Может ли арендодатель взыскать через суд деньги за клининг и поломки после выезда?

Здравствуйте, Евгений!

Можете ли Вы разместить здесь сам договор аренды? Персональыне данные в нём можно удалить.

Вижу, что договор аренды Вами размещен.

Уточните тогда, составлялся ли при передаче помещения в аренду какой-либо акт приема-передачи с указанием перечня имущества в квартире, наличия или отсутствия недостатков?

Добрый день. А как он обосновывает эту сумму?

Здравствуйте.

Уточните пожалуйста, подписывали ли вы Акт приема-передачи имуществапри выезде из квартиры (составил ли он его)?

Остался ли у него ваш залог (депозит), или он вернул его вам в полном объеме?

В п.п. 3.1. представленноо договора указано что арендатор обязался содержать помещение в чистоте и исправносте и поддерживать его в надлежащем состоянии…

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии и осуществлению текущего ремонта лежит на арендаторе, если иное не установлено договором.

Но «текущий ремонт» и «естественный износ» — разные вещи. 
 
Естественный износ и эксплуатационное загрязнение. Жировые налеты на кухне и пыль в вентиляции при постоянном проживании семьи в течение 3 лет — это неизбежное следствие использования квартиры по назначению.

Евгений, здравствуйте.

Пойти в суд он может с чем угодно, иск на 20 тысяч у него примут. Но из этих 20 тысяч реальные шансы у него есть только на одну строку, и это квартплата.

Начну с неё. В его расчёте стоит 3200 рублей за последний прожитый месяц. Если это плата по договору или коммуналка за месяц, в котором вы ещё жили, и она действительно не внесена, то к износу она отношения не имеет: наниматель обязан вносить плату за жильё и, если договор не говорит иного, коммунальные платежи (ст. 678 ГК). Такой долг взыскивается даже без иска, судебным приказом по ст. 122 ГПК как требование из письменной сделки. Если вы за этот месяц заплатили, ответьте ему чеком или выпиской. Если не платили, закройте эту сумму сейчас с назначением платежа «плата за такой-то месяц по договору». Тогда у него не останется ни одного требования, которое подтверждается документом.

Теперь про остальные 16 800. Вы снимали квартиру семьёй, для проживания, а это договор найма жилого помещения, как бы он ни назывался в шапке (ст. 671 ГК). По нему наниматель обязан обеспечивать сохранность квартиры и поддерживать её в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК), а текущий ремонт лежит на нанимателе, если договор не переложил его на хозяина (п. 1 ст. 681 ГК). Это единственное место, где у него есть юридическая зацепка: побелку потолка и переклейку обоев суд может отнести к текущему ремонту. Поэтому отвечать ему одной фразой «это износ» недостаточно.

Разделите его список на две части.

Первая часть: розетка, ножка дивана, крючки. Это требования о возмещении вреда имуществу. Чтобы их взыскать, ему нужно доказать три вещи: что повреждение есть, что оно возникло в период вашего проживания и по вашей вине, и сколько стоит устранение (ст. 15, 1064 ГК, ст. 56 ГПК). Без акта при заселении нет зафиксированного исходного состояния, без акта при выезде нет зафиксированного конечного. Фотографии, сделанные после того, как вы сдали ключи, без вас, не показывают, когда повреждение появилось.

Вторая часть: пятна на потолке, жир на гарнитуре, решётки вентиляции, обои. Здесь точнее говорить о следах обычного проживания за три года. Жировой налёт на кухне и пыль в вентиляции появляются от использования квартиры по назначению, а обязанность вернуть квартиру с учётом естественного износа прямо записана в вашем п. 3.1.8. Клининг отдельно: судя по договору, обязанность оплатить уборку при выезде в нём не прописана, а квартиру вы помыли. Что до текущего ремонта, то даже если договор молчит и формально он на вас, хозяину всё равно придётся доказать, что потолок и обои были свежими при заселении и пришли в состояние, требующее ремонта, по вашей вине, а не за три года нормальной жизни семьи. Без акта приёма-передачи при вселении это недоказуемо.

Что сделать сейчас.

1. Ответить ему письменно, одним сообщением: с требованиями о клининге и ремонте не согласны, акт при передаче не составлялся, квартира возвращена в состоянии с учётом естественного износа по п. 3.1.8 договора. По квартплате за последний месяц либо приложить подтверждение оплаты, либо оплатить.

2. Сохранить переписку, договор, свои фотографии при выезде, если делали, и подтверждения оплаты за три года.

3. Следить за почтой по адресу регистрации. Если он подаст заявление о судебном приказе на всю сумму, вы узнаете об этом по письму из суда, и на возражения даётся 10 дней со дня получения приказа (ст. 128 ГПК). Возражения пишутся в свободной форме, фразы «с приказом не согласен» достаточно, и приказ отменяют (ст. 129 ГПК). Пропущенный срок означает, что приказ уйдёт на исполнение.

Если он дойдёт до иска, вам хватит той же позиции и одного вопроса к нему: чем подтверждается состояние квартиры на день вашего заселения.

Евгений, я бы не строил защиту на высказанном выше утверждении, что без акта хозяин ничего не сможет доказать и его фотографии суд не примет. Отсутствие акта ослабляет доказательства, но не делает недопустимыми переписку, фотографии, видеозаписи, показания свидетелей и документы о ремонте. Суд оценивает их в совокупности.

Три года проживания тоже не превращают любую поломку или загрязнение в естественный износ. Надо по каждой позиции выяснять причину и характер: старение покрытия, дефект оборудования, залив, обычная эксплуатация либо повреждение. Ответственность не ограничена только умышленным причинением вреда. По пункту 2 статьи 401 ГК РФ отсутствие вины в нарушении обязательства доказывает нарушившее его лицо; это правило нельзя заменять советом просто отрицать всё.

При этом хозяин обязан подтвердить само нарушение, его связь с Вашим проживанием и размер требуемых убытков. Его сообщение с круглой суммой ещё не доказывает стоимость необходимых работ. Запросите фотографии с датами, исходное состояние спорных предметов, расчёт по каждой позиции и документы на работы/материалы. Сопоставьте их со своими снимками и перепиской за период проживания, особенно сообщениями о поломках или заливе.

В письменном ответе отделите возможный долг по квартплате от спорных расходов: это разные основания. Укажите конкретные возражения по каждому повреждению и уборке, а не общее «всё является износом». Не утверждайте, что дефекты существовали при заселении, если это не соответствует фактам. Такая предметная позиция будет значительно полезнее, если спор дойдёт до суда.