Как продать квартиру с выделенными долями детям после маткапитала?

Question

Выплатили ипотеку за квартиру купленную с использованием средств материнского капитала! Нотариально обязались при покупке выделить доли! Сейчас идет процесс выделения долей - доли детям минимальные (квартира куплена за 1,8 млн, маткапитал 387 тыс, сейчас продаю за 4,4 млн) . Квартиру эту хочу продать! Одному ребенку уже 19 лет, второму 14! ДЛя написания заявления в органы опеки какие документы будут играть решающую роль для положительного ответа: нужно ли ребенку 14 летнему заранее подарить долю в другой большей квартире в собственности, нужно ли оценивать продаваемую квартиру, как правильно написать заявление в опеку? или в заявлении обязаться в течение 2 недель подарить ?

Владимир Куковякин · Answer

Здравствуйте, Ирина! В данном случае Вам действительно следует обратиться в органы опеки и попечительства для получения соответствующего разрешения. Так, согласно ч. 2 ст. 37 ГК РФ Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Далее продолжу.

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте, Ирина! Первоначально следует обратиться в конкретный орган опеки на прием, чтобы проговорить с конкретными специалистами органа опеки, на каких условиях возможна продажа квартиры, в которой имеются доли в праве собственности несовершеннолетнего ребенка. Далее продолжу подробнее.

Ольга Чистякова · Answer

Добрый день Ирина. как правильно написать заявление в опеку? или в заявлении обязаться в течение 2 недель подарить ? Совершеннолетний ребенок полностью дееспособен. Органы опеки его долей не занимаются — он сам распоряжается своей недвижимостью. Опека будет контролировать только сделку по доле младшего ребенка. В соответствии с положениями ст. 21 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.... https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/

Иван Агибалов · Answer

Здравствуйте Ирина. Да здесь потребуется разрешение органа опеки и попечительства согласно ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного. Из статьи следует: 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.- https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7 Далее я продолжу в следующем ответе ниже.

Никита Венидиктов · Answer

Опека сравнивает не метры и не размер долей, а стоимость того, что ребёнок теряет и что получает взамен: закон запрещает сделки, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного, статья 21 Федерального закона № 48-ФЗ об опеке и попечительстве. Отсюда прямой ответ на ваш вопрос про оценку: оценивать нужно, и не только продаваемую квартиру, но и ту, где вы планируете выделить долю. Доля младшего считается от реальной цены продажи 4,4 млн, а не от 1,8 млн, за которые квартира куплена, и не от суммы маткапитала 387 тысяч. Доля, которую вы даёте взамен, должна стоить не меньше полученной цифры, даже если по площади она выглядит крупнее. Это и решает, хватит ли запланированной доли или её размер придётся увеличивать. Какого размера долю и в квартире какой рыночной стоимости вы планируете выделить младшему?

Лилия Суровцева · Answer

Здравствуйте. Вы пишете, что процесс выделения долей ещё идёт. Соглашение о выделении долей уже прошло регистрацию в Росреестре и на 14-летнего есть выписка ЕГРН, или оно пока только подписано у нотариуса? Пока доля ребёнка не внесена в реестр, опека заявление по существу не рассмотрит, потому что распоряжаться нечем. И размер доли ещё нужно посчитать правильно. По ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ: Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. Детская доля считается от вложенных 387 тысяч, а не от всей стоимости квартиры. Если в соглашении доля сына окажется больше расчётной, взамен придётся предоставить ровно такую же, а при продаже за 4,4 млн разница в деньгах получится ощутимая. Второе. Та большая квартира, где Вы хотите выделить долю сыну, кто в ней собственник и нет ли залога? Если квартира в ипотеке, подарить в ней долю без согласия банка не выйдет, и опека такое жильё как замену не примет. По остальным Вашим вопросам коротко. Старший сын в опеку не идёт — в 19 лет он сам распоряжается своей долей. Но выделить её ему по нотариальному обязательству Вы обязаны наравне с младшим, отказаться за него нельзя. 14-летний подписывает договор сам. На основании п. 1 ст. 26 ГК РФ: Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. А уже Ваше согласие как попечителя требует предварительного разрешения опеки — п. 2 ст. 37 ГК РФ. Подарить долю заранее и обязаться подарить её в течение двух недель — это две разные вещи, и московские управления соцзащиты относятся к ним по-разному. Разрешение обычно выдаётся под конкретную встречную сделку с указанием срока оформления доли. Ответ Вам обязаны дать письменно на основании ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ: Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. То есть в случае отказа у Вас на руках будет документ с основаниями, и его можно оспорить.