Здравствуйте. Для ответа применяется статья 217.1 Налогового кодекса РФ: минимальный срок владения жильём по общему правилу — 5 лет, но для имущества, полученного по наследству, он сокращается до 3 лет.
Важный момент: срок владения унаследованным имуществом считается со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), но только если право собственности на квартиру было зарегистрировано за наследодателем до его смерти. По договору долевого участия (ДДУ) право собственности возникает не в момент оплаты или подписания договора, а после государственной регистрации права на построенный объект.
Поэтому здесь возможны два сценария:
— Если сын при жизни успел зарегистрировать право собственности на квартиру за собой, то для вас как наследника трёхлетний срок владения отсчитывается с апреля 2023 года и истекает в апреле 2026 года. Продажа после этой даты освобождается от налога, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.
— Если право собственности на сына при жизни не было зарегистрировано (был только договор ДДУ и оплата), то право собственности у вас как наследника возникнет только после государственной регистрации права за вами. В этом случае трёхлетний срок владения начнётся с даты такой регистрации, а не с даты смерти. Соответственно, продажа до истечения трёх лет с момента регистрации права за наследником будет облагаться налогом.
Если вы продадите квартиру до истечения минимального трёхлетнего срока, доход будет облагаться НДФЛ. С 2025 года для доходов от продажи имущества действует прогрессивная шкала: 13% с суммы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения (пункт 1.1 статьи 224 НК РФ). При этом вы сможете уменьшить налогооблагаемый доход на расходы наследодателя на приобретение этой квартиры по ДДУ (абзацы 18–19 подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ) — для этого понадобятся документы, подтверждающие оплату сыном. Расходы на нотариуса и оценку при вступлении в наследство к расходам на приобретение не относятся. Вместо расходов можно применить имущественный вычет в 1 000 000 рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ), но расходы, как правило, выгоднее.
Также имейте в виду: если цена в договоре купли-продажи окажется ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, налоговая посчитает доход исходя из 70% кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 214.10 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ при продаже до истечения минимального срока нужно подать до 30 апреля следующего года, налог уплатить до 15 июля.
Если ответ оказался полезным, отметьте его — так другие с похожей ситуацией найдут его быстрее.
