Нужна консультация ( возможно помощь) по приватизации квартиры в Донецке сыну от матери

Здравствуйте, Елена, г. Москва,

Нужна консультация ( возможно помощь) по приватизации квартиры в Донецке сыну от матери. Они собственники. Мать -в Европе, сын — в Донецке. Нужен перечень документов для совершения сделки, без посещения матери Донецка, а также план давнейших действий. Нюансы- в диалоге

Главное, чтобы вы не участвовали в прошлом времени, в приватизации муниципального (государственного ) жилья. а собственниками вы можете быть в другом жилище.

Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Здравствуйте. Если мать и сын уже являются собственниками квартиры, речь, скорее всего, идет не о приватизации, а о передаче доли матери сыну — например, по договору дарения. Личное присутствие матери в Донецке не всегда требуется: возможна доверенность, оформленная за границей, но порядок зависит от страны ее нахождения и документов на квартиру. Нужно проверить выписку ЕГРН, основание права и доли. Могу оказать развернутую детальную платную консультацию или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чате)

Здравствуйте. Собственники — мать и сын, один за границей, второй на месте, и нужно оформить переход доли к сыну без личного присутствия матери. Это не приватизация в классическом смысле (она уже завершена, раз вы собственники), а сделка по отчуждению доли. Сделать это без приезда матери реально, но есть важные нюансы, о которых ниже.

1. Что именно происходит с правововой точки зрения

Поскольку квартира уже в собственности, речь идёт не о приватизации по Закону РФ от 04.07.1991 № 1541-1, а о переходе права собственности на долю. Вариантов два: договор дарения (безвозмездно) или купля-продажа. Для близких родственников (мать и сын) дарение освобождено от налога на доходы (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), поэтому чаще выбирают именно его. Купля-продажа тоже возможна, но тогда у матери возникнет обязанность подать декларацию, хотя налога не будет, если доля в собственности более 5 лет (минимальный срок для Донецка с учётом переходных положений — 3 года, но безопаснее считать 5 лет, если документы о собственности получены после 2014 года).

2. Как оформить сделку без присутствия матери

Закон позволяет совершить сделку через представителя по нотариальной доверенности. Это прямо следует из ст. 185 ГК РФ. Мать должна обратиться к любому нотариусу в стране своего пребывания (в Европе) и оформить доверенность на имя сына или иного доверенного лица в Донецке. Доверенность должна быть составлена на русском языке или переведена и легализована. Для стран Европы, не подписавших Гаагскую конвенцию 1961 года, потребуется консульская легализация, но большинство европейских стран (Германия, Франция, Испания и др.) являются её участниками, поэтому достаточно проставить апостиль в уполномоченном органе той страны. Апостиль — это штамп, подтверждающий подлинность подписи нотариуса. После этого доверенность нужно перевести на русский язык (перевод может сделать нотариус в Донецке или профессиональный переводчик, подпись которого заверит нотариус).

В доверенности обязательно должны быть указаны полномочия: подписать договор дарения (или купли-продажи), подать документы на регистрацию перехода права в Росреестр, получить выписку из ЕГРН, уплатить пошлину. Без конкретного перечня полномочий нотариус в Донецке может отказать в удостоверении сделки.

3. Пошаговый план действий

Шаг 1. Оформление доверенности матерью за границей.

Мать находит нотариуса в Европе, оформляет доверенность на сына. Если она не говорит на местном языке, нотариус может потребовать переводчика. Готовую доверенность с апостилем и переводом она отправляет сыну в Донецк курьерской службой (DHL, FedEx) или почтой. Учтите: оригинал доверенности понадобится для сделки, копия не подойдёт.

Шаг 2. Сбор документов на квартиру.

Вам понадобятся:

— выписка из ЕГРН на квартиру (заказывается через МФЦ Донецка или через сайт Росреестра, если технически доступно);

— правоустанавливающий документ матери (договор приватизации, свидетельство о праве собственности, выданное до 2016 года, или иной документ);

— кадастровый паспорт или технический план (если не выдавался ранее, может потребоваться заказ в БТИ Донецка);

— справка о составе семьи и отсутствии задолженности по коммунальным платежам (не обязательна для сделки, но нотариус может запросить для проверки отсутствия обременений).

Шаг 3. Обращение к нотариусу в Донецке.

Договор дарения доли между близкими родственниками не требует обязательного нотариального удостоверения (п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Однако, если вы действуете по доверенности, нотариус всё равно понадобится: он проверит полномочия представителя и засвидетельствует подлинность подписи на заявлении в Росреестр, либо удостоверит сам договор. На практике в Донецке регистраторы часто требуют нотариальную форму, если одна из сторон не присутствует лично. Поэтому рекомендую сразу идти к нотариусу. Он подготовит проект договора, проверит доверенность и подаст документы на регистрацию через свою электронную систему.

Шаг 4. Подача документов в Росреестр.

Если нотариус подаёт документы электронно, регистрация займёт 1-3 рабочих дня. Если подавать самостоятельно через МФЦ — до 9 рабочих дней. Госпошлина за регистрацию права на долю для сына — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если сделка нотариальная, нотариус сам передаст документы, и пошлина оплачивается до подачи.

Шаг 5. Получение выписки из ЕГРН.

После регистрации вы получите выписку, подтверждающую право собственности сына на 100% квартиры.

4. Нюансы, о которых нужно знать

— Если мать не может найти нотариуса в Европе (например, из-за статуса беженца или отсутствия документов), есть альтернатива: она может подать заявление через консульство РФ в стране пребывания. Консул вправе засвидетельствовать доверенность (ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате). Это займёт больше времени, но легально.

— Если мать не может приехать и оформить доверенность вообще — тогда только судебный порядок: сын может обратиться в суд с иском о признании права собственности, если мать фактически отказалась от доли в его пользу, но это долгий и рискованный путь, лучше его избегать.

— Если в квартире прописаны третьи лица (например, отец или другие родственники), их согласие на дарение не требуется, но они сохраняют право пользования квартирой после смены собственника. Это не мешает сделке, но учитывайте это.

— Если мать — единственный собственник, а сын просто проживает — тогда это не дарение доли, а дарение всей квартиры, и порядок тот же, но в доверенности нужно указать «дарение всей квартиры».

5. Чего делать не стоит

Не пытайтесь оформить сделку задним числом или подделать подпись матери — это уголовное преступление (ст. 159 УК РФ — мошенничество), и сделка будет признана недействительной. Также не стоит ждать, пока мать вернётся: если она находится в Европе длительно, доверенность можно оформить дистанционно, и это законно. И не пропустите срок действия доверенности: по умолчанию она действует один год (ст. 186 ГК РФ), если не указан иной срок. Проверьте, чтобы доверенность была выдана с запасом времени на пересылку и регистрацию.

Если нотариус в Донецке откажет в удостоверении сделки из-за сомнений в подлинности доверенности, вы вправе обжаловать его отказ в суде (ст. 33 Основ законодательства о нотариате), но на практике при наличии апостиля и перевода отказы редки. Если возникнут споры с регистратором — решение можно обжаловать в суде в порядке административного судопроизводства.

Итог: при наличии правильно оформленной доверенности с апостилем и переводом, сделка займёт от 2 до 4 недель с учётом пересылки документов из Европы. Основные риски — только в качестве доверенности, поэтому на этом этапе стоит проконсультироваться с нотариусом в Донецке до того, как мать поедет к нотариусу за границу, чтобы он заранее проверил проект доверенности.