Как вернуть сумму брони при расторжении договора на покупку квартиры в новостройке?

Здравствуйте, Наталья !

Вернуть 300 000 руб. за бронирование можно попытаться, несмотря на условие договора о невозвратности, т.к. пункты 9-11 договора спорные в связи с тем что услуга признается оказанной уже при подписании договора, хотя бронирование должно было действовать 7 дней.

По ст. 32 Закона о защите прав потребителей и ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от услуг, возместив исполнителю только фактически понесенные расходы. Условие о безусловном удержании всей суммы может быть признано ущемляющим права потребителя.

Но есть риск, который заключается в том, что поскольку после бронирования ДДУ был заключен, исполнитель будет ссылаться на то, что услуга фактически оказана полностью.

Что касается денег на эскроу, одного желания отказаться от квартиры недостаточно. Сначала необходимо прекратить ДДУ – по соглашению с застройщиком либо по предусмотренному законом или договором основанию. После этого решается вопрос о возврате средств с эскроу.

Советую сначала проверить ДДУ, условия рассрочки и ипотечный договор, чтобы выбрать безопасный вариант выхода из сделки. Также можно подготовить претензию о возврате 300 000 руб. за бронирование.

Наталья, добрый вечер.

Тут можно пробовать отказаться от договора на основании ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», которая допускает отказ от исполнения договора при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Со своей стороны исполнитель будет ссылаться на то, что ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» не применяется, поскольку договор считается исполненным.

На этот счет в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что

если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Вместе с тем, нужно анализировать полностью указанный договор и понимать, за что именно Вы внесли 300 000 рублей и какие конкретно услуги по нему Вам должны быть оказаны или были фактически оказаны.

На этот счет в Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 23.07.2024 N 88-5754/2024 (УИД 65RS0001-01-2023-002760-50)

отмечалось, что

Между тем, доказательств выполнения работ по соглашению от 2 марта 2023 года ответчиком не представлено. Суды не исследовали вопрос, за какие действия и услуги должен заплатить истец ответчику 200 000 рублей, которые не входят в стоимость приобретения квартиры в будущем. Принцип возмездности сделки предполагает, что сторона сделки получает какое-либо встречное исполнение, которое по настоящему делу не наступило.
Судами не исследовался вопрос, мог ли истец воспользоваться бронированием, была ли готова квартира к продаже застройщиком. Данным обстоятельствам судами правовая оценка не дана.
В данном случае сделкой по бронированию квартиры фактически прикрывается предварительный договор купли-продажи квартиры. В этой связи бронирование квартиры, которую намерен был приобрести истец, самостоятельной услугой не является. Поэтому суды неправомерно исходили из анализа условий самого соглашения N от 2 марта 2023 г., без учета фактических взаимоотношений сторон и направленности их воли на достижение конкретного результата.

С учетом сказанного можно отталкиваться от того, что фактически услуги по бронированию Вам не оказывались, а следовательно договор фактически не исполнен. 

И в этом случае, вам должны вернуть полностью оплаченную сумму. И пока не будет доказано обратного, то к выплате вы требуете полную стоимость за внесенную бронь.

Поэтому пока начните с подачи в адрес исполнителя претензии об отказе от брони и возврате оплаченных 300 000 рублей.

Здравствуйте, Наталья!

Вами заключен договор бронирования квартиры.

Гражданским законодательством такой вид договора не предусмотрен, но он не противоречит принципу свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

По этому договору Исполнитель (который действует от имени застройщика по агентскому договору) предоставляет Вам услугу, которая заключается в том, что он временно закрепляет за Вами квартиру, исключая возможность её приобретения другими лицами, обеспечивая приобретение Вами этой квартиры по фиксированной стоимости (4 427 400 руб.).

И за эту услугу Вы оплачиваете исполнителю 300 тыс. руб.

Это именно плата за услугу по бронированию (в стоимость квартиры эта сумма не входит, а платится Вами отдельно, именно за эту услугу).

Срок бронирования 7 календарных дней.

Договором предусмотрено, что в случае Вашего отказа или уклонения от заключения с правообладателем (застройщиком) в течение срока бронирования договора о приобретении квартиры сумма, которую Вы оплатили за бронирование, не возвращается.

При этом подписание договора бронирования само по себе, исходя из условий этого договора (пункт 11), подтверждает, что услуга по этому договору уже оказана.

С этим не согласиться сложно, поскольку сама по себе услуга по этому договору заключается, повторюсь, в том, что исполнитель временно закрепляет за Вами квартиру, исключая возможность её приобретения другими лицами, обеспечивая приобретение Вами этой квартиры по фиксированной стоимости. То есть свои обязательства по договору бронирования он выполнил — квартиру за Вами закрепил.

Поэтому, увы, но, на мой взгляд, возвратить сумму бронирования вряд ли возможно.

Можно попробовать, сославшись на положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Но есть сомнения, что это получится.