Кто должен ремонтировать протечку в перекрытии апартаментов при отсутствии управляющей компании?

Здравствуйте, Ольга!

И сейчас где то в перекрытии течет тройник, когда сдергивается именно наш унитаз

 Что значит «сдёргивается»? Речь идёт о канализации (водоотведении) или о водоснабжении?

По общему правилу, всё то имущество, которое находится вне пределов квартиры в МКД (а как я понимаю, ваши «апартаменты» находится в МКД), является общим имуществом всех собственников.

Это предусмотрено в п. 1 ст. 290 ГК РФ:

1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Следовательно, на общем собрании собственники всех помещений должны определяться, кто именно и как будет осуществлять ремонт и тех. обслуживание общего имущества.

Здравствуйте, Ольга!

Согласно п. 1 ст. 259.1 Гражданского кодекса РФ:

1. Собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Как указано в ст. 287.5 ГК РФ:

1. Собственникам помещений, машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.1). Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества.

2. К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.

Иначе говоря, то имущество, которое не принадлежит к имуществу Ваших апартаментов (обслуживает больше одного помещения в Вашем здании), является общим имуществом.

Это как по аналогии с квартирами в многоквартирном доме (хотя у Вас и апартаменты, а значит — юридически это нежилые помещения).

Далее продолжу.

Здравствуйте, Ольга.

Ваша ситуация не совсем понятна. Предоставьте нам, пожалуйста, дополнительную информацию. Почему квитанции на оплату ЖКУ приходят именно от этого человека? Этот человек заключил договор с какой-нибудь управляющей организацией?

А так по закону, в частности согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам помещений в здании, в том числе нежилых, к которым относятся апартаменты, на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество, включая механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Этот тройник, расположенный в перекрытии и обслуживающий систему канализации здания, является частью общего имущества, так как он обеспечивает отвод стоков от нескольких помещений. Тот факт, что здание принадлежит нескольким собственникам, означает, что единого собственника на все здание больше нет, а все владельцы помещений являются сособственниками общего имущества.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. В отношении общего имущества ст. 249 ГК РФ устанавливает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.

Если в здании не выбрана управляющая компания, это не освобождает собственников от обязанности содержать общее имущество. В такой ситуации все собственники должны совместно решать вопросы ремонта и финансирования.

Ваш знакомый, даже если он продал часть помещений, не является единоличным распорядителем общего имущества. Он не вправе в одностороннем порядке навязывать условия ремонта или угрожать отключением коммунальных ресурсов.

Угрозы отключения воды, тепла и света за отказ оплачивать ремонт, который не был согласован общим собранием собственников, являются неправомерными. Согласно п. 76 Правил организации теплоснабжения (утв. Постановлением Правительства РФ N 808), перечень оснований для ограничения подачи ресурсов строго регламентирован и не включает в себя отказ собственника от оплаты ремонта по требованию другого собственника:

https://internet.garant.ru/#/document/70215126/paragraph/254:0

Поскольку протечка находится в перекрытии, т.е. в составе общего имущества, расходы на ее устранение должны распределяться между всеми собственниками помещений пропорционально их долям, т.е. площадям помещений. Одностороннее требование оплатить ремонт за ваш счет без решения общего собрания собственников не имеет законных оснований.

Поскольку в здании нет управляющей компании, вам необходимо инициировать общее собрание собственников помещений для принятия решения о проведении ремонта общего имущества и утверждения сметы расходов.

В случае незаконного отключения ресурсов вы вправе обратиться в прокуратуру или Государственную жилищную инспекцию с жалобой на самоуправство и нарушение правил предоставления коммунальных услуг.

Здравствуйте.

В вашей ситуации ключевой вопрос — относится ли протекающий тройник в перекрытии к общему имуществу здания или к имуществу, обслуживающему только ваше помещение. От этого зависит, кто несёт расходы на ремонт.

Правовое обоснование.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества. Если тройник является частью общей инженерной системы здания (например, общий канализационный стояк, к которому подключены несколько помещений), то он находится в общей долевой собственности всех владельцев помещений в этом здании. В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества. Аналогичный принцип закреплён в статье 36 Жилищного кодекса РФ (применимой по аналогии, если апартаменты используются как жильё) и статье 290 ГК РФ: общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, принадлежат собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Граница ответственности между общим имуществом и имуществом отдельного собственника определяется пунктами 5 и 6 Правил содержания общего имущества, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491: она проходит по первому отключающему устройству на ответвлении от стояка. Трубы и элементы до этого устройства, включая тройник в перекрытии, если он является частью общего стояка или его ответвления до первого запорного устройства, относятся к общему имуществу и подлежат ремонту за счёт всех собственников пропорционально их долям. Если запорного устройства на канализации нет, критерием остаётся расположение тройника: если он в составе общего стояка или на его ответвлении до первого запорного устройства — это общее имущество; если после — имущество собственника конкретного помещения. Именно этот критерий нужно применять в вашем споре.

То, что управляющая компания отсутствует, не освобождает собственников от обязанности содержать общее имущество. Отсутствие управляющей организации означает лишь, что собственники должны самостоятельно организовать ремонт — либо совместно, либо через привлечённое лицо, либо один из них может выполнить работы с последующим возмещением расходов другими.

Ваш знакомый, который владеет всем зданием и продал вам апартаменты, в отсутствие договора управления не является управляющей организацией. Его квитанции о перевыставлении коммунальных платежей не дают ему права единолично распоряжаться общим имуществом или требовать с вас оплату всего ремонта, если только иное не установлено соглашением между всеми собственниками.

Угроза отключить воду, тепло и свет при условии своевременной оплаты коммунальных услуг незаконна. Такие действия могут быть квалифицированы как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ). Прекращение или ограничение подачи коммунальных ресурсов допускается только при наличии задолженности и с соблюдением установленной процедуры, а также при авариях, но не как способ давления в споре о ремонте.

Теперь о том, кто именно должен чинить. Если тройник расположен в перекрытии и обслуживает не только ваше помещение (например, к нему подключены другие квартиры или это общий стояк), то он относится к общему имуществу. Ремонт такого имущества должны оплачивать все собственники пропорционально своим долям. Если же тройник обслуживает исключительно ваше помещение, то ремонт — за ваш счёт. Для точного определения границ ответственности необходимо провести техническое обследование с участием специалиста (сантехника, инженера) и составить акт, в котором будет указано, является ли данный участок трубы общим или индивидуальным.

Резолютивная часть.

Что делать по шагам.

1. Сначала определите границу ответственности по пунктам 5 и 6 Правил № 491: находится ли тройник в составе общего стояка или на его ответвлении до первого запорного устройства. Для этого привлеките квалифицированного специалиста (например, из обслуживающей организации, если она есть, или независимого сантехника). Попросите его письменно зафиксировать, что тройник находится в перекрытии за пределами вашего помещения, обслуживает несколько помещений (если это так) и расположен до первого запорного устройства либо в составе общего стояка. Акт осмотра станет доказательством.

2. Направьте собственнику остальных помещений (вашему знакомому) письменное требование (заказным письмом с уведомлением о вручении или вручите под расписку) о необходимости организовать ремонт общего имущества. В требовании укажите: описание протечки, выводы специалиста о том, что тройник — общее имущество, ссылки на статьи 210, 249, 290 ГК РФ и пункты 5, 6 Правил № 491, предложение совместно определить подрядчика и распределить расходы пропорционально долям. Установите разумный срок для ответа (например, 10 дней). Это важно, потому что в дальнейшем, если дело дойдёт до суда, вы сможете доказать, что пытались решить вопрос мирно.

3. Если знакомый откажется или проигнорирует требование, у вас два варианта:

— Провести ремонт самостоятельно, заказав работы у подрядной организации. Сохраните все документы: договор подряда, смету, чеки, акты выполненных работ, фото до и после. После завершения ремонта направьте другому собственнику (или всем остальным, если их несколько) требование о возмещении понесённых расходов пропорционально их долям в праве общей собственности. При отказе — взыскивайте через суд как неосновательное обогащение или как расходы на содержание общего имущества (статья 1102 ГК РФ, статья 249 ГК РФ).

— Обратиться в суд с иском о понуждении к выполнению ремонтных работ общего имущества. В иске потребуйте обязать ответчика (собственника других помещений) организовать и оплатить ремонт протекающего тройника. Такой иск рассматривается в порядке гражданского судопроизводства.

4. Параллельно можно подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию, если апартаменты имеют статус жилых помещений, либо в прокуратуру по факту угроз отключения коммунальных услуг. Угроза неправомерна, и её следует зафиксировать: сохраните переписку, запишите разговоры (по возможности), возьмите письменные свидетельства.

Не пропустите срок исковой давности. Для требований о возмещении расходов на ремонт общего имущества он составляет три года с момента, когда вы узнали о нарушении своего права (например, с даты отказа другого собственника участвовать в расходах или с даты, когда вы произвели оплату ремонта). Если будете обращаться в суд с иском о понуждении к ремонту, то такой иск можно подать в любой момент, пока сохраняется нарушение, но лучше не затягивать из-за риска увеличения ущерба.

Чего делать не надо. Самая частая ошибка в подобных спорах — ждать, пока другая сторона сама что-то предпримет, и при этом не фиксировать свои обращения письменно. В итоге человек остаётся без доказательств, а протечка прогрессирует, ущерб растёт, и потом сложнее доказать, кто именно был обязан действовать. Поэтому с первого дня составляйте документы, фиксируйте факты и не бойтесь обращаться в суд — закон на вашей стороне, если тройник действительно относится к общему имуществу.