Добрый день, такая проблема: я получила вторую половина дома по наследству от мужа, первой половиной я владею уже давно. Сейчас я продаю дом и и услышала о подоходном налоге 13%, могу ли я его не платить?
Здравствуйте!
первой половиной я владею уже давно
Срок владения считается по первой доле. Если владеете ею более 3-5 лет, налога не будет, декларация не нужна.
Здравствуйте. Продажа дома после получения части по наследству — ситуация распространённая, и налоговая обязанность зависит от деталей, которые легко упустить. Разберу ваш случай по существу.
Правовое обоснование
Основной акт, регулирующий этот вопрос, — Налоговый кодекс РФ (далее — НК РФ). Ключевые нормы:
1. Статья 217 НК РФ — перечень доходов, не подлежащих налогообложению. Пункт 17.1 этой статьи освобождает от налога доходы от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (для имущества, полученного в собственность до 2016 года) или пять лет и более (для имущества, приобретённого после 01.01.2016).
2. Статья 217.1 НК РФ — устанавливает особенности освобождения от налога. Пункт 3 этой статьи прямо указывает: для объектов недвижимости, полученных в порядке наследования, минимальный предельный срок владения составляет три года. Это ваше ключевое преимущество.
3. Статья 228 НК РФ — обязывает самостоятельно исчислить и уплатить налог, если он не был удержан налоговым агентом. При продаже недвижимости физическим лицом вы сами подаёте декларацию.
Резолютивная часть: что из этого следует именно для вас
Ваша ситуация имеет две особенности: вы владеете второй половиной дома недавно (по наследству), а первой — давно. С точки зрения налогообложения, при продаже дома как единого объекта недвижимости, срок владения считается с момента регистрации права на последнюю приобретённую долю. Однако из этого правила есть важное исключение, которое в вашем случае работает в вашу пользу.
Ключевой момент: Если вы владели первой половиной дома более трёх лет (а если дом приобретён до 2016 года — то более трёх лет, если после — то более пяти лет, но для вас важнее другое), то при продаже всего дома целиком срок владения будет отсчитываться от момента регистрации права на первую долю. Это следует из совокупности норм ст. 217.1 НК РФ и разъяснений Министерства финансов РФ (например, письма Минфина от 21.03.2018 № 03-04-05/17629). Логика такова: вы становитесь собственником всего объекта недвижимости с момента регистрации права на первую часть, а последующее увеличение доли не меняет дату начала владения самим объектом.
Таким образом, если с момента регистрации вашего права на первую половину дома прошло более 3 (или 5) лет, вы полностью освобождаетесь от уплаты налога 13% при продаже всего дома.
Что делать по шагам:
1. Проверьте дату регистрации права на первую половину дома (смотрите свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН). Если с этой даты до даты подписания договора купли-продажи прошло более 3 лет (для недвижимости, полученной до 2016 года) или более 5 лет (для приобретённой после 01.01.2016), налог платить не нужно.
2. Если срок прошёл: вы просто не подаёте декларацию 3-НДФЛ и не платите налог. Никаких уведомлений в налоговую подавать не требуется.
3. Если срок не прошёл (менее 3 лет с момента регистрации первой доли): тогда вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог до 15 июля. Но даже в этом случае вы можете уменьшить налогооблагаемую базу. Вам доступны два варианта (на выбор):
* Имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей (ст. 220 НК РФ). Вы уменьшаете полученный доход на эту сумму и платите 13% с остатка.
* Вычет в размере документально подтверждённых расходов на приобретение этого имущества (ст. 220 НК РФ). Для унаследованной доли таких расходов у вас нет, но вы можете учесть расходы на приобретение первой половины дома, если они у вас есть (договор купли-продажи, расписки). Этот вариант может быть выгоднее, если первая половина стоила дорого.
Чего делать НЕ надо:
Самая частая ошибка — считать срок владения с момента получения наследства на вторую половину. Это приводит к тому, что люди ошибочно полагают, что обязаны платить налог, и либо платят его зря, либо, наоборот, не подают декларацию, когда она нужна, и получают штраф. В вашей ситуации, скорее всего, налог платить не нужно, если вы давно владеете первой частью. Второй момент: не пытайтесь «раздробить» сделку, продав доли отдельными договорами разным покупателям — это не изменит вашу обязанность, но может вызвать вопросы у налоговой.
Если после проверки дат окажется, что трёхлетний срок не истёк, и вы решите, что налог всё же придётся платить, рекомендую сохранить все документы о расходах на приобретение первой половины дома — это может существенно снизить сумму налога.
Здравствуйте, Ольга! В Вашей ситуации есть основания полагать, что при продаже всего дома НДФЛ платить не придётся. Если доли в одном объекте недвижимости приобретались в разное время, для определения минимального срока владения при продаже всего объекта срок исчисляется с даты приобретения первой доли.
Поэтому тот факт, что вторую половину дома Вы получили по наследству недавно, сам по себе не означает, что по ней обязательно возникнет НДФЛ. Если первая половина дома находилась у Вас в собственности более минимального срока (3 — 5 лет), при продаже всего дома этот срок может исчисляться именно с даты приобретения первой доли.
