Возникает ли налог при продаже квартиры, полученной по договору пожизненной ренты?

Здравствуйте, Екатерина!

Нет, при продаже квартиры налог (НДФЛ) у вас не возникает. Вы владеете этой квартирой более 15 лет, что значительно превышает минимальный срок, после которого доход от продажи полностью освобождается от налога.

Почему налога нет: срок владения
Для квартир, полученных по договору пожизненного содержания с иждивением, действует сокращённый минимальный срок владения — 3 года (подпункт 3 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ).

Ключевой момент — с какого момента отсчитывается этот срок. Согласно разъяснениям Минфина России, для плательщика ренты срок владения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Поскольку право собственности было зарегистрировано в 2011 году, к моменту продажи в 2026 году срок владения составляет более 15 лет.

Это означает, что вы полностью освобождены от уплаты НДФЛ на основании пункта 17.1 статьи 217 НК РФ. Более того, вам не нужно подавать налоговую декларацию (3-НДФЛ), так как доход от продажи имущества, находившегося в собственности дольше минимального срока, декларированию не подлежит.

 Смерть рентополучателя не влияет на срок
Прекращение договора ренты в связи со смертью получателя ренты не прерывает течение срока владения и не меняет момент его начала. Право собственности у вас возникло в 2011 году и с тех пор не прекращалось. Снятие обременения (ренты) после смерти получателя — это лишь техническая запись в ЕГРН, она не создаёт нового права собственности.

Налог при продаже не возникает. Вы владеете квартирой более 3 лет (фактически — более 15 лет), поэтому доход от её продажи полностью освобождён от НДФЛ. Подавать декларацию также не требуется.
Вы можете поблагодарить юриста, оставив отзыв
Так же вы можете написать мне в личные сообщения, для дополнительной консультации.

Екатерина, добрый день!

При продаже квартиры, полученной по договору пожизненной ренты с иждивением, ключевое значение имеет минимальный предельный срок владения объектом для целей освобождения от НДФЛ, а не дата смерти рентополучателя.

Ключевые правовые моменты:

Момент возникновения права собственности. Согласно договору ренты с пожизненным содержанием, право собственности на квартиру переходит к плательщику ренты с момента государственной регистрации (ст. 584, 601 ГК РФ), то есть в Вашем случае — с 2011 года, а не с момента смерти родственника. Смерть рентополучателя лишь прекращает обязательства по содержанию, но не влияет на дату возникновения права собственности.
Минимальный срок владения. В соответствии с п. 3 ст. 217.1 НК РФ, для объектов, полученных по договору пожизненного содержания с иждивением, минимальный предельный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 3 года, и исчисляется он с даты государственной регистрации права собственности.
Вывод. Поскольку право собственности зарегистрировано в 2011 году, минимальный срок владения (3 года) многократно истёк. Соответственно, при продаже квартиры в текущем году доход от её продажи освобождается от НДФЛ в полном объёме, декларировать доход и платить налог не требуется.
Порядок действий:

Сохраните договор ренты и выписку из ЕГРН, подтверждающую дату регистрации права (2011 г.), на случай запроса налоговой.
Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно, так как доход освобождён от налогообложения по сроку владения.
 
Если хотите, могу в рамках платной консультации через кнопку «Общаться в чате» подготовить письменный правовой анализ именно под Вашу ситуацию, включая документы на случай запроса ФНС.

Буду признательна, если Вы оставите отзыв о консультации — это помогает другим людям в похожей ситуации и много значит для меня, заранее спасибо!

Здравствуйте. Если право собственности на недвижимость зарегистрировано за Вами в Росреестре еще в 2011 году по договору пожизненного содержания с иждивением, то при продаже сейчас НДФЛ платить не потребуется. Срок владения считается с момента возникновения Вашего права собственности, а не со дня смерти родственника. Его смерть прекращает обязательство по пожизненному содержанию, но не означает, что Вы только сейчас приобрели недвижимость. Более того, по ст. 217.1 НК РФ для недвижимости, полученной плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, минимальный срок владения составляет 3 года. У Вас этот срок значительно превышен, поэтому доход от продажи освобождается от НДФЛ. Декларацию 3-НДФЛ именно по этой продаже также подавать не требуется.

Здравствуйте, Екатерина!

Если право собственности на квартиру было зарегистрировано за Вами в 2011 году, при ее продаже НДФЛ платить не придется.

В данном случае срок владения исчисляется с момента государственной регистрации перехода права собственности к Вам, а не со дня смерти родственника. Сам договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает передачу квартиры в собственность плательщика ренты. (КонсультантПлюс)

Кроме того, для недвижимости, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением, законом установлен минимальный срок владения всего 3 года. У Вас этот срок уже давно прошел. (КонсультантПлюс)

Поэтому смерть родственника в этом году срок Вашего владения заново не начинает. Если квартира действительно зарегистрирована за Вами с 2011 года, при ее продаже основания для уплаты НДФЛ в связи со сроком владения отсутствуют и декларацию в налоговую подавать ненужно.

Заранее благодарю Вас за оценку моего ответа.

Здравствуйте. В вашей ситуации налог при продаже не возникнет, и обязанности подавать декларацию тоже нет — но разберу по порядку, потому что срок владения здесь считается особым образом.

Ключевое правило — статья 217.1 Налогового кодекса РФ: доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ, если квартира была в собственности не менее минимального срока. Общий срок — пять лет, но для имущества, полученного по договору пожизненной ренты (ренты с иждивением), он сокращён до трёх лет. Поскольку право собственности зарегистрировано в Росреестре ещё в 2011 году, а продажа предполагается сейчас, срок владения у вас многократно превышает и три, и пять лет. Значит, дохода, облагаемого налогом, нет: пункт 17.1 статьи 217 НК РФ прямо выводит такие доходы из налогообложения, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно и уведомлять инспекцию о продаже не требуется. Смерть получателя ренты на срок владения не влияет — он у вас течёт непрерывно с даты регистрации права в 2011 году, а не с какого-либо иного момента.

Отдельно предостерегу от распространённой ошибки: не подавайте декларацию «на всякий случай» и не указывайте сделку в отчётности из перестраховки. Там, где обязанности нет, декларация её создаёт и провоцирует у инспекции запросы пояснений и документов. Если покупатель или кто-то из консультантов будет настаивать на обратном, ориентируйтесь на статьи 217 и 217.1 НК РФ: при владении более трёх лет по рентному основанию налог не возникает. Единственное, что стоит сохранить, — сам договор ренты, свидетельство о смерти получателя ренты и выписку из ЕГРН: они подтвердят и основание, и срок владения, если инспекция когда-нибудь запросит пояснения.

 
 
Решим задачу по шагам

 
Шаг 1. Определим момент начала отсчёта срока владения
При договоре пожизненного содержания с иждивением право собственности у вас возникло с даты регистрации в Росреестре — в 2011 году. Смерть получателя ренты не перезапускает срок владения: она лишь прекращает ваши обязательства по содержанию.

 
Шаг 2. Определим минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ
Для квартиры, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением, минимальный срок владения — 3 года (это прямо предусмотрено Налоговым кодексом). Вы владеете квартирой с 2011 года — к 2026 году это более 15 лет, то есть срок намного превышает требуемый минимум.

 
Шаг 3. Сделаем вывод о налоге и необходимости декларации
Налог (НДФЛ) при продаже платить не нужно: доход освобождается от налогообложения, потому что квартира была в собственности дольше минимального срока.
Подавать декларацию 3‑НДФЛ не требуется: если весь доход освобождён от налога по сроку владения, декларировать его не надо.
 
Шаг 4. Что стоит подготовить на случай запроса налоговой
На случай проверки ФНС полезно иметь:

договор пожизненного содержания с иждивением;
выписку из ЕГРН с датой регистрации права (2011 год) и отметкой о снятии обременения;
свидетельство о смерти получателя ренты.
 
Важные нюансы
Правила про 70 % кадастровой стоимости в вашем случае не создают налоговых рисков: при сроке владения сверх минимального порога доход всё равно освобождается от налога.
Статус налогового резидента или нерезидента не влияет на освобождение по сроку владения — правило о 3 годах и освобождении от налога применяется в обоих случаях.
Если скажете, планируете ли одновременно покупать другое жильё или есть ли у вас иные объекты недвижимости, подскажу, могут ли быть дополнительные моменты, которые стоит учесть.

Здравствуйте, Екатерина! В Вашей ситуации при продаже квартиры НДФЛ платить не придется.

Вы приобрели квартиру в собственность по договору пожизненного содержания с иждивением (пожизненной ренты) еще в 2011 году. Для такого способа приобретения недвижимости Налоговый кодекс прямо предусматривает минимальный срок владения 3 года. В подп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ указано, что трехлетний срок применяется, если право собственности на недвижимость получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Таким образом, если право собственности было зарегистрировано за Вами в 2011 году, то необходимый срок владения Вы уже прошел. Сам факт смерти получателя ренты в этом году ничего не меняет, так как квартира уже находилась в Вашей собственности с 2011 года.