Можно ли вернуть деньги за гараж, купленный без документов, если его оформил другой человек?

Здравствуйте, Александр.

Да, требование о возврате денег к продавцу в Вашей ситуации возможно, но перспективы зависят прежде всего от того, что именно было указано в Вашем договоре и имел ли продавец право отчуждать этот гараж.

Если гараж был передан Вам по простому письменному договору купли-продажи, но право собственности продавца на объект зарегистрировано не было, а впоследствии выяснилось, что гараж оформлен в собственность другого лица, это может свидетельствовать о том, что продавец не смог передать Вам то право собственности, за которое получил деньги.

По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять имущество, обремененное такими правами. Это предусмотрено ст. 460 ГК РФ. Если же имущество изъято у покупателя третьим лицом по основаниям, возникшим до исполнения договора, продавец обязан возместить причиненные убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о таких основаниях — ст. 461 ГК РФ.

Кроме того, если договор фактически не привел к переходу права собственности на недвижимость и исполнение стало невозможным, можно ставить вопрос о расторжении договора и возврате уплаченной суммы, а в зависимости от обстоятельств — также о взыскании денег как неосновательного обогащения.

Но прежде чем предъявлять требования продавцу, я бы обязательно проверил, кто и на каком основании зарегистрировал право на гараж сейчас. Сам факт появления адреса и объекта на публичной кадастровой карте еще не показывает правовое основание регистрации.

Вам желательно:

Заказать выписку ЕГРН на этот гараж и земельный участок.
Установить нынешнего собственника и дату регистрации права.
Получить сведения об основании регистрации права, если это возможно.
Сопоставить эти документы с Вашей цепочкой договоров купли-продажи.
После этого направить продавцу письменную претензию о возврате уплаченных денежных средств.
Особенно важно, что у Вас сохранились три последовательных договора купли-продажи и технический паспорт БТИ. Они могут подтверждать фактическую историю владения гаражом, хотя сами по себе не заменяют государственную регистрацию права собственности на недвижимость.

При этом возможен и другой вариант: если лицо, которое сейчас зарегистрировало право собственности, оформило именно тот гараж, которым Вы фактически владеете, при наличии оснований может возникнуть не только денежное требование к продавцу, но и спор о праве собственности или о недействительности регистрации. Поэтому до подачи иска только о возврате денег лучше сначала выяснить основание появления нынешнего собственника.

Также нужно учитывать срок исковой давности. Общий срок составляет три года, но он исчисляется не обязательно с даты покупки, а с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике — ст. 196, 200 ГК РФ. Поэтому то обстоятельство, что Вы только недавно обнаружили регистрацию гаража за другим лицом, может иметь существенное значение.

Если пришлете текст Вашего договора купли-продажи без персональных данных и напишете, когда именно Вы купили гараж и когда обнаружили регистрацию за другим лицом, можно точнее определить, что перспективнее: требовать деньги с продавца или оспаривать право нынешнего собственника.

Если мой ответ был полезен для Вас, буду признательна за положительную оценку и благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.

Здравствуйте, Александр.

Вернуть деньги с продавца в вашей ситуации в принципе возможно, но сначала необходимо установить, кто именно сейчас зарегистрирован собственником гаража и на каком основании возникло это право.

Само по себе появление нового адреса на кадастровой карте ещё не означает, что гараж оформил другой человек. Необходимо получить актуальную выписку ЕГРН на объект и выяснить, зарегистрировано ли право собственности, за кем оно зарегистрировано и на основании какого документа.

Если выяснится, что гараж действительно зарегистрирован за другим лицом, а продавец ранее продал вам этот же объект, ситуация может рассматриваться как нарушение обязанности продавца передать имущество свободным от прав третьих лиц. В соответствии со ст. 460 ГК РФ покупатель при определённых обстоятельствах вправе требовать расторжения договора и возврата денег.

При этом важен ещё один момент. Если зарегистрированный собственник потребует через суд передать ему гараж, продавца необходимо привлечь к участию в таком деле. Это прямо предусмотрено ст. 462 ГК РФ. При изъятии имущества по основанию, возникшему до продажи, продавец по общему правилу обязан возместить покупателю причинённые убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о существовании такого основания.

Поэтому сейчас я бы не начинал сразу с иска к продавцу. Сначала нужно:

Получить актуальную выписку ЕГРН на гараж и земельный участок.
Установить кадастровый номер объекта и посмотреть, действительно ли зарегистрировано право собственности другого лица.
Получить сведения об основании регистрации этого права.
Сопоставить зарегистрированный объект с тем гаражом, который вы приобретали: адрес, площадь, расположение, технические характеристики.
Сохранить все три договора купли продажи, технический паспорт БТИ и документы об отказе в регистрации.
Если окажется, что другой человек действительно зарегистрировал право именно на ваш гараж, тогда уже можно оценивать, что выгоднее: оспаривать регистрацию этого лица и добиваться оформления своего права либо требовать от вашего продавца возврата уплаченных денег и возмещения убытков.

При этом отсутствие государственной регистрации вашего права само по себе ещё не означает, что ваши договоры не имеют никакого значения. Важны обстоятельства приобретения гаража, документы на него и основания, по которым другой человек зарегистрировал право.

Если напишете примерный год покупки гаража, за какую сумму вы его купили и что именно указано в отказе БТИ или Росреестра, можно будет точнее определить, есть ли основания требовать деньги с продавца и какой иск здесь правильнее.

Заранее благодарю Вас за оценку моего ответа.

Для исхода дела главное вот что: кто именно сейчас зарегистрировал гараж, случайный посторонний человек с отдельным основанием, или же владелец соседнего магазина, за которым, по вашим же словам, БТИ ранее признало право на землю под этими гаражами. Это два разных случая с разным итогом. Если оформил посторонний, спор о том, кто правильнее оформил объект на не принадлежащей никому из вас земле. Но если запись сделал хозяин магазина, дело не в том, что у вас «отняли» гараж: продавец изначально продавал постройку, которая юридически всегда стояла на чужой земле и не могла быть законно оформлена в частную собственность, поскольку судьба строения следует судьбе участка. Тогда все три договора купли-продажи, включая ваш, передавали право на объект, которого как отдельной вещи в обороте не существовало, а это основание требовать деньги с продавца как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ, а не как убытки за изъятие вещи. Закажите выписку ЕГРН на новую запись: в графе о правообладателе и основании регистрации быстро станет видно, магазин это или нет.

Добрый день.

Да, можно вернуть деньги полностью + % за пользование чужими ден.средствами через суд, путем признания сделки недействительной.