Как взыскать плату за пользование долей в квартире и стоит ли совершать обмен доли на отдельное жилье?

Question

Это уже вторая итерация моей ситуации c уточнениями относительно цен и новыми вопросами, первая - здесь (https://pravoved.ru/question/4862765/). Я получил 3 года назад по завещанию от своего отца двухкомнатную квартиру 60м с комнатами 16 и 20 метров в СПб. Его жена (79лет) получила в этой квартире долю 1/4 как обязательную долю равную половине доли по закону. Она проживает в комнате 16м, превышающей ее долю в жилой площади, кроме этого у нее есть в собственности есть 2 другие квартиры. Стоимость квартиры примерно 11.6 млн. рублей. Извиняюсь за вынужденную циничность, но по состоянию здоровья моя визави привет еще лет 5-8, поле чего доля перейдет ее сыну. Вопросы такие: 1. Насколько реально по суду востребовать с нее ежемесячную плату за фактическое пользование моими 3/4 квартиры, так как я там не живу (у меня есть дом в Рощино и я не хочу с ней жить) и она в свое время отказалась продать мне свою 1/4 и съехать? (Например, если квартиру можно сдать за 40т. в месяц, я бы мог востребовать уплату 30т. в месяц). 2. Последняя наша договоренность заключается в том что я меняю свои 3/4 квартиры на ее однокомнатную квартиру стоимостью около 10.2 млн. с доплатой 2.2 млн. Сейчас она сдает эту квартиру за 35т. в месяц. То есть если математически считать что стоимость моей доли 3/4 х 11.6 = 8.7 млн. Разница между моей долей и однушкой 1.5млн, а по нашей сделке я обязуюсь доплатить на 700т. больше - 2.2 млн. Вопрос сугубо из практики и опыта - насколько оправданна такая сделка для меня, учитывая что в результате я получу однушку, которой смогу уже реально распоряжаться и учитывая, что практически доля стоит меньше ее математической стоимости?

Сергей Николаев · Answer

1. Насколько реально по суду востребовать с нее ежемесячную плату за фактическое пользование моими 3/4 квартиры, так как я там не живу (у меня есть дом в Рощино и я не хочу с ней жить) и она в свое время отказалась продать мне свою 1/4 и съехать? Добрый день! В соответствии со ст. 247 Гражданского Кодекса РФ: 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Оснований для взыскания компенсации со второго собственника не усматривается, если вы сами не хотите проживать в этой квартире, а отказ от продажи своей доли вторым собственником также не является основанием для взыскания компенсации. В судебном порядке при желании получить компенсацию Вам надо доказывать невозможность предоставления в Ваше владение и пользование своей доли в квартире. Если препятствий в пользовании со стороны второго собственника нет, то взыскать компенсацию вряд ли получится. Далее продолжу.

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. кроме этого у нее есть в собственности есть 2 другие квартиры А живет-то она в какой квартире? Не в этой? Если не в этой, то в принципе Вы можете попробовать воспользоваться возможностью выкупа этой доли предоставленной положениями ст. 252 ГК РФ В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Урал Таштимиров · Answer

Здравствуйте. В соответствии со ст.247 ГК РФ владение и пользование общей собственностью осуществляется по соглашению собственников. В соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению собственников. Ва сами можете договориться о порядке пользования, или о варианте продаже, меня по квартире с долями.

Александр Лебедев · Answer

Юрий, вариант «дождаться наследника и выкупить 1/4 через суд» я бы не принимал за гарантированную альтернативу нынешнему обмену. То, что сын сейчас не живет в квартире, само по себе не обеспечивает будущего решения о прекращении его права собственности. На момент спора придется доказать совокупность условий пункта 4 статьи 252 ГК РФ: малозначительность доли в конкретной квартире, невозможность реального выдела и отсутствие существенного интереса нового собственника в пользовании. Его обстоятельства к тому времени могут измениться. Четверть квартиры не признается незначительной автоматически. Показателен спор о 3/4 и 1/4 долях — определение ВС РФ от 17.01.2017 № 117-КГ16-10. Верховный Суд потребовал исследовать возможность пользования помещением без нарушения прав другого собственника, соразмерность предоставляемой комнаты и реальный интерес собственника доли. Дело было направлено на новое рассмотрение; это не правило об обязательном выкупе любой четверти: vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/1510018 Не будет заранее фиксирована и цена будущего выкупа: ее придется обосновывать рыночной оценкой в условиях того спора. Сегодняшние 11,6 млн рублей не закрепляют будущую компенсацию на уровне 2,9 млн. По обмену арифметика такая: 10,2 млн − 2,2 млн = 8 млн рублей. Именно в такую сумму контрагент фактически оценивает ваши 3/4. Это примерно на 8% ниже математических 8,7 млн, но математическая доля цены всей квартиры и цена продаваемой доли — разные показатели. Утверждать, что рынок даст вам больше 8 млн за конфликтную долю, без оценки нельзя. Дополнительные 700 тыс. рублей равны 20 месяцам нынешней валовой аренды по 35 тыс. рублей — до налогов, ремонта, простоя и других расходов. Поэтому обмен дает определенность и отдельный объект сейчас, а ожидание сохраняет неопределенный срок и риск нового спора. Мой практический вывод: согласованный обмен имеет смысл серьезно рассмотреть после проверки юридической чистоты однокомнатной квартиры, ее фактической цены, условий найма и передачи. Решение о доплате нужно принимать по этим данным, а не по предположению о гарантированном будущем выкупе.