Как купить дом в СНТ, который не зарегистрирован в Росреестре?

Question

Здравствуйте. Хотела купить дом в снт, в разговоре с продавцом выяснилось, что земельный участок отмежеван и поставлен на кадастровый учет, а вот два дома на участке (один летняя кухня, другой основной 70 квм) не были им зарегистрированы в росреестре, чтобы не платить налог. И сейчас он ставить его не хочет, потому что тогда придется платить НДФЛ с продажи. Для меня покупка незарегистрированного дома риск тк я боюсь, что потом мне откажут в регистрации, но сам дом и участок очень понравились и я бы хотела их в итоге приобрести. Как мне поступить? Продолжать настаивать на регистрации дома продавцом, но тогда он будет платить большой налог, или можно самой что-то предпринять до заключения сделки, чтобы в будущем не было проблем с оформлением дома в собственность?

Дмитрий Молчанов · Accepted Answer

Юлия, настаивать на регистрации продавцом не обязательно: дом можно оформить самой после покупки участка, и это законный путь. Почему продавец упирается. Срок владения домом для освобождения от НДФЛ считается с даты регистрации права именно на дом, а не на участок (письмо Минфина от 24.06.2024 N 03-04-05/58464). Зарегистрирует сейчас и сразу продаст, придется платить налог с части цены, приходящейся на дом. Поэтому спорить с ним бесполезно. Что можно сделать Вам. До 1 марта 2031 года жилой или садовый дом на участке для садоводства ставится на учет и регистрируется на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на участок, уведомления о строительстве не нужны (ч. 12 ст. 70 Закона о регистрации недвижимости). То есть, став собственником участка, Вы сами закажете техплан у кадастрового инженера и зарегистрируете дом на себя. Чтобы это прошло без сюрпризов, до сделки важно: 1. Пригласить кадастрового инженера посмотреть дома: стоят ли они целиком в границах участка и подходит ли основной дом под упрощенный порядок. 2. Проверить по выписке ЕГРН вид разрешенного использования участка, обременения и аресты. 3. В договоре указать, что на участке расположены незарегистрированные строения и они переходят к Вам вместе с участком, и прописать цену так, чтобы при споре было что взыскать. Пришлите в чат выписку ЕГРН на участок и проект договора от продавца, если он уже есть, посмотрю, как защитить Вас в договоре до передачи денег.

Константин Лучников · Answer

Здравствуйте, Юлия! Наиболее надежный вариант: продавец регистрирует основной дом до сделки, а Вы покупаете оформленные участок и дом. При покупке только земли риск регистрации построек переходит к Вам. Обещание «потом оформите» его не устраняет. До аванса пригласите независимого кадастрового инженера. Проверьте назначение земли, границы, расположение и параметры строений, ограничения участка и зоны с особыми условиями использования территории. Отдельно выясните, является ли летняя кухня капитальным объектом. Потребуются свежая выписка ЕГРН и сведения о градостроительных ограничениях. Часть 12 статьи 70 закона № 218-ФЗ позволяет до 1 марта 2031 года упрощенно оформить подходящий жилой или садовый дом по техническому плану и документам на землю. Но это не гарантирует регистрацию любой постройки. Заключение инженера снизит неопределенность, окончательное решение принимает Росреестр. Налог продавца следует рассчитать отдельно: по статьям 217.1 и 220 НК РФ важны срок владения, основания приобретения, вычет и подтвержденные расходы. Не соглашайтесь занижать цену в договоре ради экономии продавца. Предложите ему сначала подготовить технический план и зарегистрировать дом, закрепив это условием будущей сделки. При отказе продавца предварительная проверка полезна, но полностью Ваш риск не снимет. С уважением, Лучников Константин, юрист, партнер адвокатского бюро

Правовед.RU · Answer

Оформить дома самостоятельно уже после покупки земельного участка закон позволяет в упрощенном порядке по ч. 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ , поэтому настаивать на их оформлении именно продавцом не обязательно. Исход здесь зависит от того, соблюдены ли при строительстве основного дома и летней кухни градостроительные нормы - в первую очередь минимальные отступы от межи с соседями и отсутствие ограничений по охранным зонам. Покупая объект по документам только на землю, Вы юридически приобретаете пустой участок, и если Росреестр выявит нарушения, постройки рискуют попасть под признаки самовольных по ст. 222 ГК РФ , а взыскать убытки с продавца будет практически невозможно. Этот риск полностью снимается еще до сделки вызовом кадастрового инженера для контрольной съемки и включением специальных условий о строениях в договоренности с продавцом. В детальном разборе: Перечень параметров и скрытых ограничений по участку, которые необходимо замерить с кадастровым инженером до сделки, чтобы Росреестр не приостановил оформление домов. Формулировки условий для соглашения и расписок, которые зафиксируют передачу незарегистрированных строений и финансовую ответственность продавца при сложностях с регистрацией. Порядок действий и варианты защиты на случай, если соседи по СНТ заявят претензии по расстоянию от дома или кухни до забора. Пока договор купли-продажи не подписан и деньги не переданы, продавец напрямую заинтересован согласовать предварительные замеры и Ваши условия покупки.

Бесплатная консультация юриста

Как купить дом в СНТ, который не зарегистрирован в Росреестре?

Ответ команды Правовед