Здравствуйте Мария.
Здесь есть принципиальный момент: после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи Ваш друг юридически перестанет быть собственником квартиры, а собственником станете Вы. Конструкция «фактически квартира остаётся его, а юридически принадлежит мне» законом как отдельный режим не предусмотрена.
Если договор купли-продажи заключается только для вида, без реального намерения передать квартиру Вам в собственность, в дальнейшем может возникнуть вопрос о притворности или мнимости сделки. Поэтому использовать куплю-продажу исключительно как замену доверенности довольно рискованно.
После регистрации квартиры на Ваше имя на Вас переходят обычные обязанности собственника. В частности, Вы будете отвечать за оплату содержания жилого помещения, коммунальных услуг в предусмотренных законом случаях, взносов на капитальный ремонт, а также ежегодно уплачивать налог на имущество физических лиц. Необходимо заранее проверить отсутствие задолженности по капитальному ремонту, поскольку такая задолженность имеет особый режим и при переходе права собственности в определённых случаях переходит к новому собственнику.
Если квартира будет зарегистрирована на Вас, именно Вы будете фигурировать собственником перед Росреестром, управляющей компанией, налоговой службой, судами, приставами и иными органами.
Возникают и существенные личные риски. Например, при наличии у Вас собственных долгов квартира может стать объектом обеспечительных мер или взыскания в предусмотренных законом случаях. При Вашей смерти она войдёт в состав Вашего наследства. При банкротстве вопрос о квартире будет рассматриваться уже в рамках Вашего имущественного положения. Если Вы состоите в браке и квартира действительно приобретается Вами по возмездной сделке, дополнительно может возникнуть вопрос о режиме совместной собственности супругов.
Сам договор купли-продажи предполагает реальную оплату цены квартиры. В договоре придётся указать цену и порядок расчётов. Если фактически денег друг от Вас не получает, а в договоре будет написано обратное, это создаёт дополнительные риски при последующем споре.
Для продавца также возможны налоговые последствия. Если на момент продажи квартира находилась в его собственности менее установленного минимального срока владения, у него может возникнуть обязанность задекларировать доход и, в зависимости от обстоятельств, уплатить НДФЛ.
Если через несколько лет друг вернётся и Вы захотите «переоформить квартиру обратно», потребуется новая самостоятельная сделка — например, обратная купля-продажа или дарение. Автоматически квартира к нему не вернётся.
При обратной продаже уже Вы будете продавцом. Если к этому моменту не истечёт минимальный срок владения, у Вас также может возникнуть обязанность по декларированию и уплате налога с дохода от продажи. Кроме того, снова возникнут расходы на оформление и государственную регистрацию.
Если возвращать квартиру посредством дарения, необходимо учитывать налоговые последствия: друг, не являющийся Вашим близким родственником, при получении квартиры в дар, как правило, получает облагаемый доход. Поэтому дарение между друзьями обычно значительно менее выгодно, чем кажется.
Есть ещё один серьёзный риск. Даже если между Вами сейчас полное доверие, через несколько лет может возникнуть спор. Другу придётся доказывать, что квартира фактически должна принадлежать ему, несмотря на зарегистрированное за Вами право. И наоборот, если Вы будете зарегистрированным собственником и сделка была реальной, устная договорённость «когда вернёшься — отдам обратно» сама по себе не обеспечивает ему возврат квартиры.
Поэтому для описанной Вами цели я бы не рекомендовала оформлять фиктивную куплю-продажу.
Если задача состоит только в том, чтобы после отъезда друга Вы могли:
— взаимодействовать с управляющей компанией и коммунальными организациями;
— получать документы;
— оплачивать счета;
— представлять его в МФЦ и государственных органах;
— сдавать квартиру в аренду;
— решать вопросы ремонта и содержания,
для этого гораздо безопаснее оформить нотариальную доверенность с конкретно перечисленными полномочиями. Доверенность можно выдать на длительный срок, а её содержание можно сделать достаточно широким, не передавая Вам право собственности на квартиру.
Если же друг действительно хочет реально передать квартиру Вам в собственность, тогда купля-продажа допустима, но нужно исходить именно из того, что после регистрации квартира становится Вашей со всеми имущественными, налоговыми и юридическими последствиями.
Перед такой сделкой я бы обязательно проверила: срок владения квартирой другом; основание её приобретения; семейное положение собственника; наличие ипотеки, арестов и иных обременений; зарегистрированных лиц; задолженность по капитальному ремонту; кадастровую стоимость и предполагаемую цену сделки.
Если фактическая цель — только управление квартирой во время проживания друга за границей, нотариальная доверенность будет юридически значительно чище и безопаснее, чем переоформление собственности через формальную куплю-продажу.
