Здравствуйте. История такая:
В ипотеку с использованием маткапитала был куплен дом площадью 30м². С участком 5соток. После выплаты ипотеки без выдела долей старый маленький дом был снесен и построен большой на 120м². Также при межевании была изменена площадь участка на 6соток. Как теперь оформить выделение долей детям на старом адресе, в доме не соответствующей площади и новым кадастровым номером.
Здравствуйте. Ситуация непростая, но решаемая. Главная проблема в том, что вы снесли дом, который был куплен с использованием материнского капитала и в котором детям доли выделены не были, а новый дом — это уже совершенно другой объект недвижимости с другим кадастровым номером. Формально обязательство перед детьми и государством у вас сохранилось, но исполнить его «на старом адресе» невозможно, так как того объекта больше не существует.
**Правовое обоснование**
1. **Обязанность выделить доли.** Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала, должно оформляться в общую собственность родителей и детей. Размер долей определяется соглашением. Поскольку вы использовали маткапитал, обязательство выделить доли детям возникло у вас в силу закона, независимо от того, брали ли вы на себя письменное обязательство у нотариуса (с 2020 года такое обязательство не требуется, обязанность прямо вытекает из закона).
2. **Статус нового дома.** Снос старого дома и строительство нового на том же участке означает создание нового объекта недвижимости. Право собственности на него у вас возникло с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Дети не имеют автоматических прав на этот новый объект, так как он не был приобретен за счет маткапитала, а был построен вами.
3. **Целевое назначение средств.** Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал (утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016), средства маткапитала имеют целевое назначение. Вы направили их на покупку старого дома, но фактически улучшение жилищных условий семьи произошло за счет строительства нового. Однако формально обязательство перед Социальным фондом (СФР) и детьми по выделению долей в том жилье, которое было куплено с использованием этих средств, не исполнено.
**Что это значит для вас**
У вас есть два пути, и выбор зависит от того, как вы хотите поступить с новым домом.
**Вариант 1. Выделить доли детям в новом доме (наиболее вероятный и правильный)**
Это самый логичный способ исполнить обязательство перед детьми. Вы не можете выделить доли в снесенном доме, но можете выделить их в новом, который стал вашей единственной недвижимостью.
Что делать по шагам:
1. **Определите размер долей.** Закон не устанавливает конкретного размера долей. В судебной практике (Обзор ВС РФ от 22.06.2016) доли детей определяются исходя из суммы материнского капитала, а не из всей стоимости жилья. Однако на практике, чтобы избежать претензий со стороны органов опеки и прокуратуры, доли детям выделяются по соглашению сторон. Минимальный размер законом не установлен, но он должен быть разумным и не ущемлять права детей. Обычно выделяют равные доли всем членам семьи.
2. **Составьте соглашение о выделении долей.** Это соглашение заключается между всеми членами семьи (мать, отец, дети). Если дети несовершеннолетние, соглашение подписывают их законные представители (родители). Нотариальное удостоверение сделки по выделению долей не требуется, если это не сделка по отчуждению (дарение, купля-продажа) доли, а именно выделение долей из общей совместной собственности. Достаточно простой письменной формы.
3. **Зарегистрируйте право собственности.** Подайте соглашение и документы на новый дом в Росреестр (через МФЦ). Вам потребуется:
* Паспорта родителей.
* Свидетельства о рождении детей.
* Правоустанавливающий документ на новый дом (выписка из ЕГРН или договор).
* Соглашение о выделении долей.
* Квитанция об оплате госпошлины (за регистрацию долей детей).
4. **Уведомите СФР.** После регистрации долей рекомендуется уведомить Социальный фонд России об исполнении обязательства, чтобы снять возможные обременения и претензии.
**Вариант 2. Если вы не хотите выделять доли в новом доме**
Этот вариант крайне рискованный и почти наверняка приведет к судебному иску. Прокуратура или органы опеки могут подать иск об обязании вас выделить доли или о признании сделки по использованию маткапитала недействительной. В этом случае суд обяжет вас вернуть средства маткапитала в бюджет или выделить доли. Лучше не доводить до суда.
**Важные нюансы и типичные ошибки**
1. **Не пытайтесь оформить доли на «старый адрес».** Это невозможно, так как объект снесен и снят с кадастрового учета. Росреестр откажет в регистрации.
2. **Не затягивайте.** Обязательство по выделению долей должно быть исполнено в разумный срок. Пока вы не выделили доли, вы формально нарушаете закон, и это может стать основанием для судебного иска.
3. **Изменение площади участка.** Увеличение площади участка с 5 до 6 соток в результате межевания — это отдельная процедура. Она не влияет на выделение долей в доме. Вам нужно лишь внести изменения в ЕГРН в отношении участка (подать заявление об учете изменений), а затем выделить доли в доме, который расположен на этом участке.
4. **Согласие органов опеки.** Если бы вы продавали дом, где у детей есть доли, потребовалось бы разрешение органов опеки (ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ). В вашей ситуации, когда вы выделяете доли детям (улучшаете их положение), разрешение опеки не требуется.
**Резюме**
Вам необходимо составить соглашение о выделении долей в новом доме (кадастровый номер нового объекта) всем членам семьи, включая детей, и зарегистрировать это право в Росреестре. Размер долей определите самостоятельно, но лучше сделать их равными. Это закроет вопрос с материнским капиталом и защитит вас от претензий государственных органов.
Для точного расчета долей и составления соглашения вам понадобятся документы на новый дом (выписка из ЕГРН) и данные о сумме использованного материнского капитала. Если возникнут сложности с определением размера долей, имеет смысл обратиться к юристу для составления соглашения, но сама процедура регистрации достаточно стандартна.
Галина, на старый дом доли выделить уже нельзя, если он действительно снесен и снят с кадастрового учета. Но и просто считать, что обязательство по маткапиталу «автоматически перешло» на новый дом, юридически некорректно.
У Вас фактически произошло следующее: за счет материнского капитала был приобретен дом площадью 30 кв. м, после чего этот объект снесли и на его месте построили новый дом площадью 120 кв. м. Поэтому исполнение обязательства по выделению долей необходимо решать уже применительно к существующему объекту, но с учетом того, каким образом оформлены снос старого дома и строительство нового.
Если новый дом уже зарегистрирован в ЕГРН, на практике разумно решать вопрос через выделение детям долей именно в новом доме, а не пытаться регистрировать права на снесенный объект. При этом размер долей нельзя определять просто по формуле «сумма маткапитала / стоимость нового дома» как по установленному законом правилу. Закон не содержит одной универсальной формулы такого расчета.
Увеличение площади участка с 5 до 6 соток также само по себе не означает, что детям автоматически должна выделяться какая-то конкретная доля земли. Здесь нужно отдельно учитывать правовой статус участка и то, как он был приобретен и оформлен.
Поэтому прежде чем составлять соглашение о выделении долей, я бы обязательно проверил три вещи:
снят ли старый дом 30 кв. м с кадастрового учета;
как именно зарегистрирован новый дом 120 кв. м и какой у него кадастровый номер;
на кого сейчас зарегистрированы новый дом и земельный участок.
От этого зависит правильный способ оформления и размер долей. Просто оформить «равные доли всем членам семьи» без проверки документов я бы не рекомендовал: можно либо выделить существенно больше, чем требуется, либо оформить ситуацию юридически неправильно.
Заранее благодарю Вас за оценку моего ответа.
Галина, тогда ситуация понятна. Если старый дом 30 кв. м официально снят с кадастрового учета, а новый дом 120 кв. м уже зарегистрирован на супругу, оформлять доли на старый объект, конечно, уже невозможно.
В вашем случае вопрос нужно решать применительно к новому дому. При этом я бы не советовал просто оформлять по 1/4 каждому члену семьи: размер долей в такой ситуации требует отдельного определения с учетом использования маткапитала, строительства нового дома и изменения объекта.
То, что один ребенок уже совершеннолетний, а второй несовершеннолетний, тоже необходимо учитывать при оформлении.
Если хотите разобраться именно с размером долей и порядком оформления, можете написать мне в личный чат. Там можно спокойно разобрать вашу ситуацию по документам и определить, как лучше оформить доли, чтобы впоследствии не возникло вопросов у СФР или других органов.
Здравствуйте.
После выплаты ипотеки без выдела долей старый маленький дом был снесен и построен большой на 120м².
«Отлично», как я понимаю, Вы эту процедуру проводили без согласования с Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации (Фонд) — если это так, тогда, Вам нужно обращаться в Фонд с заявлением о согласовании изменения обязательства (это, конечно же, надо было делать ещё до сноса старого дома).
Если кратко, то так.
Галина, если Вам будет нужна детальная юридическая помощь по какому-либо вопросу, и/или подробные разъяснения данного правового вопроса и проработка правовой позиции, тогда, заказывайте платную консультацию в моём чате —кнопка «Общаться в чате» (https://pravoved.ru/lawyer/1280768/).
