Как продать квартиру в общей совместной собственности после развода при наличии ребенка

Здравствуйте.

Для начала надо подать-иск о разделе имущества и определении долей.Обращайтесь ко мне в чат-я вам помогу и разберем ваш вопрос. 

С уважением. 

Добрый день, Марина!

Аргумент вашего бывшего мужа о том, что «он платил ипотеку», юридически не дает ему права продать квартиру единолично или забрать себе всю выручку. В соответствии со ст. 34 и ст. 39 Семейного кодекса РФ, все доходы супругов в браке являются общими, поэтому выплаты по ипотеке считаются сделанными за счет общих средств, а квартира — вашей совместной собственностью.

Продать квартиру без вашего нотариального согласия (или без совместного участия в сделке) он не сможет. Росреестр просто не зарегистрирует такой переход права собственности.

То, что ребенок прописан в квартире, не блокирует само право собственности родителей, но органы опеки и покупатели обращают на это внимание. Если это единственное жилье ребенка, опека не даст согласия на продажу без предоставления альтернативного жилья, не ухудшающего условия проживания.

Вам необходимо подать Исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества бывших супругов.

Марина, буду благодарна за ваш отзыв о консультации!

1. Сможет ли муж продать квартиру без вашего согласия

Законный запрет на продажу: Муж не сможет продать квартиру самостоятельно. Поскольку недвижимость находится в общей совместной собственности, распоряжение ею возможно исключительно по обоюдному согласию сособственников (ст. 253 ГК РФ, ст. 35 СК РФ).
Блокировка Росреестром: Любая сделка по отчуждению недвижимости в совместной собственности или долей требует нотариального удостоверения. Росреестр просто приостановит и отклонит регистрацию перехода права, если от вас не будет подписанного договора купли-продажи или нотариального согласия.
Аргумент «я сам платил ипотеку» не работает в суде: Все платежи по ипотеке, вносившиеся в период брака, по закону признаются производившимися за счет общих доходов супругов (ст. 34 СК РФ). То, что ипотека списывалась с его счета или он зарабатывал больше, не лишает вас права на $1/2$ долю в квартире.
2. Какой иск нужно подавать в суд

Вам необходимо обратиться в районный (городской) суд по месту нахождения квартиры со следующим исковым заявлением:

Наименование иска: «Исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества супругов (определении долей в общем имуществе)».
Основные требования в иске:

Прекратить режим общей совместной собственности на квартиру.
Разделить квартиру и признать за вами право собственности на $1/2$ долю в праве общей долевой собственности, а за бывшим мужем — на $1/2$ долю.
Обязательные обеспечительные меры (Арест): Одновременно с исковым заявлением обязательно подайте ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета Росреестру совершать регистрационные действия в отношении данной квартиры (ст. 139, 140 ГПК РФ). Это мгновенно заблокирует любые попытки мужа выставить жилье на нелегальные торги или сдать его.
3. Как влияет наличие несовершеннолетнего ребенка и ипотека

Прописка ребенка: Регистрация ребенка не дает ему автоматического права собственности на квадратные метры родителей (ст. 60 СК РФ), но закрепляет за ним безусловное право пользования и проживания. Органы опеки и суд не допустят ухудшения жилищных условий ребенка.
Если использовался материнский капитал: Если ипотека частично гасилась маткапиталом, в исковых требованиях необходимо дополнительно заявить о выделении долей детям пропорционально сумме сертификата (ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).
Если ипотека еще не выплачена: Банк-кредитор привлекается к участию в суде в качестве третьего лица. Если же ипотека уже полностью погашена и обременение снято, квартира делится между супругами строго пополам.
4. Как продать квартиру после суда

После того как суд определит доли ($1/2$ и $1/2$):

Совместная продажа: Вы можете заключить общий договор купли-продажи с покупателем и поделить вырученные деньги пополам.
Выкуп / продажа доли: Если муж откажется продавать всю квартиру вместе, каждый из вас сможет продать только свою выделенную $1/2$ долю с соблюдением преимущественного права покупки по ст. 250 ГК РФ (письменное извещение сособственника с предложением выкупа).
Рад был помочь разобраться в вопросе, буду очень признателен, если выделите пару секунд и оставите свой положительный отзыв! С уважением, Всего Вам доброго! Заберите готовый шаблон в нашем Telegram-канале @narodny_zaschitnik. Контакты для связи: тг@Ambas7, емайл: OlZ7l@ya.ru Вацап: +79957748134

Здравствуйте. Ситуация у вас типовая, но с важными нюансами, которые касаются прав ребенка и порядка продажи. Сразу отмечу: аргумент мужа о том, что «он платил ипотеку», не дает ему права единолично распоряжаться квартирой, если она куплена в браке. По порядку.

1. Правовая квалификация вашей ситуации

Поскольку квартира приобретена в браке (даже если оформлена на обоих супругов), она является совместной собственностью на основании ст. 34 Семейного кодекса РФ. То, что доли не выделены, означает, что по умолчанию доли признаются равными (ст. 39 СК РФ). Тот факт, что ипотеку платил муж, значения не имеет: если платежи шли из семейного бюджета в браке, это общие деньги. Даже если он платил из личных средств, это может дать ему право на компенсацию, но не право единоличной продажи.

Ключевая проблема — прописанный несовершеннолетний ребенок. Само по себе это не запрещает продажу, но требует соблюдения процедуры. Если ребенок является собственником доли — продажа только с разрешения органов опеки. Если он просто прописан (не собственник), то продажа возможна, но есть риск, что суд признает сделку недействительной, если будут нарушены права ребенка на жилье.

2. Что делать с продажей и какой иск подавать

Муж не может продать квартиру без вашего согласия, так как вы — второй собственник. Нотариус не удостоверит сделку без вашего личного участия или нотариально заверенного согласия. Поэтому у вас два пути:

Вариант А (если вы согласны продать): Вы даете нотариальное согласие на продажу. Но перед этим вы должны определить доли. Поскольку доли не выделены, вам нужно либо заключить соглашение о разделе имущества (можно у нотариуса), либо выделить доли детям (если они должны быть выделены по материнскому капиталу). После продажи вы делите деньги пополам (или в иной пропорции, если договоритесь). Если не договоритесь о цене и порядке раздела денег — муж подает иск о разделе имущества.

Вариант Б (если вы против продажи): Это ваш случай, если вы не хотите продавать. Муж не может вас заставить. Ему придется подавать иск в суд. Но вы можете упредить его и подать встречный иск.

Какой иск подавать вам:

1. Иск о разделе совместно нажитого имущества (если брак уже расторгнут). Это основной иск. В нем вы просите суд:

* Определить ваши доли в квартире (по 1/2 каждому).

* Разделить квартиру в натуре (если это возможно) или признать право собственности на 1/2 доли за каждым.

* Если раздел в натуре невозможен (а с квартирой это почти всегда так), суд может оставить квартиру одному из супругов с выплатой компенсации другому, либо оставить в общей долевой собственности. Но чаще всего суд просто выделяет доли, и квартира остается в долевой собственности.

2. Иск о запрете совершения регистрационных действий (обеспечительные меры). Подается одновременно с иском о разделе или до него. Вы просите суд наложить арест на квартиру, чтобы муж не мог ее продать до разрешения спора. Это критически важно, иначе он может успеть продать квартиру третьему лицу.

Важно про сроки: Согласно п. 7 ст. 38 СК РФ, срок исковой давности по разделу имущества разведенных супругов — 3 года. Но он течет не с даты развода, а с момента, когда вы узнали о нарушении вашего права (например, когда муж выставил квартиру на продажу без вашего согласия). Это подтверждено п. 19 постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15. Пока он не мешает вам пользоваться квартирой, срок не течет. Но раз он начал продажу — это и есть нарушение, с этого момента срок пошел.

3. Роль органов опеки и ребенка

Если ребенок не собственник, а только прописан, то для продажи согласие органов опеки не требуется. Однако, если квартира покупалась с использованием материнского капитала, вы обязаны были выделить доли детям. Если не выделили — это нарушение, и продажа без выделения долей будет незаконной. В этом случае суд может обязать вас выделить доли, а сделку купли-продажи признать недействительной.

Если ребенок — собственник доли, то продажа возможна только с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Орган опеки даст разрешение только при условии, что вы одновременно предоставляете ребенку равноценное жилье.

4. Что делать по шагам

1. Немедленно подайте в районный суд иск о разделе имущества и одновременно ходатайство о принятии обеспечительных мер (запрет на регистрационные действия с квартирой). Это заблокирует продажу.

2. Если брак расторгнут недавно и вы не пропустили срок, укажите это в иске. Если прошло много лет, будьте готовы доказывать, что узнали о нарушении права только сейчас (например, когда увидели объявление о продаже).

3. Соберите документы: свидетельство о браке/разводе, выписку из ЕГРН на квартиру, справку о составе семьи (о прописке ребенка), кредитный договор (если ипотека не погашена), документы о рождении ребенка.

4. В суде заявите, что не даете согласия на продажу, и просите разделить квартиру, выделив вам долю. Если муж настаивает на продаже, он должен доказать, что это в интересах ребенка (например, покупка лучшего жилья). Суд будет исходить из интересов ребенка (постановление Пленума ВС РФ от 27.05.1998 № 10).

Чего делать НЕ надо: Не подписывайте никаких предварительных договоров и не давайте устных обещаний мужу. Не пытайтесь «договориться» с покупателем, которого он найдет — это может быть расценено как одобрение сделки. И главное — не тяните с иском, иначе муж может успеть продать квартиру, и вам придется оспаривать сделку, что гораздо сложнее и дольше.

Резюме: Вам нужно подавать иск о разделе имущества с требованием об определении долей и наложении ареста на квартиру. Ваше согласие на продажу обязательно, и без него сделка не пройдет. Если муж уже нашел покупателя, он не сможет ее оформить без вашего нотариального согласия.

Здравствуйте, Марина!

В Вашем случае раздел имущества будет производиться через суд (ст. 38 Семейного Кодекса Российской Федерации, далее — СК РФ).

Подаются требования в суд в зависимости от размера требований в районный или мировой, чаще всего такие дела рассматриваются в районных суда (ст. 24 и 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее – ГПК РФ). 

К исковому заявлению прилагаете:

1. Копию свидетельства о браке (о расторжении брака);

2. Копии правоустанавливающих документов (для недвижимого имущество — это выписка из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельство о праве собственности или иные правоустанавливающие документы; для движимого имущества — это паспорт транспортного средства, свидетельство о транспортном средстве и пр.);

3. Квитанции, чеки и иные доказательства, подтверждающие расходы, если про это указываете;

4. Дополнительные доказательства при наличии;

5. Уведомление другой стороны, подтверждающие отправку искового заявления и пакета документов супругу, если вовлекаются в дело иные лица (например, кредитор), то и им;

6. Квитанция об оплате государственной пошлины или ходатайство об освобждении при наличии оснований.

Подать можно очно или онлайн через сервис ГАС «Правосудие».
Подготовку документа или дополнительную консультацию можете заказать у любого юриста, готового помочь, обратиться можно, в том числе, ко мне.

С уважением, Артем Гагикович!