Здравствуйте, мой отец собственник квартиры, сам проживает в другом городе, хотим сдавать квартиру и чтобы оплата за аренду приходила на мою карту и я оплачивал налог как самозанятый, как правильно все оформить?договор между мной и отцом, договор между мной и арендатором...нужна цепочка действий, спасибо
Здравствуйте. Чтобы арендная плата была Вашим доходом, а не доходом отца, Вам нужно стать нанимателем квартиры: отец заключает с Вами письменный договор найма с указанием платы и прямым согласием на сдачу квартиры в поднаём, затем Вы регистрируетесь как самозанятый и заключаете с жильцом договор поднайма. Поднаём по ст. 685 ГК РФ допускается только с согласия наймодателя и только за плату, а его срок не может быть больше срока Вашего договора с отцом; при досрочном прекращении этого договора поднаём прекращается тоже. Сдача жилья внаём облагается налогом на профессиональный доход: п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ исключает из режима доходы от передачи прав на недвижимость, кроме аренды (найма) жилых помещений, и требования быть собственником не содержит, поэтому плату жильца Вы получаете на свою карту и на каждый платёж формируете чек в «Мой налог». Плата, которую Вы вносите отцу по договору найма, является его доходом, и налог с неё платит отец. Если получать деньги жильца без договора с отцом, доход останется доходом отца как собственника, и Ваш налог на профессиональный доход его налоговую обязанность не снимет.
Здравствуйте.
Оформлять получение арендной платы Вами и уплату НПД как со своего дохода при квартире отца не стоит: налог должен платить фактический получатель дохода.
Оптимальная схема:
Отец как собственник заключает договор найма с жильцами.
Вы действуете по доверенности: подписываете договор, передаёте квартиру, получаете платежи.
В договоре можно указать Ваш счёт для перечисления аренды.
Налог уплачивает отец. При регистрации как самозанятый ставка НПД при сдаче физлицу — 4% (Федеральный закон № 422-ФЗ).
Вариант с передачей квартиры Вам в найм с правом поднайма возможен по ст. 685 ГК РФ, но он сложнее и создаёт отдельные налоговые последствия для отца.
Если нужна подготовка договора, доверенности и правильной схемы расчётов, приглашаю на платную консультацию через кнопку «Общаться в чате». Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации.
Если ответ был полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Здравствуйте. Оформить так, чтобы деньги поступали на Вашу карту, можно, но платить НПД именно от своего имени за сдачу квартиры отца я бы не советовал. Доход от сдачи квартиры принадлежит собственнику — Вашему отцу. То, что деньги технически поступают на Ваш банковский счёт, само по себе не делает этот доход Вашим.
Самый правильный вариант следующий. Отец регистрируется как самозанятый в приложении «Мой налог». Сдача жилой квартиры допускает применение НПД: при сдаче физическому лицу ставка составляет 4%, юридическому лицу или ИП — 6%. ФНС прямо подтверждает возможность применения НПД при сдаче жилых помещений.
Далее отец выдаёт Вам доверенность на управление квартирой: заключение и расторжение договора найма, подписание актов, передачу ключей, взаимодействие с нанимателями и получение платежей. Договор с жильцом оформляется так, что наймодателем является Ваш отец как собственник, а Вы действуете от его имени по доверенности. Статья 671 ГК РФ прямо допускает, чтобы наймодателем выступал собственник либо управомоченное им лицо.
В самом договоре можно отдельно прописать, что арендная плата по поручению наймодателя перечисляется на Ваш банковский счёт с указанием его реквизитов. Это допустимо и с точки зрения НПД: ст. 7 Закона № 422-ФЗ прямо предусматривает, что доход самозанятого считается полученным и тогда, когда деньги по его поручению поступают на счёт третьего лица. После каждого платежа отец формирует чек в своём приложении «Мой налог» на сумму арендной платы, и налог начисляется именно ему.
А вот схема «отец поручает мне сдавать квартиру, деньги идут мне, а я показываю всю аренду как свой доход самозанятого» юридически некорректна. Кроме того, Закон № 422-ФЗ прямо ограничивает применение НПД лицами, которые ведут деятельность в интересах другого лица по агентскому договору, договору поручения или комиссии.
Теоретически можно построить другую схему: отец сдаёт квартиру Вам с правом поднайма, а Вы уже сдаёте её конечному жильцу от своего имени. Но тогда возникают две самостоятельные сделки, а у отца всё равно появляется собственный доход от сдачи квартиры Вам и своя обязанность по налогу. Поэтому для Вашей задачи такая конструкция обычно только усложняет ситуацию.
Таким образом, оптимальная цепочка: отец — самозанятый → доверенность на Вас → договор найма между отцом в Вашем лице и жильцом → деньги по договору поступают на Ваш счёт по поручению отца → чек и НПД оформляет отец. Вы при этом можете полностью заниматься квартирой вместо него, и ему не потребуется приезжать в другой город.
Могу подготовить комплект: доверенность с нужными полномочиями, договор найма с условием об оплате на Ваш счёт, акт приёма-передачи квартиры и расписать порядок оформления чеков в «Мой налог».
