В 2010г преобрели квартиру , она была приватизирована на троих, часть оплатили наличными в часть средствами материнского капитала, бывшая хозяйка квартиры умерла, теперь стоит обременение, как снять обременение ?
Здравствуйте, Марина.
Для снятия обременения в виде ипотеки в силу закона в ситуации, когда продавец (залогодержатель) умер, а совместное обращение в Росреестр невозможно, вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о прекращении обременения.
В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полным исполнением. Поскольку средства материнского капитала были перечислены продавцу, обязательство по оплате квартиры считается исполненным. Смерть продавца (залогодержателя) делает невозможным снятие обременения в общем порядке (по совместному заявлению сторон), что является основанием для обращения в суд.
Если у Вас остались вопросы, можете обратиться ко мне в личный чат за персональной расширенной консультацией, и также можете заказать составление юридических документов в случае необходимости.
Если Вам был полезен мой ответ, Вы можете выразить благодарность здесь любой суммой: https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4394616/
С Уважением,
Руслан Шарафитдинов, юрист
Здравствуйте. Смерть бывшей собственницы не прекращает запись об обременении автоматически. Если квартира в 2010 году была куплена с отсрочкой части платежа, в том числе до перечисления материнского капитала, возможно, в ЕГРН сохранилась ипотека в силу закона в пользу продавца.
По п. 5 ст. 488 ГК РФ до полной оплаты переданное имущество может находиться в залоге у продавца. После полной оплаты обеспеченное обязательство прекращается, что является основанием для прекращения залога по ст. 352 ГК РФ. Если продавец умер, ее имущественные права могли перейти наследникам по ст. 1112 ГК РФ. Поэтому порядок снятия зависит от документов. При наличии надлежащего заявления залогодержателя запись может быть погашена Росреестром, а при невозможности получить такое заявление вопрос решается через суд. Возможность погашения записи на основании заявления либо решения суда предусмотрена ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ и ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ.
Чтобы определить конкретный порядок, нужны два документа. Пришлите выписку ЕГРН, где указаны вид обременения и лицо, в пользу которого оно зарегистрировано, а также договор купли-продажи 2010 года, особенно пункты о цене, порядке оплаты и залоге. Если сохранились документы о перечислении материнского капитала и оплате наличной части, их тоже нужно проверить.
Если пришлете выписку ЕГРН и договор купли-продажи в личный чат, кнопка «Общаться в чате» справа, я смогу проверить, можно ли снять обременение через Росреестр или потребуется иск в суд и к кому именно его предъявлять.
Здравствуйте
Марина
У вас возникла непредвиденная ситуация с которой вы столкнулись и решить проблему возможно, но уже через суд. Так как только в судебном порядке можно снять обременение с учетом смерти продавца .
Данное обязательство не переходит по наследству или по другим основаниям. Умершего уже не воскресить, а за него никто не несет ответственность.
Иск готовится по ст.131-132 ГПК РФ :
В заявлении укажите основание: прекращение обязательства (например, полная оплата по договору) по ст.407 ГК РФ .
К заявлению приложите:
ваши документы (паспорт); договор купли-продажи, выписку из ЕГРН с записью об обременении;
доказательства того, что обязательство исполнено: банковские выписки, расписки, акт сверки, переписка
Оплату госпошлины — 3000 р.
___
Если Вам нужна подробная консультация или у Вас есть уточняющие вопросы, либо Вам нужна помощь в составлении документов, напишите мне в личные сообщения и мы договоримся о сроках и цене оплаты за консультацию. Отблагодарить за консультацию можно будет по ссылке pravoved.ru/lawyer/4475759/
Здравствуйте. Ситуация у вас непростая, но решаемая. Обременение в виде ипотеки (залога) не снимается автоматически, даже если продавец умер. Вам нужно либо получить от наследников продавца заявление о погашении записи об ипотеке, либо, если они не идут на контакт, снимать обременение через суд. Ниже разберу по шагам.
**Правовое обоснование**
1. **Природа обременения.** Когда вы покупали квартиру, залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ) возникал только в том случае, если договором была предусмотрена рассрочка платежа — то есть вы оплачивали квартиру не сразу, а частями. В этой ситуации до полной оплаты квартира находилась в залоге у продавца. Если же по договору расчет был произведен полностью до подписания договора, залог не возникал, и запись об обременении в ЕГРН является ошибочной. Вам нужно внимательно перечитать договор купли-продажи и посмотреть, как в нем сформулирован пункт об оплате.
2. **Стороны залога.** Важно четко понимать: залогодержателем (тем, в чью пользу установлен залог) является продавец, а после его смерти — наследники продавца. Вы же — залогодатель (должник по обеспеченному залогом обязательству). Смерть продавца не прекращает залог: его права и обязанности по договору переходят к наследникам (ст. 1110, 1112 ГК РФ).
3. **Основание для снятия обременения.** Залог прекращается, если обязательство по оплате исполнено полностью (п. 1 ст. 352 ГК РФ). Поскольку вы оплатили квартиру (часть наличными, часть маткапиталом), обязательство исполнено. Для погашения регистрационной записи об ипотеке необходимо совместное заявление залогодателя (вас) и залогодержателя (наследников продавца), либо решение суда (п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
**Что делать по шагам**
**Шаг 1. Установите круг наследников продавца.**
Вам нужно выяснить, кто вступил в наследство после смерти бывшей хозяйки. Для этого обратитесь к нотариусу по месту открытия наследства (по последнему месту жительства умершей). Если наследники есть и они вступили в права — это лучший вариант.
**Шаг 2. Попробуйте договориться с наследниками.**
Если наследники найдены, предложите им подписать совместное заявление в Росреестр о погашении регистрационной записи об ипотеке. Это бесплатно и быстро (5 рабочих дней). Вам понадобятся:
— Паспорта.
— Договор купли-продажи.
— Свидетельства о праве на наследство (у них).
— Документы об оплате (расписки, платежные поручения, справка об использовании маткапитала).
**Шаг 3. Если наследников нет, они не найдены или отказываются — идите в суд.**
Это самый частый сценарий в вашей ситуации. Если наследники не вступили в права, имущество считается выморочным и переходит в собственность государства (ст. 1151 ГК РФ). Но даже в этом случае залог не снимается автоматически.
Вам нужно подать исковое заявление. Ответчиком укажете наследников (если они есть) или территориальное управление Росимущества (если наследство выморочное). В зависимости от того, что покажет договор:
— Если оплата была в рассрочку и залог возникал по закону, — подавайте иск о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи о залоге, указав, что обязательства по оплате исполнены в полном объеме.
— Если оплата была полной и залог возник ошибочно, — подавайте иск о признании обременения отсутствующим.
**Важный нюанс по срокам.** Здесь есть риск пропуска срока исковой давности. По общему правилу он составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ). Однако срок течет не с даты сделки, а со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права — в данном случае, когда обнаружили запись об обременении (п. 19 постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15). Если запись об ипотеке висит с 2010 года, но вы узнали о ней недавно (например, при попытке продать квартиру), срок нужно отсчитывать с этого момента. Тянуть не советую: чем больше времени прошло, тем сложнее будет доказать, когда именно вы узнали о нарушении.
**Шаг 4. Если вы не можете найти документы об оплате.**
Если расписки не сохранились, это не катастрофа. В суде можно использовать:
— Выписку о перечислении средств маткапитала из СФР (запросите справку о перечислении денежных средств).
— Показания свидетелей.
— Сам факт длительного владения и пользования квартирой (более 10 лет) без претензий со стороны продавца при жизни.
**Отдельно про доли детей.** Снятие обременения не освобождает вас от обязанности выделить доли детям. Если квартира куплена с использованием средств материнского капитала, она должна быть оформлена в общую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Вы пишете, что квартира приватизирована на троих, — уточните, включены ли в число собственников все дети. Если доли детям еще не выделены, это нужно сделать отдельно, иначе в будущем сделки с квартирой будут оспоримы. Если же доли детям уже выделены и зарегистрированы, любые дальнейшие действия с квартирой (например, продажа) потребуют предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
**Чего делать НЕ надо**
1. Не пытайтесь снять обременение через МФЦ по одному вашему заявлению. Росреестр приостановит регистрацию, так как требуется заявление залогодержателя или решение суда.
2. Не ждите, что обременение «сгорит» само. Запись в ЕГРН будет висеть годами и помешает вам продать, подарить или заложить квартиру в будущем.
**Резюме**
1. Перечитайте договор купли-продажи: была ли рассрочка платежа или расчет был полным. От этого зависит, какой иск подавать.
2. Найдите нотариуса и наследников умершей продавщицы.
3. Если нашли — подпишите совместное заявление и снимите обременение за 5 дней бесплатно.
4. Если не нашли или наследники отказываются — подавайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры. Госпошлина за неимущественное требование — 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
5. В суде главный аргумент — документы об оплате (расписки, платежки, справка из СФР о перечислении маткапитала). Если их нет — используйте косвенные доказательства.
6. Параллельно проверьте, выделены ли доли детям по ч. 4 ст. 10 ФЗ-256. Если нет — займитесь этим, не дожидаясь снятия обременения.
