Можно ли перевести дом из статуса блокированной застройки обратно в МКД?

Добрый день.Перевести дом обратно в статус многоквартирного возможно, но для этого нужно установить, соответствовал ли он вообще критериям дома блокированной застройки и на каком основании администрация изменила его статус. По п. 40 ст. 1 ГрК РФ дом блокированной застройки должен быть соединен с другим жилым домом общей боковой стеной без проемов и иметь отдельный выход на земельный участок. При этом отсутствие полностью автономных инженерных сетей прямо не исключает статус блокированной застройки. Вместе с тем общий чердак и инженерные сети, обслуживающие обе квартиры, являются существенными аргументами в пользу наличия общего имущества, характерного для МКД по ст. 36 ЖК РФ. Отдельно необходимо проверить процедуру изменения статуса. Федеральный закон № 476-ФЗ предусматривает специальные правила изменения сведений ЕГРН в отношении ранее учтенных блоков, причем в ряде случаев это производится по совместному решению собственников. Поэтому решение администрации можно оспаривать, если оно принято без предусмотренных законом оснований либо фактические характеристики здания не соответствуют установленному статусу. Для точной оценки нужны решение администрации, актуальные выписки ЕГРН на дом и обе квартиры, а также технический паспорт или технический план здания.

Понимаю ваше желание разобраться в этой ситуации, ведь от статуса дома зависят и права собственников, и порядок управления общим имуществом. Если администрация приняла решение вопреки вашему мнению и фактическим обстоятельствам, это можно и нужно оспаривать.

Да, перевести дом обратно в статус многоквартирного (МКД) возможно, но только через суд. Ваши шансы напрямую зависят от того, сможете ли вы доказать наличие признаков МКД, которые отсутствуют у дома блокированной застройки.

Наличие общего имущества
Главный критерий, по которому суды различают эти два типа домов, — это наличие или отсутствие общего имущества. Согласно Жилищному кодексу (ст. 36) и Градостроительному кодексу (ч. 2 ст. 49), дом блокированной застройки не должен иметь общего имущества. У каждого блока должны быть автономные инженерные системы и отдельные выходы на свои земельные участки, без общих чердаков, подвалов и коммуникаций.

Вы описываете именно то, что говорит о наличии общего имущества:

Общий чердак: В силу закона чердак, предназначенный для обслуживания более одного помещения, относится к общему имуществу в МКД.
 Ввод холодного водоснабжения в подполье одной квартиры и ввод отопления в другой квартире для обслуживания всего дома — это классический признак общего имущества.
Суды в аналогичных делах прямо указывают: если у дома есть общие инженерные системы и общие помещения (чердаки, подполья), он не соответствует признакам дома блокированной застройки и является многоквартирным домом.
Перевести дом обратно в статус МКД реально. Для этого нужно оспорить решение администрации в суде, представив доказательства наличия общего имущества (чердак, общие инженерные сети). Главный документ — заключение независимого эксперта. Если суд признает решение администрации незаконным, статус дома будет восстановлен.

Перевести дом обратно в МКД можно только через суд, оспорив решение администрации. Согласно п. 40 ст. 1 ГрК РФ и СП 55.13330.2016, дом блокированной застройки должен иметь автономные инженерные системы и не иметь общих чердаков. Ваши вводы ХВС и отопления в подпольях разных квартир и общий чердак — признаки МКД (наличие общего имущества, ст. 36 ЖК РФ). Что делать: 1) получить письменное решение администрации; 2) заказать строительно-техническую экспертизу; 3) подать административный иск об оспаривании решения (ст. 218 КАС РФ). Администрация обязана доказывать законность своего решения. Если вам потребуется дополнительная помощь, можно связаться со мной в чате: pravoved.ru/lawyer/4458259/
 
 

Порядок признания жилого дома многоквартирным по аналогии права предусмотрен ст. 23 ЖК РФ. Так, перевод дома из одной категории в другую осуществляется органом местного самоуправления.
Для этого в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод помещения. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

Здравствуйте. Ситуация у вас непростая, но правовые ориентиры здесь есть, и они не в пользу администрации, если инженерные сети и чердак действительно общие.

Что говорит закон

Ключевой документ — Градостроительный кодекс РФ. Определение дома блокированной застройки дано в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ: это дом с количеством этажей не более трёх, состоящий из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи и имеет общую стену без проёмов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. То есть закон прямо требует, чтобы блок был автономным, а участок — отдельным.

Признаки многоквартирного дома закреплены в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47: многоквартирным признаётся дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования. А под квартирой понимается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).

Отсюда и вывод: если ввод холодного водоснабжения находится в подполье одной квартиры, ввод отопления — в подполье другой, а чердак общий, то инженерные сети и общее имущество не разделены по блокам. Это как раз признак многоквартирного дома, а не блокированной застройки. Общее имущество собственников помещений в МКД определено в статье 36 ЖК РФ, и чердак, подвалы, инженерные сети, обслуживающие более одного помещения, входят в его состав. Для дома блокированной застройки общее имущество по определению не формируется: каждый блок — самостоятельный объект, а общего имущества, как в МКД, там просто нет. Именно поэтому наличие общего чердака и неавтономных вводов сетей ломает конструкцию блокированной застройки.

Важный момент, который часто упускают: статус дома определяется не самим по себе решением администрации, а сведениями ЕГРН и данными технического учёта. Администрация могла издать акт, но пока сведения об объекте не изменены в кадастре, юридически дом остаётся тем, чем он учтён. И наоборот: оспаривание акта администрации само по себе статус дома не меняет — нужно ещё привести в порядок учётные сведения. Поэтому работа идёт по двум направлениям сразу.

Порядок и сроки обжалования

Первое направление — оспаривание акта администрации. Решение о признании дома домом блокированной застройки — это ненормативный правовой акт органа местного самоуправления, он обжалуется по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (статьи 218-227 КАС РФ). Заявление подаётся в районный суд по месту нахождения администрации в течение трёх месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении права (статья 219 КАС РФ). Если срок пропущен по уважительной причине, его можно восстановить — об этом надо прямо просить в заявлении. По таким административным делам граждане от госпошлины освобождены (статья 333.36 НК РФ), так что платить ничего не нужно.

Второе направление — изменение сведений о статусе дома в ЕГРН. Это делается через Росреестр: заявление подаётся через МФЦ, порядок установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Здесь решающее значение имеет технический план дома и заключение кадастрового инженера, а не только акт администрации. Именно кадастровый инженер по результатам обследования фиксирует, что дом фактически является многоквартирным: общие сети, общий чердак, отсутствие автономности блоков. Если Росреестр откажет в изменении сведений, этот отказ обжалуется в суде отдельно.

Что делать по шагам

Первый шаг — получить на руки само решение администрации (постановление, распоряжение) с датой и номером. Без документа обжаловать нечего. Если на руки не дают, подайте письменное заявление о выдаче заверенной копии — его обязаны рассмотреть в течение 30 дней по Федеральному закону от 02.05.2006 № 59-ФЗ.

Второй шаг — собрать доказательства того, что дом фактически является МКД. Понадобятся: технический паспорт дома (заказывается в органах технической инвентаризации), выписки из ЕГРН на квартиры и на земельный участок (через Росреестр или МФЦ), заключение специалиста — кадастрового инженера или строительного эксперта — о том, что инженерные сети и чердак являются общим имуществом и не могут быть отнесены к отдельным блокам. Именно техническое заключение и технический план здесь будут главным доказательством, потому что суд и Росреестр оценивают фактическое состояние дома, а не только формальные признаки.

Третий шаг — досудебное обращение в администрацию с заявлением об изменении статуса дома. Это не обязательно, но полезно: если администрация откажет, у вас будет второй предмет для обжалования, а отказ подтвердит нарушение.

Четвёртый шаг — административное исковое заявление в районный суд. В нём указываете: решение администрации, его дату и номер; нормы — пункт 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ, пункт 6 Положения № 47, статью 36 ЖК РФ; требование признать решение незаконным и обязать администрацию восстановить статус многоквартирного дома. Параллельно подаёте в Росреестр через МФЦ заявление об изменении сведений о статусе дома с приложением технического плана и заключения кадастрового инженера.

Что будет, если администрация будет спорить

Администрация обычно ссылается на формальные признаки: отдельные выходы, общие стены без проёмов, количество этажей. Ваш контрдовод — отсутствие автономности инженерных сетей и наличие общего чердака. Суд в таких делах назначает строительно-техническую экспертизу, и её результат, как правило, становится решающим. Если экспертиза подтвердит общее имущество, решение администрации признают незаконным. Если суд откажет, решение можно обжаловать в апелляции в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения (статья 298 КАС РФ).

Чего делать не надо

Самая частая ошибка в таких делах — пропустить трёхмесячный срок на обжалование и не заявить о его восстановлении. Люди годами переписываются с администрацией, ждут ответов, а потом приходят в суд, когда срок уже истёк, и получают отказ по формальному основанию, хотя по существу были правы. Второй типичный промах — идти в суд без технического заключения, полагаясь только на свои объяснения: суд не специалист в строительстве и без экспертизы ваши доводы о сетях и чердаке может не принять. И третье — не сохранять письменные доказательства обращений в администрацию: каждое заявление и ответ фиксируют дату, с которой течёт срок, и подтверждают, что вы не бездействовали.

Вывод предварительный: при общем чердаке и неавтономных вводах сетей шансы оспорить статус блокированной застройки и вернуть дому статус МКД есть, но решающим будет заключение специалиста и технический план, а работать придётся сразу по двум направлениям — оспаривать акт администрации и менять учётные сведения в ЕГРН.