Как зарегистрировать пристройки к дому общедолевой собственности, если строились оба сособственника, в то же время на разных земельных участках
Добрый день Рашида! Объект капитального строительства (жилой дом) должен располагаться в границах одного земельного участка.
Если Ваша пристройка «вылезла» за границы Вашего участка на чужую землю или земли общего пользования, это является самовольной постройкой с высокими рисками сноса.
Если Вы владеете долей в доме и хотите увеличить общую площадь дома (пристроить веранду), это считается реконструкцией. Вы должны получить письменное нотариальное согласие на реконструкцию от всех совладельцев дома. Если дом стоит на участке, который тоже в долевой собственности, согласие нужно и от всех владельцев земли. Если пристройка будет занимать часть общего участка, нужно согласовать изменение порядка пользования.
Если пристройка физически заходит на «разные участки» (дом стоит на границе участков, и пристройка должна захватить часть соседнего участка) — это самовольное занятие земли. Вы можете попробовать оформить перераспределение земельных участков (прирезать кусок соседней земли к своему участку), если сосед согласен и это допускается.
Для капитальной пристройки вам сначала нужно объединить земельные участки в один или изменить границы так, чтобы весь дом оказался на одном участке.
Если у Вас таунхаус или дом на две семьи, где у каждого хозяина свой участок и своя часть дома (блок) и вы пристраиваете к своему блоку — действия аналогичны первому варианту, но согласие соседей требуется только в том случае, если затрагивается общая стена, несущие конструкции или их земля.
Если мой ответ был Вам полезен, Вы можете оценить работу нажав кнопку (+) под моим ответом или отблагодарить любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Ссылка на мой чат:
pravoved.ru/lawyer/4524553/
Здравствуйте. Ваша ситуация нестандартная: обычно пристройка следует судьбе основного объекта недвижимости, но в вашем случае дом находится в общей долевой собственности, а земельные участки под ним — разные. Здесь ключевое значение имеет то, как оформлены права на землю и что именно построено.
Правовое обоснование
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение к приобретателю переходит право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Однако в вашем случае дом уже существует, а пристройки возведены на разных участках. Если пристройки являются капитальными (имеют фундамент, прочно связаны с землей), то они считаются частью единого объекта недвижимости — дома. Следовательно, право собственности на пристройку не может существовать отдельно от права на дом, а право пользования землей под ней должно быть оформлено.
Если же участки находятся в собственности каждого из сособственников, то для регистрации пристройки, возведенной на участке одного из них, необходимо, чтобы этот участок был переоформлен в общую долевую собственность пропорционально долям в доме, либо чтобы между сособственниками было заключено соглашение об установлении сервитута (права ограниченного пользования чужим участком) — ст. 274 ГК РФ. Без этого регистрация пристройки как части общего имущества будет невозможна, так как нарушается принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Что делать по шагам
1. Определите статус пристроек. Если они капитальные, то сначала нужно провести кадастровые работы: заказать технический план на измененный дом у кадастрового инженера. Если пристройки некапитальные (например, терраса на сваях без заглубленного фундамента), регистрация не требуется, достаточно узаконить их через уведомительный порядок, если они не нарушают норм.
2. Урегулируйте земельные отношения. Вам с другим сособственником нужно либо:
— объединить оба участка в один и затем выделить доли в праве на него пропорционально долям в доме (это самый надежный вариант);
— либо заключить соглашение о сервитуте, если объединение невозможно (например, участки не смежные). Сервитут подлежит государственной регистрации в Росреестре.
3. Подайте документы на регистрацию. После того как земля оформлена, подайте в Росреестр заявление о регистрации права общей долевой собственности на измененный дом (с учетом пристроек) на основании технического плана и правоустанавливающих документов на землю. Если пристройка возведена без разрешения, сначала потребуется решение суда о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), если не удастся оформить ее через местную администрацию в упрощенном порядке (если дом и участок под ним в собственности, а пристройка не меняет границы участка).
Чего делать не стоит
Не пытайтесь регистрировать пристройку только на одном участке как отдельный объект — Росреестр откажет, так как это будет противоречить единству объекта недвижимости. Также не стоит затягивать: если пристройка самовольная, администрация может подать иск о сносе. Срок исковой давности по таким искам — 3 года, но он начинает течь с момента, когда администрация узнала о нарушении, поэтому лучше действовать сразу. Если второй сособственник откажется от объединения участков, вам придется обращаться в суд с иском об установлении сервитута или о разделе/выделе долей, и тогда вопрос решится принудительно.
