В каком размере выделять доли детям при использовании материнского капитала в ипотеке?

Здравствуйте. Ситуация у вас непростая, но вполне разрешимая. Требование отца выделить детям более 50% квартиры незаконно и ничем не обосновано. По закону вы обязаны выделить доли пропорционально размеру материнского капитала, а не половину квартиры. По порядку.

Что говорит закон о размере долей

Обязанность выделить доли детям возникает из части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Там прямо сказано, что жилье, приобретенное с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность родителей и детей. Размер долей определяется соглашением между членами семьи.

Ключевой момент: доли определяются пропорционально сумме материнского капитала, а не от всей стоимости квартиры. Это прямо подтверждено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016. Верховный Суд указал, что средства маткапитала — это целевые выплаты, и доли детей выделяются именно из расчета этих средств, а не из всей цены жилья.

В вашем случае расчет выглядит так. Квартира куплена за 1 млн рублей (это цена по договору купли-продажи, именно она имеет значение для расчета, а не текущая рыночная стоимость в 6 млн). Маткапитал составил 410 000 рублей. Значит, доля средств маткапитала в стоимости квартиры — 41% (410 000 / 1 000 000). На всю семью (вы и двое детей) нужно выделить в общей сложности 41% квартиры. Если делить поровну на троих, то на каждого приходится примерно по 13,67%. Детям на двоих — около 27,3%. Это и есть тот минимум, который вы обязаны выделить. Выделить больше — ваше право, но не обязанность.

Требование отца выделить детям более 50% на двоих абсолютно ничем не обосновано. Он не является стороной этих правоотношений, так как в браке вы не состояли, и его согласие на определение размера долей не требуется. Он не может диктовать вам условия, а его угрозы «быть против продажи» юридической силы не имеют.

Можно ли выделить доли в новой квартире после продажи

Да, можете. Закон не запрещает выделить доли детям в другом жилье, которое вы купите взамен проданного. Главное условие — чтобы стоимость и качество новой квартиры не ущемляли имущественные права детей. То есть новая доля каждого ребенка должна быть не меньше по стоимости, чем та, что была в старой квартире.

Однако здесь есть важный нюанс, связанный с органами опеки. Поскольку ваши дети, судя по вопросу, уже совершеннолетние, разрешение органов опеки на продажу вам не требуется. Это правило действует только в отношении несовершеннолетних (статья 37 Гражданского кодекса РФ, статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Если дети старше 18 лет, они сами могут распоряжаться своей собственностью, и их согласие на продажу или отказ от нее имеют значение только с точки зрения гражданского оборота.

Что делать по шагам

1. Погасите ипотеку. После этого снимите обременение с квартиры в Росреестре. Это обязательное условие для любых дальнейших действий.

2. Заключите с детьми соглашение о выделении долей. Поскольку дети совершеннолетние, нотариальное удостоверение соглашения не требуется (обязательный нотариат отменен с 2020 года). Вы можете составить простое письменное соглашение и зарегистрировать его в Росреестре. В соглашении укажите доли, рассчитанные пропорционально маткапиталу (например, по 13,67% каждому ребенку). Если дети согласны, можете выделить им и больше, но не менее этого минимума.

3. Зарегистрируйте право собственности детей на доли. После этого они станут полноправными собственниками.

4. Продавайте квартиру. Для продажи вам понадобится согласие всех собственников, то есть ваше и обоих детей. Если дети согласны, проблем не будет. Если нет — вы не сможете продать квартиру без их участия, так как они будут указаны в договоре как продавцы.

5. Купите новую квартиру. В договоре купли-продажи новой квартиры сразу указывайте, что часть ее оформляется в собственность детей. Либо после покупки выделите им доли по соглашению. Главное — чтобы стоимость их долей в новой квартире была не меньше, чем в старой.

Смогут ли оспорить сделку

Если вы выделите детям доли в размере, пропорциональном маткапиталу, и продадите квартиру с их согласия, оспорить сделку будет практически невозможно. Отец детей не является стороной сделки и не имеет законного интереса в ее оспаривании. Его мнение здесь юридически ничтожно.

Риск оспаривания возникает только в одном случае: если вы попытаетесь продать квартиру, не выделив доли детям вовсе. Тогда сделка может быть признана недействительной по иску детей или органов опеки, так как будет нарушено их право на долю в жилье, приобретенном с использованием материнского капитала. Но вы как раз собираетесь выделить доли, так что этого риска вы избегаете.

Чего делать не стоит

Не пытайтесь продать квартиру без выделения долей, надеясь «потом разобраться». Это классическая ошибка, которая приводит к многолетним судебным тяжбам и признанию сделки недействительной. Также не стоит поддаваться давлению отца детей и выделять им доли больше, чем положено по закону, если вы сами этого не хотите. Выделение доли более 50% на двоих детей — это не обязанность, а ваше добровольное решение, и оно может быть невыгодно вам с финансовой точки зрения.

Если дети откажутся подписывать соглашение о выделении долей или откажутся от продажи квартиры, вам придется решать вопрос через суд. Вы сможете обратиться в суд с иском об определении размера долей (если дети уклоняются от соглашения) или о принудительной продаже квартиры с выплатой детям их доли от вырученных средств. Но судя по вашему описанию, дети действуют под влиянием отца, поэтому сначала попробуйте договориться с ними мирно, объяснив, что их доля в новой квартире будет не меньше по стоимости.

Наталья, здравствуйте.

По размеру долей требование бывшего мужа безосновательно вдвойне: он вообще не имеет права голоса в этой сделке, а сумма, которую он просит для детей, в разы больше того, что даёт закон.

Начну с главного заблуждения в вашем вопросе: нынешняя рыночная стоимость квартиры, 6 миллионов, на размер долей детей не влияет. Закон о материнском капитале (ст. 10 закона № 256-ФЗ) требует выделить детям доли соразмерно вкладу материнского капитала в стоимость на момент покупки, а не текущей рыночной цене. У вас это 1 миллион рублей по договору. Материнский капитал, 410 000 рублей, составил от этой суммы 41%. Эта доля делится между всеми, кому она положена, то есть между вами и двумя детьми, поровну: примерно по 13,7% каждому. Остальные почти 59% стоимости квартиры, включая проценты по ипотеке, оплачены вашими личными и заёмными средствами и никакого отношения к детским долям не имеют. Требование отца выделить детям больше 50% каждому не основано ни на одной норме: закон не привязывает размер доли к рыночной стоимости и уж точно не позволяет отцу произвольно назначать процент.

Второй момент, который снимает почти весь его рычаг давления: поскольку в браке вы с ним не состояли, он не супруг и не собственник этой квартиры, и его согласие на продажу по закону не требуется вообще, ни как супруга, ни как представителя детей. Дети совершеннолетние, значит, органы опеки в сделке не участвуют, а согласие на распоряжение будущими долями могут дать только сами дети, когда доли будут им выделены, и никто другой.

По праву продать квартиру и перенести обязательство на новую: да, это допустимо. Практика Соцфонда и судов признаёт замену объекта, если дети получают доли в новом жилье не хуже, чем получили бы в старом. Правильный порядок: не выделять доли в старой квартире перед продажей, а оформить их сразу при покупке новой, включив детей в состав собственников в том же договоре. Это закрывает обязательство одним действием и убирает почву для оспаривания.

По сроку: то, что вы обязаны выделить доли в течение полугода после снятия обременения по ипотеке, вы указали верно, это стандартная формулировка нотариального обязательства, но точный срок нужно сверить по тексту именно вашего документа у нотариуса, он мог быть прописан иначе.

Оспорить продажу после выделения долей детям в новой квартире по этому основанию будет уже нечем: обязательство исполнено, дети совершеннолетние и сами распоряжаются своей долей. Риск есть только в одном сценарии: если вы продадите старую квартиру и купите новую, не выделив доли детям вообще, рассчитывая сделать это позже. Тогда оспорить саму сделку купли-продажи через прокуратуру или по иску детей теоретически можно, пока обязательство висит неисполненным.

Уточните, что именно написано в вашем нотариальном обязательстве 2013 года: указан ли там конкретный порядок расчёта долей или только общая формулировка про полгода после снятия обременения. От точной формулировки зависит, потребуется ли отдельное соглашение об определении долей или можно ограничиться договором купли-продажи новой квартиры с включением детей.