Владелец 3/4 проживает в унаследованной квартире, другого имущества не имеет ( есть прописка у родителей, но по факту он там не живет)

Здравствуйте Анна.

Да, такой механизм в законе есть, но применяется он не автоматически. Речь идет о п. 4 ст. 252 ГК РФ: в исключительных случаях суд может прекратить право собственности на долю без согласия ее владельца и обязать других сособственников выплатить ему компенсацию, если одновременно установлено, что доля незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании квартиры.

В Вашей ситуации есть обстоятельства, которые могут работать в пользу владельца 3/4:

владелец 1/4 в квартире не проживает;
у него имеется другое жилье;
фактически пользоваться квартирой пропорционально 1/4 затруднительно, поскольку отдельной комнаты площадью, соответствующей этой доле, нет;
квартира небольшая, одна из комнат проходная;
собственник 3/4 проживает там постоянно и другого фактического жилья не имеет.
Но есть и риск: 1/4 доля сама по себе не всегда признается судом незначительной. В судебной практике встречаются решения, где именно по 1/4 суд отказывает в принудительном выкупе, если считает долю существенной либо видит у собственника интерес в пользовании квартирой.

Поэтому сам факт того, что другой собственник требует цену в три раза выше рынка, еще не позволяет заставить его продать долю по обычной рыночной цене. Через суд нужно ставить вопрос не о «принудительной продаже», а о признании доли незначительной, прекращении права собственности на 1/4 с выплатой денежной компенсации и признании права собственности на эту долю за владельцем 3/4.

Размер компенсации обычно определяется по рыночной стоимости именно 1/4 доли, а не по произвольно названной собственником сумме. Для этого потребуется оценка, а при споре суд может назначить экспертизу.

Очень желательно заранее подтвердить, что владелец 3/4 реально способен выплатить компенсацию. Верховный Суд в феврале 2026 года отдельно указал, что суд должен установить реальную возможность выкупа доли; внесение денег на депозит суда является сильным подтверждением, хотя не единственно возможным.

Я бы рекомендовала до суда собрать выписку ЕГРН, документы о другом жилье собственника 1/4, подтверждение того, что он в спорной квартире не проживает, по возможности его письменный отказ продавать по рыночной цене, отчет оценщика о стоимости 1/4 доли и доказательства наличия у владельца 3/4 денег для выплаты компенсации.

Также можно заявить требование об определении порядка пользования квартирой, но при планировке из двух комнат 16,5 и 17,1 кв. м и доле 1/4 выделить отдельную комнату именно в соответствии с долей действительно проблематично. Это обстоятельство будет иметь значение при рассмотрении вопроса о невозможности реального выдела.

Итого: обязать собственника 1/4 просто продать долю по рыночной цене нельзя, но через суд можно пытаться прекратить его право на долю с выплатой компенсации по ст. 252 ГК РФ. Перспектива зависит прежде всего от того, удастся ли доказать отсутствие у него существенного интереса к квартире и фактическую невозможность самостоятельного пользования долей.

Здравствуйте, Анна!

Анна, здесь я бы обратил внимание еще на один механизм, поскольку 1/4 у сына возникла именно как обязательная доля в наследстве.

Помимо варианта с принудительной компенсацией по ст. 252 ГК РФ, есть специальный п. 4 ст. 1149 ГК РФ. Суд может уменьшить обязательную долю или даже отказать в ее присуждении, если наследник с обязательной долей при жизни наследодателя этой квартирой не пользовался, а наследник по завещанию, наоборот, пользовался ею для проживания. При этом учитывается и имущественное положение обязательного наследника.

Поэтому для Вашей ситуации очень важен факт: проживал ли собственник нынешних 3/4 в этой квартире еще при жизни наследодателя? Если да, а сын там не жил и имел другое жилье, это может дать отдельное основание для иска, которое стоит оценить прежде, чем строить дело только на «незначительности» 1/4.

И еще: если размер 1/4 Вы рассчитали сами, его желательно перепроверить. Обязательная доля — это половина от той доли, которая причиталась бы сыну при наследовании по закону, поэтому для расчета нужно знать всех наследников первой очереди. 

Если свидетельства о наследстве уже выданы, напишите, пожалуйста, кто именно был наследником первой очереди и проживал ли наследник по завещанию в этой квартире до смерти наследодателя. Тогда можно понять, какой из двух путей — ст. 1149 или ст. 252 ГК РФ — здесь действительно применим.

***

Закон — это инструмент. Задача юриста не просто назвать норму, а помочь человеку понять, как ею воспользоваться. Если после ответа Вам стало понятнее, что делать дальше, — значит, он выполнил свою задачу.