дня открытия наследства — независимо от получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права в ЕГРН.

Поэтому отсутствие записи в ЕГРН само по себе не позволяет считать долю свободной от преимущественного права наследников и не устраняет необходимости их известить.

Вам необходимо выяснить, кто принял наследство и является наследником.
Если наследники известны, но свидетельства ещё не получили, продавцу следует направить каждому из них письменное извещение о продаже своей доли с указанием цены и других условий. Если наследники откажутся от покупки письменно, долю можно продать раньше месячного срока. Если в течение месяца со дня извещения они не приобретут долю, продавец вправе продать её постороннему лицу. Это следует изпунктов 1 и 2 статьи 250 ГК РФ:

https://internet.garant.ru/#/document/10164072/paragraph/3174:0

Здравствуйте,  Анна!
 .
1.. В соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Это правило действует независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права в ЕГРН. Полноправными сособственниками лица, заявившие свои права, считаются с момента смерти наследодателя. Прежний нотариальный отказ умершей собственницы аннулирован с ее смертью, поэтому процедуру извещения преимущественного права покупки необходимо пройти заново.

.
2. Существующие обстоятельства не являются препятствием к отчуждению, в т.ч. к продаже вашей доли.  В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий.

.

3. Для реализации права на продажу доли рекомендую Вам совершить ряд последовательных шагов.

.
3.1. Сначала установите нотариуса, который ведет наследственное дело умершего сособственника, через открытый Реестр наследственных дел Федеральной нотариальной палаты.

.
3.2. Затем обратитесь к найденному нотариусу с заявлением о направлении письменного извещения о продаже доли всем наследникам, которые заявили свои права. Нотариус самостоятельно установит круг этих лиц и разошлет уведомления по адресам из наследственного дела.

.

3.3.. Далее ожидайте один месяц со дня доставки извещения наследникам. Если в течение этого срока они не приобретут Вашу долю, нотариус выдаст Вам свидетельство о направлении извещения. (см. ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате.)

.
3.4. На основании полученного свидетельства оформите сделку с Вашим покупателем у любого нотариуса.

.
4. Отсутствие регистрации прав наследников в ЕГРН не является препятствием для заключения договора. Свидетельство нотариуса о надлежащем уведомлении подтверждает полное соблюдение требований закона для Росреестра. Наследники, получив свидетельство о праве на наследство, могут не осуществлять государственную регистрацию в ЕГРН, но это не ограничивает Ваше право на продажу доли третьим лицам после их законного уведомления.

Таким образом,  Вы имеете полное право продать свою долю без ожидания регистрации прав наследниками в ЕГРН. Для этого Вам необходимо официально известить их через нотариуса, ведущего наследственное дело, выждать установленный законом месячный срок  и затем удостоверить договор купли-продажи у любого нотариуса.

. 
.
С уважением, 

юридический архитектор, IT/Ip-юрист, судебный стратег Квон Дмитрий Викторович