Квартира куплена в ипотеку в браке. Потом развод(платила ипотеку до раз вода и после) квартира была оформлена в совместномстную собственость. Как сделать,чтоб муж отписал квартиру ребенку? Рассмотрим ли банк перерасчет ипотеки по процентам?
Здравствуйте, Светлана!
Здесь нужно отдельно решить три вопроса: кому принадлежит квартира, кто остается должником банка и согласится ли банк изменить условия кредита. Передача доли ребенку не прекращает кредитные обязательства и не снимает ипотеку.
Если собственность действительно совместная и доли еще не определены, бывшие супруги могут оформить нотариальное соглашение о разделе по статье 38 СК РФ. Затем муж при своем согласии может подарить принадлежащую ему долю ребенку. Дарение недвижимости между гражданами сейчас обязательно удостоверяется нотариально по статье 574 ГК РФ. Заставить бывшего мужа подарить ребенку свою долю только на основании развода или наличия ребенка обычно нельзя.
Пока действует залог, предварительно нужно согласовать сделку с банком: статья 37 Закона № 102-ФЗ требует согласия залогодержателя на отчуждение, если договором не предусмотрено иное. При несовершеннолетнем ребенке нужно заранее проверить у банка и нотариуса допустимость всей схемы, возраст ребенка, представительство и сохранение обременения. Дарение заложенной доли оставляет риск взыскания при нарушении кредита.
То, что платежи в браке делали Вы, не обязательно означает оплату личными средствами: заработок в браке по общему правилу является общим. Платежи после прекращения семейных отношений и развода за счет личных средств могут иметь значение для взаиморасчетов с бывшим супругом. Сохраните выписки и источник денег; автоматического увеличения Вашей доли по каждому платежу нет.
Банк может рассмотреть заявление о снижении ставки, изменении состава заемщиков или рефинансировании. Но развод и дарение ребенку не дают автоматического права на снижение ставки или возврат уже начисленных по договору процентов. Если хотите оставить долг только на Вас, одного соглашения с мужем недостаточно: перевод долга требует согласия кредитора по статье 391 ГК РФ.
Уточните возраст ребенка, кто указан заемщиком и созаемщиком, использовался ли маткапитал и согласен ли муж передать свою долю. Начинать лучше с выписки ЕГРН, кредитного договора и письменного запроса в банк о допустимой схеме, до подписания дарения.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро.
Светлана, у Вас есть козырь для разговора с бывшим мужем: платежи по ипотеке после развода, которые Вы вносили одна. Если кредит на Вас обоих, Вы вправе взыскать с него его часть этих выплат пропорционально долям в квартире (Определение Верховного суда РФ от 01.02.2022 N 5-КГ21-169-К2)
Как это использовать:
1. Сначала определить доли в квартире: соглашением у нотариуса или через суд
2. Предложить мужу вместо выплаты Вам денег подарить свою долю ребенку. Дарение доли оформляет нотариус, а раз квартира в залоге, нужно согласие банка (п. 2 ст. 346 ГК РФ)
3. Долг перед банком от этого не меняется: разделить кредит соглашением между собой без согласия банка нельзя (п. 2 ст. 391 ГК РФ)
Пересчет процентов возможен только по договоренности с банком, если он сам на это пойдет: спросите его про реструктуризацию
Напишите в чат, кто созаемщик по кредиту, когда был развод и сколько Вы выплатили после него, посчитаю, на какую сумму можно претендовать
Поскольку квартира находится в совместной собственности, у вас с бывшим мужем равные права по 1/2 доли (если иное не определено судом или соглашением). Подарить долю залогового имущества несовершеннолетнему ребенку банк, скорее всего, не разрешит, так как обращение взыскания на долю ребенка (в случае невыплаты долга) практически невозможно из-за органов опеки. [1, 2, 3]
