Мне нужна консультация: каков законный алгоритм действий, нужно ли собирать общее собрание собственников

Здравствуйте.

Да, такой проект в принципе реализуем, но здесь ключевой вопрос — как именно будут проложены электричество, водоснабжение и канализация и будет ли затронуто общее имущество дома.

То, что помещение зарегистрировано за Вами в ЕГРН, — важный аргумент: сама кладовая не становится общедомовым имуществом только потому, что находится на техническом этаже. Но коридоры техэтажа, стояки, общедомовые электрические и санитарно-технические сети относятся к общему имуществу по ст. 36 ЖК РФ. 

Если для подключения потребуется прокладывать Ваши трубы или кабели через общее имущество, подключаться к общедомовым стоякам либо иным образом использовать их, вопрос ОСС действительно может возникнуть. Если речь идет именно о передаче части общего имущества в пользование, решение принимается общим собранием; в Москве для таких случаев применяется требование о большинстве не менее 2/3 голосов. Если же работы фактически уменьшают состав общего имущества или присоединяют его часть к Вашему помещению, требования значительно жестче — может потребоваться согласие всех собственников. 

Кроме того, прокладка новых инженерных сетей может быть признана переустройством помещения. По ст. 25–26 ЖК РФ такие работы выполняются по проекту и подлежат предварительному согласованию. Верховный Суд отдельно разъяснил, что эти правила распространяются и на нежилые помещения в многоквартирных домах. В Москве соответствующее согласование относится к компетенции Мосжилинспекции. 

Поэтому правильный алгоритм такой: сначала получить техническую документацию на помещение и дом, затем заказать у проектной организации схему подключения с указанием точек врезки и трасс коммуникаций. После этого станет понятно, требуется ли ОСС. Уже с проектом следует обращаться в УК за согласованием технических решений и необходимыми исходными данными, а при наличии переустройства — в Мосжилинспекцию. Просто получать устный отказ УК сейчас не имеет смысла.

Если УК отказывает только со словами «это технический этаж», несмотря на зарегистрированное право собственности, такой отказ сам по себе недостаточно обоснован. Нужно требовать письменный отказ с конкретными техническими и правовыми основаниями, после чего его уже можно оспаривать.

Если мой ответ был полезен, Буду благодарен Вам за отзыв

Добрый день! Ситуация непростая, но законный путь есть — нужно только точно определить, какой именно.

Правовой статус помещения: первый и главный вопрос

То, что у вас есть выписка ЕГРН с записью о праве собственности, — это необходимое, но не достаточное условие. Верховный Суд неоднократно указывал: право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона и не зависит от записи в реестре. Если помещение по своей природе предназначено для обслуживания дома (технический этаж с инженерными коммуникациями), суд может признать его общедомовым имуществом даже при наличии регистрации.

Что проверить:

— Было ли помещение заложено в проектной документации МКД как самостоятельное нежилое помещение (кладовая), предназначенное для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием дома?
— Было ли это помещение выделено для самостоятельного использования или являлось частью технического этажа?
— Есть ли в помещении инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме (стояки, магистрали)?

Если помещение действительно является самостоятельным объектом недвижимости (проектом предусмотрено, структурно обособлено, не предназначено для обслуживания дома) — вы полноправный собственник и дальше речь идёт только о согласовании коммуникаций. Если же фактически это часть технического этажа, пусть и зарегистрированная в ЕГРН, — ваши права могут быть оспорены, и любые работы на общедомовом имуществе потребуют согласования с собственниками.

Электроснабжение
Здесь ситуация относительно благоприятная. Верховный Суд в Определении № 305-ЭС23-29781 разъяснил: если МКД был подключён к электросетям до вступления в силу Постановления Правительства № 83 (2006 г.), отсутствие отдельных документов о технологическом присоединении вашего помещения не должно создавать негативных последствий для энергоснабжения. Отдельного технологического присоединения помещения не требуется, если оно числится в проектной или технической документации на дом.

Алгоритм по электричеству:

— Запросите у УК техническую документацию на МКД — проект электроснабжения, акт разграничения балансовой принадлежности, схему электроснабжения. УК обязана хранить и актуализировать эти документы (ст. 162 ЖК РФ).
— Определите, предусмотрено ли помещение в документации на дом. Если да — вы имеете право заключить договор энергоснабжения с гарантирующим поставщиком (Мосэнергосбыт) в пределах мощности, приходящейся на ваше помещение. Согласие ОСС не требуется. 
— Подайте заявку в сетевую организацию (в Москве — АО «ОЭК» или ПАО «Россети Московский регион») на технологическое присоединение. К заявке приложите согласие УК на подключение (если УК уполномочена договором управления или решением ОСС).
Если УК отказывается согласовывать, а в договоре управления нет соответствующих полномочий — вам нужно решение ОСС (ч. 2 ст. 36, п. «ж» п. 10 Правил № 861). Либо, если помещение предусмотрено проектом дома, можно действовать через гарантирующего поставщика напрямую, сославшись на позицию ВС.

Водоснабжение и водоотведение

Здесь сложнее. Ключевое правило сформулировано Минстроем в письме от 15.11.2022 № 60396-ИФ/04: отдельное подключение помещений к централизованным системам не допускается — подключение происходит через внутренние сети объекта капитального строительства. 

Два сценария:

Сценарий А: проект дома предусматривал подключение вашего помещения
Если в проектной документации МКД кладовая изначально была предусмотрена с подключением к ХВС и водоотведению — вы используете существующие проектные точки подключения. ОСС не требуется, поскольку нет изменения состава общего имущества. 

Сценарий Б: проектом подключение не предусмотрено (наиболее вероятный)
В этом случае подключение потребует:

Новых врезок во внутридомовые сети (стояки, магистрали) — это общее имущество (п. 2 Правил № 491);
Прокладки труб по техническому этажу — это тоже работа на общем имуществе.

Прокладка труб по техэтажу сама по себе не обязательно уменьшает общее имущество (если не происходит физического присоединения части техэтажа к вашему помещению). Но она является использованием общего имущества в интересах одного собственника, что требует решения ОСС.

Нужно ли ОСС? Да, если проект дома не предусматривал подключение вашего помещения к воде/водоотведению и для этого нужно прокладывать трубы по техэтажу (общему имуществу). Для электричества — зависит от того, числится ли помещение в техдокументации на дом (тогда ОСС не требуется по позиции ВС). Если работы не уменьшают общее имущество, достаточно решения ОСС большинством 2/3. Если уменьшают — нужно согласие всех собственников.

Может ли УК отказать? Может, но её отказ не окончателен. Вы имеете право инициировать ОСС самостоятельно (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), а в случае необоснованного отказа УК — обжаловать его в Жилинспекцию или суд.