Нотариус прав чаще, чем банк в этой формулировке. Обременение накладывается не из-за того, сколько денег лежит на аккредитиве, а из-за того, когда именно продавец фактически получает оплату по договору.
По п. 5 ст. 488 ГК РФ, если по договору купли-продажи товар передаётся покупателю до его полной оплаты, с момента передачи и до оплаты товар считается находящимся в залоге у продавца. Правило действует по умолчанию, если стороны прямо не исключили его в тексте договора. При расчётах через аккредитив банк раскрывает его продавцу только после подтверждения регистрации перехода права, то есть уже после того, как право собственности зарегистрировано на покупателя. Формально получается ровно та ситуация, которую описывает п. 5 ст. 488 ГК РФ: право уже перешло, а деньги продавцу ещё не поступили. Росреестр в этом случае вносит ипотеку в силу закона в пользу продавца на основании ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и банк здесь ничего изменить не может, это не его решение, а требование закона.
То, что вся сумма аккредитива внесена покупателем, для этой нормы значения не имеет: важен момент, когда деньги поступают именно продавцу, а не когда они зарезервированы в банке.
Что стоит сделать:
1. Поднимите проект договора купли-продажи и проверьте, есть ли в нём пункт о том, что правила п. 5 ст. 488 ГК РФ о залоге в силу закона к договору не применяются. Норма диспозитивная, стороны вправе её исключить прямо в тексте.
2. Если такого пункта нет, обременение будет зарегистрировано автоматически вместе с переходом права. Это не блокирует сделку, но покупатель формально станет собственником с обременением до момента раскрытия аккредитива продавцу.
3. После полного раскрытия аккредитива и получения денег продавцом подайте совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, обременение снимается отдельным обращением в Росреестр, автоматически оно не исчезает.
4. Если хотите избежать обременения полностью, обсудите с нотариусом и второй стороной включение в договор прямой оговорки об исключении залога в силу закона, это стандартная практика для расчётов через аккредитив.
Договор уже содержит оговорку об исключении п. 5 ст. 488 ГК РФ, или нотариус предложил её включить только сейчас? От этого зависит, обязательно ли обременение возникнет или его ещё можно убрать до подачи документов на регистрацию.
