Что проверять при покупке квартиры в сданном доме от застройщика?

Добрый вечер!

Какие риски могут быть
-Банкротство застройщика. Даже если дом сдан, у компании могут возникнуть финансовые трудности. Хорошая новость: если расчёты шли через эскроу-счёт, ваши деньги в безопасности — они вернутся вам при проблемах у девелопера. Но риск потери времени и нервов всё равно есть. 
— Перенос сроков. Застройщик может снова затянуть передачу квартир. Это не только отсрочит переезд.
— Несоответствие квартиры проекту. При приёмке вы можете обнаружить дефекты: неровные стены, проблемы с окнами, вентиляцией, сантехникой.
— Изменение характеристик. Фактическая площадь или планировка могут отличаться от проектной. В ДДУ должны быть чётко прописаны допустимые отклонения и порядок перерасчёта стоимости. 
— Проблемы с инфраструктурой. Застройщик мог пообещать построить школы, детские сады или парковки, но не сделать этого. После сдачи дома это становится вашей головной болью.
— Уловки в договоре. Иногда в договор включают размытые формулировки (например, право застройщика в одностороннем порядке менять условия) или предлагают подписать дополнительное соглашение с невыгодными пунктами. 

Что проверять
1. Документы застройщика и проекта
Учредительные документы. Запросите выписку из ЕГРЮЛ — убедитесь, что совпадают юридический и фактический адреса, проверьте состав учредителей.
Разрешительные документы. Разрешение на строительство должно быть выдано именно на этот дом. Проверьте сроки его действия.
Проектную декларацию. Она должна быть в открытом доступе (например, на сайте «Наш.дом.рф»). Сверьте данные: сроки, характеристики дома, состав общего имущества.
Документы на земельный участок. Убедитесь, что у застройщика есть право на землю (собственность или действующий договор аренды). Важно, чтобы срок аренды не истекал до завершения строительства. 
Судебную историю. Проверьте картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru): есть ли иски от дольщиков, споры с подрядчиками. Также посмотрите сайт судебных приставов (fssp.gov.ru) — нет ли крупных исполнительных производств или запретов на регистрационные действия. 
2. Репутация и опыт застройщика
— Портфель сданных объектов. Посмотрите, сколько домов застройщик уже сдал, соблюдал ли сроки. 
— Отзывы жильцов. Изучите обсуждения в соцсетях и на профильных площадках. Ищите повторяющиеся жалобы: на качество строительства, работу управляющей компании, благоустройство двора.
— Посещение объекта. По возможности лично оцените уже сданные дома: фасады, подъезды, дворы, работу лифтов. 

3. Проверка самой квартиры
— Приёмка. При получении ключей тщательно осмотрите квартиру. Все выявленные дефекты фиксируйте в дефектном акте с участием представителя застройщика. 
— Замеры площади. Если в ДДУ есть пункт о взаиморасчётах при отклонении площади, проведите самостоятельные замеры или пригласите профильного специалиста, чтобы избежать переплаты. 
— Коммуникации. Проверьте работу электрики, водоснабжения, отопления, вентиляции
— Инфраструктура района. Оцените транспортную доступность, наличие школ, поликлиник, магазинов. 

Несколько советов
— Не спешите. Тщательная проверка на этапе подготовки сэкономит нервы и деньги в будущем. 
— Не ориентируйтесь только на низкую цену. За ней могут скрываться скрытые дефекты, слабая инфраструктура или проблемы у застройщика. 
— Будьте внимательны к дополнительным соглашениям. Подписание бумаг с новыми сроками — серьёзный шаг, который откладывает решение проблем

При сложных моментах проконсультируйтесь с юристом, который специализируется на недвижимости

Надеюсь мой ответ Вам был полезен. Буду признательна если нажмете плюсик под поим ответом. Заранее спасибо!

Георгий, начните с выписки из ЕГРН на квартиру: продавцом должна быть та компания группы, на которую зарегистрировано право. В выписке смотрите обременения, квартира застройщика может быть в залоге у банка, и тогда продать ее можно только с согласия банка (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке)

Вторая проверка касается самой компании. Если ее признают банкротом, сделку за год до дела оспаривают при заниженной цене, а за три года при цели навредить кредиторам, о которой знал покупатель (п. 1, 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве)

Слабое место в группе компаний: если договор подписывает одна компания, а деньги просят перевести другой, по документам не сразу видно, кто отвечает перед Вами

Напишите мне в чат здесь адрес дома и компанию из проекта договора, скажу, что проверить первым