Здравствуйте Сергей!
Сам по себе факт, что забор и ворота установлены в границах принадлежащего другому лицу земельного участка, ещё не означает, что перекрытие проезда во всех случаях законно.
По приложенной Вами схеме речь идёт о земельном участке 50:52:0030102:66, расположенном рядом с МКД по ул. Туполева, д. 4 в Жуковском. По открытым сведениям этот участок имеет площадь 1593 кв. м и расположен по ул. Туполева, участок № 2. В документах на продажу участка указано, что по выписке ЕГРН от 29.04.2025 зарегистрированного сервитута на тот момент не имелось. Поэтому актуальную выписку ЕГРН желательно получить ещё раз — сведения могли измениться.
При этом на представленных фотографиях видно, что воротами фактически перекрыт существующий проезд к территории за многоквартирным домом. Если это действительно единственный возможный проезд, возникает вопрос об установлении сервитута.
Согласно ст. 274 ГК РФ, собственник недвижимости вправе требовать предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком, в частности для прохода и проезда, когда соответствующие нужды невозможно обеспечить иным способом. Если собственник соседнего участка добровольно не согласен, сервитут может быть установлен судом.
Верховный Суд РФ отдельно разъяснял, что сервитут устанавливается именно тогда, когда отсутствует иная разумная возможность нормального доступа к объекту недвижимости; при наличии нескольких вариантов суд выбирает наименее обременительный для собственника соседнего участка.
Для многоквартирного дома это особенно важно, поскольку земельный участок, на котором расположен МКД, и предназначенные для его обслуживания объекты относятся к общему имуществу собственников помещений в доме в соответствии со ст. 36 ЖК РФ.
Есть и второй, отдельный вопрос — пожарная безопасность. По ст. 90 Федерального закона № 123-ФЗ к зданиям должны быть обеспечены пожарные проезды и подъездные пути. Действующие Правила противопожарного режима запрещают перекрывать проезды для пожарной техники, а установленные на таком проезде ворота или шлагбаумы должны обеспечивать возможность их автоматического либо предусмотренного правилами оперативного открытия.
Поэтому необходимо установить, является ли этот проезд предусмотренным пожарным подъездом к дому. Для пятиэтажного МКД требования к пожарному подъезду определяются в том числе разделом 8 СП 4.13130.2013.
Я бы рекомендовала действовать следующим образом:
Получить свежие выписки ЕГРН на участок 50:52:0030102:66 и земельный участок самого МКД, проверить границы и зарегистрированные обременения.
Через управляющую компанию и администрацию запросить схему земельного участка дома, проект благоустройства и сведения о предусмотренных пожарных подъездах.
Направить заявление в территориальный отдел государственного пожарного надзора МЧС с фотографиями и схемой и попросить провести проверку: допускается ли перекрытие данного проезда установленными воротами.
Если подтвердится, что иного нормального проезда к придомовой территории нет, собственникам МКД следует письменно предложить владельцу участка заключить соглашение о сервитуте для прохода и проезда.
При отказе вопрос об установлении сервитута можно разрешать в судебном порядке по ст. 274 ГК РФ. Практически лучше принять решение общего собрания собственников и уполномочить конкретное лицо представлять интересы собственников.
Таким образом, ответ администрации «ворота находятся в границах частного участка, поэтому всё законно» сам по себе недостаточен. Границы участка подтверждают право собственности, но отдельно должны быть проверены права жителей на необходимый доступ и соблюдение требований пожарной безопасности.
Если окажется, что ворота перекрывают установленный пожарный проезд, вопрос может стоять уже не только об установлении сервитута, но и об устранении нарушения требований пожарной безопасности.
На мой взгляд, у вас есть реальная юридическая перспектива. Особенно сильные точки — единственность проезда и проверка его статуса как пожарного подъезда. На сколько я поняла, по открытым данным речь идёт об участке — 50:52:0030102:66, Туполева, 2.
По представленным фотографиям видно, что ворота фактически перекрывают единственный существующий проезд к территории МКД. Даже если забор установлен строго в границах частного земельного участка и зарегистрированного сервитута сейчас нет, это еще не означает, что собственник вправе полностью исключить доступ к дому.
В Вашем случае есть два отдельных основания для действий.
Во-первых, если без проезда через этот участок невозможно нормальное использование МКД и доступ к его территории, собственники помещений вправе требовать установления сервитута в судебном порядке по ст. 274 ГК РФ. Именно отсутствие другого реального проезда является одним из ключевых обстоятельств для такого иска.
Во-вторых, по фотографиям необходимо отдельно проверять возможность подъезда пожарной и аварийно-спасательной техники. Частная собственность на землю не освобождает собственника от соблюдения обязательных требований пожарной безопасности. Поэтому я бы обязательно направил заявление в территориальный отдел государственного пожарного надзора МЧС с просьбой провести выездную проверку и установить, обеспечен ли после установки ворот нормативный подъезд пожарной техники к МКД.
К обращению приложите эти фотографии, схему с расположением ворот и ответ администрации. Особенно важно указать: «альтернативного автомобильного проезда к указанной стороне многоквартирного дома не имеется».
Если МЧС подтвердит нарушение требований пожарного проезда, это будет значительно сильнее обычного спора о сервитуте и может дать основание требовать устранения препятствия независимо от того, что ворота стоят в границах частного участка.
То есть я бы сейчас не ограничивался администрацией: прежде всего — МЧС, параллельно письменное предложение собственнику об установлении сервитута, а при отказе — иск в суд.
Если мой ответ помог Вам, буду благодарен за положительную оценку — её можно поставить, нажав на “+” под ответом.