Добрый вечер!
Продаем комнату в бывшем общежитии статус общежития снят , присвоен собственный кадастровый номер, комната изолирована , банк для согласовании сделки на ипотеку покупателя запрашивает у нас согласие от соседних комнат на первоочередное право покупки ссылаясь на то , что дом секционный и статью 250 ГК РФ, законно ли это?
Здравствуйте. Если по ЕГРН продаваемая комната зарегистрирована как самостоятельное жилое помещение с собственным кадастровым номером, а не как доля в праве и не как комната в коммунальной квартире, требование о преимущественном праве покупки соседей по ст. 250 ГК РФ правового основания не имеет. Статья 250 ГК РФ применяется при продаже доли в общей собственности. Отдельное правило существует для комнаты именно в коммунальной квартире. По ч. 6 ст. 42 ЖК РФ собственники других комнат имеют преимущественное право покупки. Для жилой комнаты в бывшем общежитии такого требования законодательство не устанавливает, что прямо отражено и в актуальных разъяснениях. Наличие общих коридоров, кухни, санузлов или секционной планировки этого не меняет. Доля в общем имуществе дома следует судьбе отдельного помещения и отдельно не продается. При этом банк вправе устанавливать свои условия для одобрения ипотечной сделки, поэтому практически нужно запросить у него письменное обоснование требования. Если пришлете выписку ЕГРН на комнату и формулировку требования банка, можно точно проверить статус объекта и подготовить аргументированный ответ банку.
Решает здесь не наличие у комнаты собственного кадастрового номера и не снятие с дома статуса общежития, а строка в выписке ЕГРН о виде жилого помещения. Вы пишете, что комната изолирована и имеет свой кадастровый номер. Отдельный кадастровый номер есть и у комнаты в коммунальной квартире, поэтому сам по себе он вопрос о преимущественном праве не снимает. Если в ЕГРН объект значится как комната, расположенная в квартире, работает ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, и преимущественное право покупки у собственников остальных комнат этой квартиры действительно есть, независимо от того, что статуса общежития больше нет. Если объект значится самостоятельным жилым помещением в доме, а не комнатой внутри квартиры, требовать согласий соседей оснований нет: ст. 250 ГК РФ говорит о доле в праве общей собственности, а не о соседних помещениях. Посмотрите в выписке, что указано в графе вида жилого помещения и есть ли указание на квартиру, в которой комната расположена. Именно эта строка и определяет, обоснованно требование банка или нет.
В приложенной выписке объект обозначен именно как комната, а право на нее — как общая долевая собственность. Отдельный кадастровый номер не исключает преимущественное право покупки.
Нужно разделить две ситуации. Если продается отдельная доля в этой комнате, преимущественное право имеют остальные совладельцы комнаты по ст. 250 ГК РФ. Если все владельцы совместно продают всю комнату, оснований требовать их отказ друг от друга обычно нет.
Право владельцев соседних комнат возникает при продаже комнаты в коммунальной квартире по ч. 6 ст. 42 ЖК РФ. Само описание дома как «секционного» и его прежний статус общежития еще не устанавливают, что данная секция юридически является коммунальной квартирой. Для этого нужны документы на секцию, поэтажный план, технический паспорт, сведения об общих помещениях и зарегистрированных объектах.
Причем закон обычно требует письменного извещения о цене и условиях, а не обязательного согласия соседей на продажу. Если они не покупают в установленный месячный срок, можно продавать постороннему лицу с соблюдением объявленных условий; письменные отказы позволяют не ждать окончания срока.
Попросите банк письменно указать, какие лица, по его мнению, имеют преимущественное право и на основании каких документов. Банк также оценивает залог по собственным условиям кредитования: спор о его требованиях нужно отличать от требований закона к регистрации сделки.
