Уважаемый Алексей, здравствуйте!
Закон не запрещает сделки между близкими родственниками, включая покупку жилья у матери супруги.
Наличие у Вашей супруги другой квартиры площадью более 90 кв. м само по себе не является основанием для отказа — материнский капитал направляется на улучшение жилищных условий, однако закон не устанавливает требования о предварительном отсутствии у семьи другого жилья или о признании семьи нуждающейся.
Источник: ст.10 Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64872/2189b09639d1af2baefd5a961675b0b99b8a7652/
Основное правовое основание — часть 1 пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
1.Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:
1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения;
Т.е. — средства материнского капитала могут направляться на приобретение жилого помещения по любой не противоречащей закону сделке путем безналичного перечисления продавцу, в том числе физическому лицу.
Приобретаемая квартира должна находиться на территории Российской Федерации и иметь статус именно жилого помещения — это следует из части 3 статьи 10 указанного Закона.
Кадастровая стоимость квартиры сама по себе не определяет возможность перечисления средств и не заменяет цену договора.
В договоре купли-продажи должна быть указана действительная согласованная цена.
СФР вправе отказать в перечислении средств при наличии признаков мнимой или притворной сделки, несоответствии квартиры требованиям к жилому помещению,отсутствии реальной передачи жилья либо намерении сторон формально оформить переход права без фактического приобретения квартиры.
Цена, равная размеру материнского капитала, допустима, однако при сделке с родственником такая обстоятельность может привлечь дополнительное внимание к реальности сделки.
Квартира после покупки должна перейти в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и всех детей, включая ребенка, в связи с рождением которого возникло право на материнский капитал.
Это прямо предусмотрено частью 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ.
4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64872/2189b09639d1af2baefd5a961675b0b99b8a7652/
Оформить квартиру только на сына нельзя.
Доли определяются по соглашению родителей — это все у нотариуса оформляется соглашением.
Продажа квартиры матери должна быть оформлена договором купли-продажи с государственной регистрацией перехода права в ЕГРН.
Расчеты необходимо проводить безналично, а заявление о распоряжении материнским капиталом подается в СФР после заключения сделки через МФЦ.
Таким образом, имеющаяся квартира в городе не препятствует покупке.
Риск отказа возникнет при фиктивности сделки, непригодности сельской квартиры для постоянного проживания, несоответствии документов или последующем неисполнении обязанности по выделению долей всем членам семьи.
С уважением, Дарья
При этом у Вас будет обязанность оформить квартиру в собственности Вас (родителей) и детей (у Вас один ребенок как я понял) (ч. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ)
впоследствии Вы с супругой можете подарить свои доли в квартире ребенку.
Главное, чтобы сделка носила реальный характер и была достигнута цель улучшения жилищных условий для семьи и несовершеннолетних детей.
При этом еще надо помнить, что до достижения ребенку 3 лет Вы можете потратить материнский капитал на только на ипотеку, на первоначальный взнос по жилищному кредиту или на погашение уже взятой ипотеки.
Готовое жилье на средства материнского капитала можно приобрести только по достижении 3 летнего возраста ребенком, в связи с рождением которого возникло право на маткапитал.