Добрый день. В предложенной схеме есть два серьезных риска для вас. Первый связан с предварительным договором, второй с договором агентства. Подписывать их в описанном виде без проверки текста я бы не советовал.
Фраза «аванс, который при вашем отказе возвращается в двойном размере, а при отказе покупателя остается вам» юридически противоречива. Такая конструкция по последствиям соответствует задатку, а не обычному авансу. Закон прямо допускает задаток для обеспечения обязательства заключить основной договор. Если неисполнение произошло по вине получившей задаток стороны, она возвращает двойную сумму, а кроме этого могут взыскиваться убытки, если договором не установлено иное. Поэтому либо оформляйте обычный аванс без этих санкций, либо прямо называйте платеж задатком и подробно прописывайте, какие именно обстоятельства считаются вашим отказом, отказом покупателя и не зависят от сторон. Статья 380 ГК РФ и статья 381 ГК РФ.
Причем риск для вас не ограничивается двойным возвратом денег. Подписав предварительный договор, вы принимаете обязанность продать недвижимость на согласованных условиях. Если затем просто передумаете, покупатель при наличии оснований может требовать в суде понуждения к заключению основного договора. Поэтому в предварительном договоре должны быть проверены объект, цена, срок заключения основного договора, порядок расчетов, условия освобождения недвижимости, перечень документов и обстоятельства, при которых стороны вправе отказаться от сделки без ответственности. Статья 429 ГК РФ.
Отдельно внимательно смотрите договор с АН на 170 тыс. рублей. Критический пункт здесь не сумма, а момент, когда услуга считается оказанной и возникает обязанность заплатить 170 тыс. Не соглашайтесь, если комиссия становится безусловно заработанной уже после нахождения покупателя, подписания предварительного договора или передачи документов в МФЦ. Для вас безопаснее привязать оплату к государственной регистрации перехода права и завершению расчетов либо четко расписать стоимость отдельных реально оказанных этапов. Заказчик по договору возмездного оказания услуг вправе отказаться от него с оплатой фактически понесенных исполнителем расходов. Если вы выступаете как гражданин-потребитель, аналогичное право предусматривает законодательство о защите прав потребителей. Статья 782 ГК РФ и статья 32 Закона о защите прав потребителей.
С аккредитивом схема нормальная только при правильно составленных условиях банка. До подачи документов в МФЦ деньги покупателя должны быть фактически внесены на аккредитив, а условия его раскрытия не должны зависеть от последующего согласия покупателя. Деньги вам должны перечисляться после регистрации перехода права при предъявлении заранее согласованного документа. Ключи, фактическое освобождение объекта и расписку о получении всей цены не передавайте до фактического получения денег, если иной порядок специально не нужен вам. Самое безопасное сейчас это до подписания проверить три документа вместе: предварительный договор, договор с АН и условия аккредитива. Именно в их сочетании видно, не получится ли так, что вы обязаны продать объект, вернуть двойную сумму и одновременно заплатить агентству 170 тыс. рублей даже при сорвавшейся сделке.
