Добрый день. Скажите пожалуйста, нужен проект договор для банка, с мужем в разводе, отказался платит ипотеку плачу, я, сказывается от доли в пользу меня или сына. У натариуса муж говорит, что отказывается от доли, но нотартус говорит так нельзя, я должна якобы отдать деньги за долю мужа просто дарить нельзя..
Добрый день. Нотариус в целом прав в той части, что просто оформить у бывшего мужа «отказ от доли» отдельным заявлением нельзя. Нужно оформить именно сделку или соглашение о разделе имущества.
Если квартира приобреталась в браке и является совместно нажитым имуществом, бывшие супруги могут после развода заключить нотариальное соглашение о разделе общего имущества. По такому соглашению квартира или доля мужа может перейти Вам, в том числе с определением компенсации либо без неё — конкретная конструкция зависит от того, как оформлена квартира и ипотека. Ст. 38 СК РФ прямо допускает раздел имущества после расторжения брака и требует нотариального удостоверения такого соглашения.
Но поскольку квартира находится в ипотеке, ключевой вопрос — позиция банка. Заложенное имущество нельзя отчуждать без согласия залогодержателя, если иное прямо не предусмотрено ипотечным договором. Это касается и дарения, и иных способов передачи доли. Поэтому одного нотариального соглашения недостаточно, если одновременно нужно вывести мужа из собственности и/или из кредитных обязательств.
Важно разделять два вопроса: право собственности на долю и долг перед банком. Даже если муж передаст Вам свою долю, он автоматически не перестанет быть созаёмщиком или должником. Изменение состава заёмщиков возможно только с согласия банка. Практика по разделу ипотечного имущества исходит именно из этого: супруги не могут своим соглашением перераспределить кредитные обязательства без согласия кредитора.
Передача доли сыну также возможна не просто через «отказ», а через отдельную сделку, например дарение, но опять же при действующей ипотеке потребуется согласие банка. Если сын несовершеннолетний, дополнительно нужно учитывать интересы ребёнка и особенности регистрации такой сделки.
Поэтому правильный порядок здесь такой: сначала обратиться в банк с заявлением о согласовании изменения состава собственников и, если нужно, состава заёмщиков; получить условия банка; после этого уже готовить соглашение о разделе имущества либо иной договор и идти к нотариусу.
Если муж действительно согласен передать долю Вам и не требует деньги, это не означает автоматически, что Вы обязаны выплачивать ему компенсацию. Но нужно смотреть, что именно сейчас записано в ЕГРН, кто заёмщик/созаемщики и когда была куплена квартира. Если пришлёте выписку ЕГРН и первую страницу кредитного договора, можно будет точно сказать, какой документ нужен для банка и нотариуса.
Здравствуйте Ксения.
Сам по себе «отказ от доли» в квартире оформить нельзя — право собственности должно перейти к другому лицу на основании конкретной сделки или соглашения.
Но утверждение, что бывшему мужу обязательно нужно выплатить деньги за его долю и безвозмездно передать её нельзя, требует уточнения.
Если квартира приобреталась в браке и является общим имуществом супругов, после развода имущество можно разделить по нотариально удостоверенному соглашению. Это прямо предусмотрено статьёй 38 Семейного кодекса РФ: бывшие супруги вправе договориться, кому переходит имущество и как именно оно распределяется. При этом вопрос о необходимости компенсации зависит от содержания соглашения и обстоятельств раздела, а не сводится к правилу «долю обязательно нужно выкупить».
Однако у Вас квартира находится в ипотеке, и это принципиально.
Согласно статье 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заложенная недвижимость может быть отчуждена другому лицу, в том числе подарена, как правило, только с согласия банка-залогодержателя, если договором ипотеки не предусмотрено иное.
Поэтому сначала необходимо обратиться в банк и согласовать изменение собственников квартиры и, если бывший муж является созаёмщиком, отдельно решить вопрос о его выводе из кредитного обязательства.
Передача доли и вывод из ипотечного кредита — это не одно и то же. Даже если доля мужа перейдёт Вам, его обязательства перед банком автоматически не прекратятся.
Передача доли непосредственно несовершеннолетнему сыну ещё сложнее, поскольку квартира остаётся в залоге банка. Поэтому без изучения позиции банка я бы такой вариант пока не выбирал.
Если банк согласен оставить квартиру и кредит за Вами одной, тогда уже можно определить подходящую конструкцию: соглашение о разделе имущества между бывшими супругами либо иной согласованный с банком вариант.
Если пришлёте кредитный договор, выписку ЕГРН и сообщите, кто является заёмщиком/созаемщиком и какие доли сейчас зарегистрированы за Вами и бывшим мужем, можно определить, какой документ нужен банку и действительно ли в Вашей ситуации требуется выплачивать мужу компенсацию.
Здравствуйте, Ксения.
Просто оформить у нотариуса «отказ от доли» действительно нельзя. Право мужа должно перейти к Вам или сыну на основании конкретной сделки либо соглашения.
Но обязательного правила, что Вы непременно должны заплатить бывшему мужу стоимость его доли, нет. Если квартира приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом, бывшие супруги могут заключить нотариальное соглашение о разделе имущества и определить, что квартира или соответствующая доля переходит Вам. Компенсация определяется соглашением сторон и не всегда обязательна.
Если доля мужа уже зарегистрирована отдельно, возможны и другие варианты, в том числе дарение. Однако при действующей ипотеке прежде всего необходимо согласие банка-залогодержателя. Передача доли не означает автоматического исключения мужа из числа заемщиков или созаемщиков: кредитные обязательства можно изменить только с согласия банка.
Есть и налоговый нюанс: после развода бывшие супруги уже не относятся друг к другу как супруги для целей льготы по НДФЛ при дарении. Поэтому обычное дарение доли бывшей жене может иметь налоговые последствия. Дарение доли от отца сыну в этом отношении отличается, поскольку отец и сын являются близкими родственниками.
Если пришлете мне в чат выписку ЕГРН, кредитный договор и документ, из которого видно, кто является заемщиком и какие доли зарегистрированы, я смогу определить, что для Вас выгоднее и правильнее оформить: соглашение о разделе имущества, дарение либо иной согласованный с банком вариант.
