Как оформить в собственность ветхий дом после смерти хозяйки при аренде земли более 15 лет?

Здравствуйте, Галина!

Путь оформления зависит от того, в каком отношении вы находитесь к этому дому, и вариантов здесь два, с совершенно разной процедурой.

Если умершая была вашей родственницей и вы после 1998 года фактически пользовались домом, платили арендную плату за землю и налоги, содержали строение, имеет место фактическое принятие наследства (пункт 2 статьи 1153 ГК РФ). Срок обращения к нотариусу вы пропустили, но фактическое принятие от этого не зависит, и подтверждается оно в судебном порядке: подается заявление об установлении факта принятия наследства с требованием о признании права собственности. Двадцать восемь лет владения с оплатой платежей служат сильным доказательством.

Если родственных связей не было, а вы просто владели домом как своим, применяется приобретательная давность: право собственности возникает при добросовестном, открытом и непрерывном владении имуществом как своим в течение пятнадцати лет (статья 234 ГК РФ). Конституционный Суд РФ в Постановлении № 48-П от 26.11.2020 указал, что владение имуществом, от которого собственник фактически отказался и которым длительно не интересовался, может признаваться добросовестным. Иск предъявляется к наследникам умершей, а при их отсутствии к муниципальному образованию, поскольку невостребованное имущество считается выморочным.

Теперь о главном препятствии, которое нужно проверить до обращения в суд. Дом ветхий и нежилой, и если конструктивные элементы фактически утрачены, объект права прекратил существование, и признавать собственность будет не на что. Закажите техническое обследование или заключение кадастрового инженера о сохранности основных конструкций. При их сохранности объект существует, и дом подлежит оформлению, даже если проживание в нем невозможно.

По земле логика обратная тому, как обычно думают. Сначала оформляется дом, и только затем земля: собственник строения имеет исключительное право на приобретение земельного участка под ним в собственность (статья 39.20 ЗК РФ). Отдельно уточните, кто указан арендатором в договоре. Если арендатором была умершая, права по договору аренды недвижимости переходят к наследнику (пункт 2 статьи 617 ГК РФ), и этот договор сам по себе становится доказательством в вашу пользу. Если арендатор вы, факт многолетней оплаты аренды подтверждает открытость владения.

Документы, которые нужно собрать до суда: выписки из ЕГРН на дом и участок, справка из БТИ с техническим паспортом и архивные сведения о регистрации права на дом, сведения о наследственном деле через реестр наследственных дел на сайте Федеральной нотариальной палаты, договор аренды со всеми платежными документами, справка о зарегистрированных по адресу лицах. Для дома в сельской местности крайне важна выписка из похозяйственной книги: она признается правоустанавливающим документом.

Подскажите, пожалуйста: кем вам была умершая и проживаете ли вы в этом доме или пользуетесь им, кто указан арендатором в договоре аренды земли, и зарегистрировано ли право на дом в ЕГРН? Также уточните, сохранились ли стены, кровля и фундамент, и есть ли у умершей другие наследники.

Могу запросить сведения по объекту, определить, какой путь в вашем случае короче, и подготовить исковое заявление с полным перечнем доказательств, а затем документы на оформление участка.

С уважением,
Гайворонский Александр.

Если вам помог мой ответ, вы можете выразить благодарность здесь:
pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3833167/

Это займет пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам. Спасибо за поддержку!

     Здравствуйте, Галина!

Шаг 1. Проверьте, есть ли наследники
Сначала нужно выяснить правовой статус имущества. Обратитесь к нотариусу по последнему месту жительства умершей. Он проверит реестр наследственных дел (на сайте Федеральной нотариальной палаты). Если дело открыто — узнайте, кто наследник (по закону или завещанию). Если дело не заводилось — инициируйте его. 

Важное предупреждение: если наследники есть, но они не вступили в права (не подали заявление нотариусу в срок или отказались), имущество станет выморочным и перейдёт в собственность муниципалитета. В этом случае напрямую оформить дом на себя не получится — нужно взаимодействовать с администрацией. 

Шаг 2. Разберитесь с домом
Здесь два сценария:
Если наследник есть — он вступает в права наследства. После получения свидетельства у нотариуса нужно будет зарегистрировать право собственности в Росреестре. 
Если наследников нет — имущество может считаться выморочным. Тогда, чтобы оформить дом, придётся обращаться в суд с иском о признании права собственности в порядке наследования или в связи с фактическим принятием наследства. Ключевой момент: для иска о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) к 15-летнему сроку владения нужно прибавить 3 года срока исковой давности — то есть в суд можно идти только через 18 лет с момента, когда вы начали открыто и непрерывно владеть домом. 

Шаг 3. С землёй
Здесь тоже два варианта:
Если право аренды перешло к наследнику (что часто бывает — по ст. 617 ГК РФ, если в договоре нет запрета), вы оформляете арендные отношения. 

Если договор аренды не предусматривал переход прав, вопрос решается через суд или переговоры с арендодателем. 

Несколько важных нюансов
Не рассчитывайте только на «15 лет владения». Сам по себе факт долгого пользования домом не даёт права собственности без соблюдения всех условий ст. 234 ГК РФ (добросовестность, открытость, непрерывность) и последующего судебного решения. 

Собирайте доказательства. Если идёте путём приобретательной давности, сохраняйте чеки, договоры на ремонт, квитанции об оплате коммунальных услуг — всё, что подтвердит, что вы реально владели домом как своим. 

Обратитесь к юристу. Специалист по недвижимости и наследственному праву поможет оценить конкретную ситуацию: проверить документы, выстроить стратегию, составить иск или собрать пакет для нотариуса. 

Здравствуйте! Оформить такой дом и землю можно, но путь зависит от документов: кто наследники умершей, на кого оформлена аренда земли, стоит ли дом на кадастровом учёте и есть ли право на него в ЕГРН. Возможны наследственное оформление, признание права через суд или приобретательная давность по ст. 234 ГК РФ, если владение было открытым и непрерывным более 15 лет. Могу посмотреть документы и подобрать самый реальный вариант оформления.