Можно ли при продаже квартиры исключить право отца на долю, если маткапитал выделялся только детям и матери?

Здравствуйте. Как покупателю Вам нельзя рассчитывать, что нотариальная бумага «претензий не имею» сама по себе устранит риск спора. Сначала нужно выяснить, имел ли супруг право на долю и почему её не оформили.

По ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ жильё, приобретённое с использованием маткапитала, оформляется в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей с определением долей. Если отец был супругом матери в соответствующий период, отсутствие его имени в ЕГРН ещё не доказывает отсутствие права. Его согласие на продажу и надлежащее оформление долей — разные вопросы.

До аванса запросите первоначальный договор покупки, сведения об использовании маткапитала, соглашение о выделении долей, актуальную выписку ЕГРН и документы о браке/разводе. Передайте их нотариусу для проверки всей схемы сделки. При подтверждённом неисполнении обязанности безопаснее сначала оформить положенные доли и зарегистрировать права, затем продавать с участием всех собственников. Если среди них несовершеннолетние, проверьте предварительное разрешение опеки и его условия.

Абсолютную гарантию отсутствия будущих исков нотариальное заявление не даёт. Напишите, состояли ли родители в браке при покупке и использовании маткапитала, кто сейчас указан собственником и совершеннолетние ли дети.

Официальное разъяснение СФР: https://sfr.gov.ru/grazhdanam/semyam_s_detmi/materinskij_kapital/zhile/

Нотариальным отказом папы этот риск надежно не снять. Надежно так: до сделки продавцы выделяют долю и папе, и он подписывает договор купли-продажи вместе с остальными как собственник.

Почему. Квартиру, купленную с маткапиталом, закон требует оформить в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей (ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ). Доля папе не выделена, значит, эта обязанность не исполнена, и спор о его доле потом может прийти уже к Вам как к новому собственнику. Если же папа сам продает свою долю по договору, ему не на что претендовать.

Что требовать от продавцов до задатка:
1. Выписку из ЕГРН, где доли оформлены на всех четверых, включая папу.
2. Предварительное разрешение органа опеки на продажу долей детей (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Напишите, на кого сейчас записана квартира по выписке и сколько лет детям, подскажу, в каком порядке продавцам все оформить, чтобы Вы не рисковали задатком.

Здравствуйте.
Здесь нотариальный «отказ от прав» отца сам по себе проблему не решит. Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала и на момент его использования родители состояли в браке, нужно проверить, должен ли отец был получить долю по правилам оформления жилья, купленного с маткапиталом.
Если его право действительно возникло, но долю ему не выделили, отсутствие записи в ЕГРН еще не означает, что риска нет. Для покупателя безопаснее, чтобы до продажи продавцы привели права на квартиру в соответствие с требованиями закона, а уже затем заключали сделку с участием всех лиц, которым принадлежат доли.
Отдельная расписка или нотариальное заявление отца «претензий не имею» не дает абсолютной защиты от будущего спора. Особенно если обязательство по выделению ему доли изначально было нарушено.
До внесения аванса я бы запросил выписку ЕГРН, первоначальный договор приобретения квартиры, документы по использованию маткапитала, соглашение о распределении долей и сведения о браке родителей на тот момент. По этим документам уже можно определить, есть ли реальный риск для покупателя.