Здравствуйте:
1. Возникнет ли НДФЛ у дочери при продаже подаренной доли?
Да, по подаренной доле НДФЛ возникнет, если продажа состоится вскоре после дарения.
При дарении от матери дочери дочь не платит НДФЛ — дарение между близкими родственниками освобождено от налогообложения (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Но это касается только самого факта получения дара.
При последующей продаже подаренной доли действуют общие правила ст. 217.1 НК РФ: доход от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального срока владения, облагается НДФЛ 13%.
Минимальный срок владения:
3 года — если имущество получено в дар от члена семьи или близкого родственника (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Матери и дочери — близкие родственники, значит минимальный срок для подаренной доли — 3 года.
Если дочь продаст подаренную 1/3 раньше, чем пройдёт 3 года с даты регистрации перехода права по договору дарения, она должна заплатить НДФЛ с дохода по этой доле.
2. Можно ли исчислять срок владения всей квартирой с 2004 года?
Нет. Срок владения исчисляется отдельно по каждой доле.
Это ключевая ошибка в рассуждениях. Позиция ФНС и Минфина однозначна: при увеличении размера доли (например, через дарение или покупку) срок владения новой доли исчисляется с момента её приобретения, а не с момента владения первоначальной долей.
Письма Минфина подтверждают:
Письмо Минфина от 08.06.2024 № 03-04-05/50789: при получении доли в дар срок владения этой долей исчисляется с даты регистрации перехода права собственности по договору дарения.
Письмо Минфина от 19.06.2024 № 03-04-05/53572: срок владения каждой долей определяется самостоятельно исходя из даты приобретения конкретной доли.
Таким образом, у дочери будут две доли с разными сроками владения:
1/3 — с 25.05.2004 (более 22 лет) → при продаже НДФЛ не возникает;
1/3 — с даты регистрации дарения в 2026 году (менее 3 лет) → при продаже НДФЛ возникаает.
3. Будет ли подаренная доля считаться находящейся в собственности менее минимального срока?
Да, именно так и будет. Несмотря на то что дочь владеет первоначальной 1/3 более 22 лет, подаренная 1/3 будет считаться в собственности с даты регистрации перехода права по договору дарения — то есть с 2026 года.
Минимальный срок для подаренной доли — 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ, так как даритель — близкий родственник). Если продажа состоится в 2026 году, то с момента дарения пройдёт меньше 3 лет, и НДФЛ с продажи подаренной доли нужно будет заплатить.
4. Возникнет ли НДФЛ у отца?
Нет. Отец владеет своей 1/3 долей с 2004 года — более 22 лет. Это значительно превышает минимальный срок владения (3 года для имущества, приобретённого до 2016 года, — п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действовавшей на момент приобретения; либо 5 лет по ст. 217.1 НК РФ, но для имущества, приобретённого до 01.01.2016, применяется старый порядок — 3 года).
Поскольку срок владения отца превышает минимальный, его доход от продажи 1/3 доли освобождается от НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, ст. 217.1 НК РФ).
5. Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ?
1) Отец — Нет — срок владения более минимального — п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождает от декларирования доходов от продажи имущества, находившегося в собственности сверх минимального срока
2) Дочь (по первоначальной 1/3) — Нет — срок владения более минимального — То же основание
3) Дочь (по подаренной 1/3) — Да — если продаст до истечения 3 лет — Доход от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, декларируется в обязательном порядке (ст. 228, 229 НК РФ)
С 2024 года для объектов, находившихся в собственности более минимального срока, подавать декларацию не нужно — это прямо предусмотрено п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Раньше декларацию подавали даже при нулевом налоге, но теперь это отменено.
А вот по подаренной доле — если продажа раньше 3 лет — дочь обязана подать 3-НДФЛ и заплатить налог.
6. Риски схемы «дарение → продажа»
Налоговый риск
Главный риск уже описан выше: дочь заплатит НДФЛ с продажи подаренной доли, если продаст её раньше 3 лет. Размер налога зависит от суммы, указанную в договоре купли-продажи, и от применения вычетов.
Как считается налог по подаренной доле:
Доход = цена продажи × 1/3 (доля, полученная в дар).
Дочь может уменьшить доход на имущественный вычет — 1 000 000 руб. пропорционально доле, то есть на 333 333 руб. (1 000 000 × 1/3).
Пример: квартира продаётся за 6 000 000 руб. Доход дочери по подаренной доле = 6 000 000 × 1/3 = 2 000 000 руб. Вычет = 333 333 руб. Налог = (2 000 000 − 333 333) × 13% = 216 667 руб.
Альтернатива — можно уменьшить доход на расходы, связанные с приобретением. Но при дарении расходы дарителя (матери) дочери не переходят — это позиция Минфина (письмо от 25.10.2019 № 03-04-05/81580). Так что доступен только вычет 1 000 000 руб. пропорционально доле.
Юридические риски
Если мать подарила долю недавно, а продажа сразу за этим — налоговая не оспорит саму сделку (дарение между близкими родственниками абсолютно законно). Но налоговые последствия описаны выше.
Если между дарением и продажей нет разрыва — нет риска признания сделок притворными, так как обе сделки самостоятельны и законны.
Отец должен участвовать в продаже — продавать квартиру целиком может только собственник. Отец должен подписать договор как продавец своей 1/3.
7. Есть ли смысл в дарении перед продажей?
С точки зрения налогов — дарение перед продажей невыгодно дочери. Давайте сравним три варианта.
Вариант А: Мать дарит 1/3 дочери → дочь и отец продают квартиру целиком
1) Отец (1/3, с 2004 г.) — 0 ₽ — срок владения превышает минимальный
2) Дочь (1/3, с 2004 г.) — 0 ₽ — срок владения превышает минимальный
3) Дочь (1/3, подарена в 2026 г.) — НДФЛ 13% с дохода минус вычет 333 333 руб.
4) Мать — 0 ₽ — дарение близкому родственнику не облагается
Итог: налог возникает по подаренной доли.
Вариант Б: Все трое продают квартиру целиком — без дарения
1) Отец (1/3, с 2004 г.) — 0 ₽
2) Мать (1/3, с 2004 г.) — 0 ₽ — срок владения превышает минимальный
3) Дочь (1/3, с 2004 г.) — 0 ₽
Итог: налог 0 ₽ у всех. Это налогово оптимальный вариант.
Вариант В: Мать продаёт свою долю отдельно, а отец и дочь — свои
Мать продаёт 1/3 напрямую покупателю, отец и дочь продают 2/3. Все владеют своими долями более минимального срока — налог 0 ₽ у всех. Но покупатель может не захотеть покупать долю отдельно — это юридически сложнее и может требовать нотариальной формы.
Готов помочь вам в решении вашей проблемы, смогу составить все необходимые документы и дополнительно проконсультировать, напишите мне в чат и я помогу вам, квалифицированный военный юрист, лейтенант юстиции запаса, отлично в этом разбираюсь.
Для обращения ко мне, вы можете перейти в мой профиль и нажать кнопку общения в чате.
При вашем желании выразить свою благодарность, возможно это сделать по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4511742/
В случае, если мой ответ был вам полезен, вы можете нажать плюсик под моим ответом, мне будет очень приятно.
