По общему правилу долги прежнего владельца по коммунальным услугам к новому собственнику доли не переходят, однако задолженность по взносам на капитальный ремонт по закону следует за помещением. Исход сделки здесь зависит от того, какую часть долга составляет капремонт и на какой стадии находится судебный процесс по взысканию миллиона. Оформление покупки под видом дарения при наличии открытого суда грозит отменой сделки по иску кредиторов дарителя, а расчетный центр в Москве нередко начисляет весь долг на единый лицевой счет, что решается оформлением раздельной оплаты.
В детальном разборе:
Договор еще не подписан, поэтому риски потери доли и навязывания чужих долгов можно отсечь до совершения сделки.
Здравствуйте, Владимир!
Обычные старые долги за коммунальные услуги на нового собственника доли автоматически не переходят. Ваша обязанность по текущим ЖКУ возникнет с момента регистрации права собственности, а расходы по квартире Вы будете нести соразмерно своей 1/4 доле.
Но есть важное исключение — задолженность по взносам на капитальный ремонт. Она следует за недвижимостью и при смене собственника может перейти к новому владельцу.
Поэтому до оформления я бы обязательно получил расшифровку долга: сколько относится к коммунальным услугам, сколько к содержанию жилья, сколько к капремонту, на кого уже поданы иски, а также свежую выписку ЕГРН на предмет ограничений.
И отдельно: если Вы фактически покупаете долю за деньги, оформлять это как «дарственную» я бы не советовал. Дарение должно быть безвозмездным; прикрытие купли-продажи договором дарения создает риск признания сделки притворной.
***
Закон — это инструмент. Задача юриста не просто назвать норму, а помочь человеку понять, как ею воспользоваться. Если после ответа Вам стало понятнее, что делать дальше, — значит, он выполнил свою задачу.
Точка, которая здесь решает больше, чем сам факт долга: на какой стадии находится тот суд, о котором вы пишете, вынесено ли уже решение против нынешнего собственника или спор еще идет.
Старые коммунальные долги на нового собственника доли действительно автоматически не переходят, это верно. Но если по этому долгу уже есть вступившее в законную силу решение суда, судебный пристав вправе в рамках исполнительного производства наложить арест на имущество должника, включая его долю в квартире, и тогда оформить дарение станет невозможно до снятия ареста.
Пока решения нет и идет только разбирательство, суд по заявлению истца может наложить обеспечительные меры в любой момент процесса по ст. 139, 140 ГПК РФ, а не только после решения. Поэтому одной свежей выписки ЕГРН недостаточно, она покажет ограничения на сегодня, но не защитит от ареста, наложенного через неделю после сделки.
Уточните у дарителя, на какой стадии сейчас это дело, есть ли решение суда и возбуждено ли исполнительное производство. Если производство уже возбуждено, оформлять дарение сейчас рискованно.
