Здравствуйте!
Да, подобное соглашение между вами и сестрой заключить можно, однако в предложенной вами конструкции есть очень важный нюанс: простая письменная договорённость о том, что сестра в будущем не подарит и не продаст свою 2/3 долю мужу, сама по себе не сможет эффективно заблокировать такую сделку.
Сейчас у сестры 2/3 доли, и как собственник она в принципе вправе самостоятельно распоряжаться своей долей — продать, подарить, завещать и т. д. Это прямо предусмотрено ст. 246 ГК РФ. При продаже доли постороннему лицу у вас возникает преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ, но при дарении такого преимущественного права нет.
Поэтому фраза в соглашении вроде «сестра обязуется никогда не дарить, не продавать и иным образом не передавать долю своему мужу» создаёт определённое обязательство между вами, но не превращает вас в лицо, чьё согласие обязательно для государственной регистрации последующей сделки. Если сестра впоследствии нарушит договорённость и подарит мужу свою долю, Росреестр не станет автоматически отказывать в регистрации только потому, что существует ваше соглашение. Впоследствии можно ставить вопрос об ответственности сестры за нарушение договора, а в отдельных обстоятельствах — об оспаривании сделки, но это уже совершенно другая и гораздо более сложная ситуация.
Ещё важнее другое. Если сестра действительно передаст мужу часть или всю свою долю, он станет самостоятельным собственником, и требование о том, что «его действия с имуществом возможны только с согласия перечисленных лиц», в отношении его права собственности установить обычным соглашением между вами и сестрой невозможно. Распоряжение общей квартирой целиком действительно требует согласия всех сособственников, но собственник своей доли распоряжается ею самостоятельно.
При этом я бы разделял две совершенно разные ситуации.
Если речь только о регистрации мужа в квартире, то ваша тревога понятна, но сама регистрация не делает его собственником доли. Более того, регистрация по месту жительства сама по себе не создаёт права собственности на квартиру. Однако как супруг собственника он при определённых условиях может приобрести право пользования жилым помещением как член семьи собственника по ст. 31 ЖК РФ. Поэтому соглашение с сестрой имеет смысл составлять прежде всего с учётом прав пользования квартирой, а не только регистрации.
Если же сестра действительно собирается передать мужу долю, ситуация для вас принципиально меняется. Тогда он станет вашим сособственником, и уже его согласие/несогласие будет иметь значение при распоряжении всей квартирой и определении порядка пользования ею. При этом продажа сестрой доли постороннему лицу происходит с соблюдением вашего преимущественного права покупки, а дарение, как правило, позволяет обойти это право.
Поэтому я бы не рекомендовал просто подписывать предложенный сестрой документ в формулировке «я разрешаю прописку, а сестра обязуется не передавать долю мужу», не проверив его содержание. Здесь необходимо правильно оформить встречные обязательства.
Гораздо надёжнее заключить между вами нотариально удостоверенное соглашение о порядке владения и пользования квартирой, в котором максимально подробно закрепить ваши договорённости: что ваше согласие на регистрацию мужа предоставляется исключительно для регистрации и не является согласием на отчуждение сестрой её доли в его пользу; что сестра обязуется не совершать определённые сделки с долей; каким образом стороны будут пользоваться квартирой; кто и в каком порядке сможет вселяться; как принимаются решения относительно всей квартиры; а также ответственность сестры за нарушение договорённостей.
Но даже такое соглашение не сможет абсолютно запретить собственнику распоряжаться принадлежащей ему долей. Поэтому если ваша главная цель — исключить появление мужа сестры в качестве сособственника, нужно конструировать соглашение гораздо аккуратнее, возможно, с обеспечительными механизмами и нотариальным удостоверением.
Есть и ещё один существенный момент: наличие у мужа малолетних детей само по себе не означает, что после его регистрации они автоматически приобретут долю в вашей квартире. Дети не становятся собственниками квартиры только вследствие регистрации отца. Вопрос регистрации детей зависит от конкретных обстоятельств, в том числе от того, где зарегистрированы родители и на каком основании дети проживают.
Если прикреплённый вами документ — это тот проект соглашения, который сестра предлагает подписать, пришлите его сюда, и я смогу разобрать его буквально по каждому пункту: какие положения действительно защищают вашу 1/3 долю, какие юридически слабы, что необходимо изменить и какие формулировки лучше добавить, чтобы максимально защитить вас от последующей передачи сестрой доли её мужу.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
