Можно ли узаконить реконструкцию части дома в блокированной застройке через техплан?

Здравствуйте, Елена!

Короткий ответ
Нет, просто через техплан узаконить уже проведённую реконструкцию нельзя. Для домов блокированной застройки (двухквартирных домов) процедура сложнее, чем для ИЖС. Потребуется согласование с соседями и соблюдение градостроительных норм.

Если моя консультация оказалась Вам полезной, можете поддержать меня по ссылке: https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4350272/  — Вы можете отблагодарить его прямо сейчас!

Вам несложно — юристу приятно!

Если остались вопросы или появились новые, например:Какие документы нужно подготовить, важные правила, госпошлина, сроки, составит претензии, заявления, документы, и прочие примеры и советы — перейдите по ссылке Общаться в чате — в чате вы получите  более развернутую консультацию!

С уважением к вам, юрист Сергей Петрашевский.

Нет, одним техпланом реконструкцию, проведённую без разрешительных документов, не легализовать. Техплан только описывает объект, а основанием для кадастрового учёта изменений служит либо уведомление о соответствии от администрации (ст. 51.1 и 55 ГрК РФ), либо решение суда.

Уведомительный порядок рассчитан на реконструкцию, которая ещё не начата: сначала уведомление о планируемых работах, после них уведомление об окончании, и только затем техплан идёт в Росреестр. У вас работы выполнены давно, поэтому объект подпадает под признаки самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), и вопрос решается через признание права собственности на реконструированный дом в суде. Иск удовлетворяют, если участок принадлежит вам, постройка отвечает виду разрешённого использования и градостроительным нормам, не нарушает прав соседей и не создаёт угрозы (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Порядок действий:

1. Сначала завершите оформление блока. Дом блокированной застройки состоит из самостоятельных зданий, каждый блок ставится на учёт отдельно (п. 40 ст. 1 ГрК РФ). Пока дом числится единым объектом, узаконивать реконструкцию придётся вместе с соседом.
2. Закажите техплан на реконструированный блок и техническое заключение о том, что конструкции безопасны и соответствуют нормам. Без такого заключения иск не выигрывается.
3. Подайте уведомление в администрацию по ст. 51.1 ГрК РФ и получите письменный отказ. Отказ по мотиву того, что работы уже выполнены, нужен как доказательство: он подтверждает, что во внесудебном порядке вопрос не решается.
4. С техпланом, заключением и отказом подавайте иск о признании права собственности на блок в реконструированном виде в районный суд по месту нахождения дома.

Отдельно проверьте границы. Земля у вас оформлена под частью дома, и если пристроенная часть вышла за пределы вашего участка, в иске откажут независимо от качества конструкций.

Реконструкция затронула общие с соседним блоком конструкции, стену между квартирами или кровлю, или ограничилась только вашей частью? От этого зависит, нужно ли согласие соседа и пойдёт ли дело коротким путём.

Здравствуйте. Сразу отмечу: направить ответ на указанную почту я не могу — площадка публикует ответы только в общем доступе, без пересылки на личные адреса. Поэтому отвечаю здесь.

По существу вашей ситуации: узаконить реконструкцию части дома просто через технический план не получится. Технический план — это документ, который фиксирует уже законно возникшие изменения объекта. Сам по себе он не может легализовать самовольную реконструкцию, а кадастровый инженер не вправе готовить его без документа-основания.

Что говорит закон

Реконструкция объекта капитального строительства — это изменение его параметров (площади, объёма, этажности, замена несущих конструкций и т.п.). Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция подпадает под понятие строительства. По общему правилу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство и реконструкция объектов капитального строительства требуют получения разрешения на строительство. После завершения работ объект вводится в эксплуатацию в порядке статьи 55 того же кодекса.

Поскольку вы выполнили реконструкцию без разрешения, то формально это самовольная постройка (самовольное изменение объекта) по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Легализовать её можно только одним из двух способов:

1. В административном порядке — получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию «задним числом». Это возможно, если орган местного самоуправления согласится принять работы, но на практике при отсутствии разрешения на строительство отказывают почти всегда.

2. Через суд — подать иск о признании права собственности на реконструированный объект. Суд применяет правила статьи 222 ГК РФ и разъяснения, данные в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 и Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утверждён Президиумом ВС РФ 16.11.2022).

Из этих разъяснений следует: признать право на самовольную постройку можно, если одновременно соблюдены условия:

— земельный участок принадлежит истцу на праве собственности или ином законном основании;

— на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным);

— сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан;

— истец предпринимал надлежащие меры к её легализации (например, пытался получить разрешение или акт ввода).

Ваш случай: дом двухквартирный, вы оформляете свой блок, земля под вашей частью в собственности. Это дом блокированной застройки, он не является объектом индивидуального жилищного строительства, поэтому уведомительный порядок (статья 51.1 ГрК РФ) на него не распространяется — разрешение на реконструкцию требовалось. Если реконструкция затронула общую стену, фундамент или коммуникации с соседним блоком, дополнительно потребуется доказать, что права второго собственника не нарушены (желательно получить его письменное согласие на сохранение изменений).

Как действовать по шагам

1. Проверьте вид разрешённого использования вашего земельного участка. Он должен допускать размещение блокированной жилой застройки. Если участок имеет вид «для индивидуального жилищного строительства», могут возникнуть проблемы, и тогда сначала придётся менять вид разрешённого использования через муниципалитет.

2. Закажите техническое заключение о соответствии реконструированной части дома строительным, санитарным, противопожарным нормам и об отсутствии угрозы жизни и здоровью. Такое заключение готовит организация, имеющая допуск к соответствующим видам работ (проектная организация, эксперт-строитель).

3. Попробуйте обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если откажут (вероятнее всего — со ссылкой на отсутствие разрешения на строительство), этот отказ станет доказательством того, что вы пытались узаконить объект во внесудебном порядке.

4. Подайте иск в суд по месту нахождения участка о признании права собственности на реконструированный блок. В иске ссылайтесь на статью 222 ГК РФ, постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023. К иску приложите:

— выписку из ЕГРН на земельный участок и на существующий объект (если право зарегистрировано);

— технический план реконструированного объекта, подготовленный кадастровым инженером (его можно заказать только после того, как суд назначит экспертизу, либо до суда как приложение к заключению);

— техническое заключение о соответствии;

— отказ органа местного самоуправления (если обращались);

— согласие соседа (если затрагивались общие конструкции);

— документы, подтверждающие ваше право на землю.

5. После вступления решения суда в силу снова обратитесь к кадастровому инженеру — теперь технический план будет готовиться на основании судебного акта, и вы сможете внести изменения в ЕГРН.

Сроки давности

Для требований о признании права собственности на самовольную постройку исковая давность не применяется, если объект не создаёт угрозу жизни. Поэтому вы можете подать иск в любой момент, но затягивать не стоит: чем дольше тянете, тем выше риск, что кто-то (например, сосед) пожалуется в администрацию, и тогда уже вам могут выдать предписание о сносе или привлечь к штрафу по статье 9.5 КоАП РФ (строительство без разрешения).

Чего делать не надо

Самая частая ошибка в таких ситуациях — заказать технический план и подать документы на кадастровый учёт, полагая, что регистратор «не заметит» отсутствие разрешения. Кадастровый учёт не легализует самовольную реконструкцию: в государственном кадастровом учёте изменений будет отказано, потому что нет документа, подтверждающего законность этих изменений (разрешения на ввод или решения суда). Вы потеряете деньги на техплане и время. Сначала нужно узаконить реконструкцию, а уже потом вносить изменения в ЕГРН.