Что нужно знать при аренде жилья?

     Здравствуйте, Иван! 

Перед подписанием договора обязательно запросите у собственника следующие документы:

Паспорт. Убедитесь в его подлинности через сервис «Проверка действительности паспорта» на «Госуслугах». объясняем.рф

Выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности и содержит сведения о собственнике, количестве владельцев и возможных обременениях (залог, арест). Свежесть выписки важна — чем свежее, тем лучше. 

Правоустанавливающие документы. Это документы, на основании которых собственник получил квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.). 

Квитанции об оплате ЖКУ или справку об отсутствии долгов. Это поможет избежать ситуации, когда долг переходит на вас. 

Важные нюансы:

Если собственников несколько, все они должны дать письменное согласие на сдачу квартиры. 

Если квартиру сдает не собственник, а его представитель, нотариальная доверенность должна быть заверена у нотариуса. Её можно проверить в реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты. 

Если квартира приобретена в браке, может потребоваться нотариальное согласие супруга собственника. 

Осмотр жилья
Тщательный осмотр квартиры поможет выявить скрытые дефекты. 

На что обратить внимание:
Сантехника. Проверьте краны, унитаз, соединения труб, шланги стиральной машины на предмет протечек. 

Окна и двери. Убедитесь, что они хорошо открываются и закрываются, не продувают. 

Электрика. Осмотрите розетки и выключатели, проверьте работу розеток зарядкой для телефона. 

Стены, потолок, пол. Ищите следы протечек, плесени, отслоения обоев, сколы. 

Мебель и техника. Проверьте их работоспособность и зафиксируйте все дефекты (царапины, потёртости) с помощью фото или видео.

Полезный совет: составьте акт приёма-передачи, где подробно опишите состояние квартиры, перечислите мебель и технику с указанием их дефектов, а также зафиксируйте показания счётчиков. Это защитит вас при выезде, если возникнут споры о порче имущества. 

Договор найма
Письменный договор найма — главный документ, который защищает права обеих сторон. 

Что обязательно должно быть в договоре:

ФИО и паспортные данные сторон.

Адрес, площадь и другие характеристики жилья.

Срок аренды.

Размер арендной платы и порядок её внесения.

Права и обязанности сторон (кто оплачивает ЖКУ, кто делает мелкий ремонт, можно ли заводить животных).

Правила проживания (количество жильцов, частота визитов собственника).

Условия расторжения договора.

Информация о залоге (обеспечительном платеже) и порядке его возврата.
 
Важные нюансы:

Если срок договора не указан, он считается заключённым на 5 лет.

Долгосрочный договор (от 1 года) нужно зарегистрировать в Росреестре.

Краткосрочный договор (до 11 месяцев) не требует регистрации.
 

Дополнительные моменты

Временная регистрация. Если вы проживаете в съёмном жилье более 90 дней, собственник обязан оформить вам временную регистрацию. 

Налоги. Если вы снимаете жильё у собственника-физлица, он обязан платить налоги с дохода от аренды. Вы можете помочь ему в этом, оформив самозанятость (НПД). 

Поведение с соседями. Перед заселением можно пообщаться с соседями, чтобы узнать о возможных проблемах с шумными жильцами или неисправным лифтом. 

Чего стоит избегать
Предоплата до подписания договора. Требование внести деньги до подписания документа — частый признак мошенничества. 

Устные договорённости. Они не имеют юридической силы. 

Игнорирование дефектов. Не подписывайте договор, не зафиксировав состояние квартиры. 

Здравствуйте, Иван.
Перед оплатой и заселением проверьте, кто имеет право сдавать квартиру. Лучше, чтобы собственник сам показал актуальные сведения ЕГРН и документы на квартиру. Если жилье сдает представитель, нужно проверить доверенность.
Обязательно заключите письменный договор найма. В нем зафиксируйте размер платы, обеспечительный платеж, порядок оплаты коммунальных услуг, срок проживания, условия досрочного расторжения и возврата обеспечительного платежа.
При передаче квартиры составьте акт с показаниями счетчиков, перечнем мебели и техники. Все имеющиеся повреждения лучше сразу сфотографировать, чтобы потом их не предъявили вам.
Деньги передавайте только с подтверждением оплаты. Не стоит вносить крупную предоплату до проверки документов и подписания договора.
Если у вас уже возник спор с собственником, напишите, в чем именно проблема. Тогда можно будет оценить, что делать дальше.