В отношении меня возбуждено исполнительное производство по факту не оплаты ипотеки. В данный момент получил на госуслугах информацию о планировании приставами процедуры реализации имущества. Объявленная судом стоимость за которую планируют реализовать квартиру ниже рынка, я с ней не согласен. Необходимо подготовить и подать иск на пересмотр суммы реализации.
Здравствуйте. Оспорить заниженную стоимость квартиры можно, но порядок зависит от того, кем именно она установлена. Если стоимость определена оценщиком в исполнительном производстве и закреплена постановлением пристава, то
в соответствии со ст. 85 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» стоимость из отчёта оценщика может быть оспорена в суде не позднее 10 дней со дня извещения об оценке. Верховный Суд РФ также разъяснил, что при таком споре суд проверяет достоверность оценки, может назначить судебную экспертизу и в решении установить надлежащую стоимость имущества, которая затем используется в исполнительном производстве. На период рассмотрения спора суд вправе запретить действия по реализации квартиры. Это прямо указано в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50.
Если же начальная цена квартиры уже установлена самим судом в решении об обращении взыскания на ипотечное имущество, механизм другой. Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» начальную продажную цену заложенной недвижимости при наличии спора определяет суд.
Если она определяется на основании отчёта оценщика, закон предусматривает размер 80% от установленной рыночной стоимости. Поэтому сначала нужно установить, какая именно цена сейчас оспаривается и каким актом она определена.
Напишите мне в личный чат. Там можно будет определить правильный способ оспаривания и подготовить процессуальный документ с требованием об установлении актуальной стоимости и, при наличии оснований, о приостановлении реализации квартиры.
Здравствуйте, Сергей!
Если начальную цену установил суд, отдельный иск к приставу о пересмотре этой суммы обычно не является нужным способом защиты. На стадии исполнения можно обратиться в суд, вынесший решение, с заявлением об изменении начальной продажной цены по статье 203 ГПК РФ. Верховный Суд допускает это при доказанном существенном расхождении с рыночной стоимостью.
Понадобятся решение суда, документы о передаче квартиры на реализацию и актуальный отчет оценщика. Одних объявлений о продаже похожих квартир может быть недостаточно. Подача заявления не останавливает торги автоматически, вопрос о приостановлении нужно ставить отдельно.
Если Вы считаете, что цена была ошибочной уже при рассмотрении дела, необходимо также проверить возможность обжалования решения и сроки. Уточните дату решения, вступило ли оно в силу и назначены ли торги. Это определит порядок действий.
С уважением, Лучников Константин, юрист, партнер адвокатского бюро
Если начальная цена реализации установлена вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на ипотечную квартиру, пристав связан этим решением. Жалоба на пристава только потому, что он использует судебную цену, обычно не заменяет изменение самого порядка исполнения.
Сначала проверьте решение: дата, вступление в силу, способ определения цены и стадия торгов. Если сохраняется возможность обжалования решения, вопрос цены ставится в соответствующей жалобе. При изменившихся обстоятельствах возможен вопрос об изменении порядка исполнения по ст. 203 ГПК РФ с определением актуальной начальной цены; в практике такие заявления рассматриваются судом, вынесшим решение.
Нужен доказательный расчёт, обычно актуальный отчёт оценщика, а не только объявления с более дорогими квартирами. При определении цены по отчёту оценщика также учитывается специальное правило ст. 54 Закона об ипотеке о 80% рыночной стоимости, поэтому разница с рынком не всегда означает ошибку. Если цену определял сам пристав/оценщик вне уже установленной судебной цены, порядок оспаривания будет другим.
Направьте решение суда и постановление о передаче на реализацию. До выбора способа защиты нельзя обещать, что отдельный «иск на пересмотр суммы» будет принят; при приближающихся торгах отдельно решается вопрос о приостановлении исполнения.
Пример практики об изменении судебной начальной цены: 6kas.sudrf.ru/modules.php?case_id=12181214&case_uid=9943aa68-9e8b-4203-9420-473153782b2c&delo_id=43&name=sud_delo&name_op=case&new=0&srv_num=1
