Здравствуйте Татьяна.
Ждать, пока дети вырастут и ипотека будет полностью погашена, для решения вопроса о квартире необязательно. Раздел общего имущества бывших супругов возможен и после развода, в том числе при наличии действующей ипотеки. Если договориться с бывшим супругом не получается, вопрос о долях можно решать в судебном порядке (ст. 38 СК РФ).
В Вашей ситуации особенно важно учитывать использование материнского капитала. Средства материнского капитала имеют специальное целевое назначение и не являются обычным совместно нажитым имуществом супругов. Жильё, приобретённое с использованием маткапитала, должно быть оформлено с выделением долей родителям и детям. Поэтому права детей на соответствующие доли должны быть защищены независимо от отношений между Вами и бывшим супругом.
Отдельно необходимо проверить деньги, полученные Вами от продажи квартиры бабушки. Если эта квартира принадлежала лично Вам, например была получена до брака, по наследству или в дар, и можно документально проследить, что деньги от её продажи были вложены именно в спорную квартиру, это обстоятельство может иметь существенное значение при определении имущественных прав супругов.
При этом наличие ипотеки означает, что необходимо отдельно учитывать права банка. Просто «переписать всю квартиру» на Вас без учёта ипотечного обязательства и прав остальных собственников нельзя. Но с июля 2025 года для выделения предусмотренных законом долей супругу и детям в жилье, приобретённом с использованием маткапитала и находящемся в ипотеке, согласие залогодержателя не требуется.
Также важно разобраться с платежами по ипотеке после прекращения семейных отношений. То, что бывший супруг фиксирует произведённые им платежи, действительно может иметь юридическое значение при последующих взаиморасчётах, поэтому Вам также рекомендую сохранять документы обо всех своих платежах и расходах, связанных с квартирой.
Я бы не рекомендовала сейчас выбирать вариант «ничего не делать и ждать несколько лет». Сначала необходимо проверить уже заключённое Вами соглашение и документы на квартиру, после чего можно определить, целесообразно ли уже сейчас обращаться в суд с требованиями об определении долей и разделе имущества.
Для точной оценки потребуются: выписка ЕГРН на квартиру, договор приобретения квартиры, кредитный договор, документы об использовании материнского капитала, Ваше соглашение с бывшим супругом и документы о продаже квартиры бабушки и перечислении полученных от неё денег.
