Здравствуйте, Сергей!
Продать такой объект можно. Поскольку право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано, он является самостоятельным объектом недвижимости и может быть предметом договора купли-продажи.
При продаже зарегистрированного объекта незавершенного строительства покупателю одновременно переходит и то право пользования земельным участком, которым обладал продавец. По п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости на чужом земельном участке допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит закону или условиям пользования землей; покупатель приобретает право пользования участком на тех же условиях, что и продавец. Верховный Суд также исходит из того, что при продаже такой недвижимости происходит перемена лица в арендном правоотношении по земельному участку.
Практически я рекомендую оформить сделку следующим образом:
Получить актуальные выписки ЕГРН на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Проверить срок действия договора аренды, назначение участка, наличие задолженности по арендной плате и специальных ограничений на передачу прав.
Заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, подробно указав его кадастровый номер, степень готовности, характеристики и сведения о земельном участке и договоре аренды.
В договоре отдельно прописать, что к покупателю переходят права и обязанности арендатора участка в объеме, необходимом для использования и завершения строительства объекта.
Зарегистрировать переход права собственности на объект в Росреестре и оформить соответствующее изменение сведений об арендаторе земельного участка.
Если участок находится в государственной или муниципальной собственности и договор аренды заключен на срок более пяти лет, ст. 22 ЗК РФ в общем случае допускает передачу прав и обязанностей по аренде третьему лицу без согласия арендодателя, но с его уведомлением. Однако именно Ваш договор аренды нужно обязательно проверить: значение имеют срок аренды, основание предоставления участка и его условия.
Отдельно обращаю внимание: если срок аренды уже истек либо скоро истекает, продавать объект без предварительной проверки земельного вопроса рискованно. Для объектов незавершенного строительства на государственной или муниципальной земле действуют специальные правила о предоставлении участка для завершения строительства и, при определенных обстоятельствах, об изъятии незавершенного объекта через публичные торги.
Поэтому до подписания договора желательно изучить постановление администрации, договор аренды и выписки ЕГРН. По этим документам можно точно определить, нужно ли согласие либо достаточно уведомления администрации и как правильно прописать переход прав на землю.
При необходимости могу проверить Ваш договор аренды и документы на объект и подготовить договор купли-продажи незавершенного строительства с корректным оформлением перехода прав на земельный участок.
Если у Вас остались вопросы и требуется детальная проработка или изготовление документов напишите мне в личный чат.
