Здравствуйте. У дома 3 собственника, договор с риэлтором заключил только 1 собственник, но из-за бездействия риэлтора остальные хотят продать его по частям
Здравствуйте, Наталья.
Продать дом по частям без согласия всех собственников нельзя, если оформлено единое право собственности на объект, а не на отдельные изолированные помещения.
Договор, подписанный только одним собственником, не имеет юридической силы для остальных двух.
Риэлтор не может продать весь дом или чужие доли без нотариально заверенной доверенности от каждого из оставшихся собственников.
Первый собственник может расторгнуть этот договор в одностороннем порядке из-за неисполнения обязательств.
Каждый собственник может продать свою долю отдельно.
Перед продажей доли постороннему лицу нужно письменно предложить её другим сособственникам через нотариуса. Если они откажутся, продавайте стороннему покупателю.
Собственник, подписавший договор с риэлтором, должен направить письменную претензию о расторжении из-за бездействия.
Зафиксируйте прекращение сотрудничества, чтобы риэлтор не потребовал компенсации расходов.
Все три собственника должны договориться, продают ли они дом целиком (дав новому риэлтору общую доверенность) или каждый продает свою долю.
Если остальные сособственники не хотят покупать долю третьего, оформляйте извещения о продаже другим лицам.
Если у Вас остались вопросы, можете обратиться ко мне в личный чат за персональной расширенной консультацией, и также можете заказать составление претензии к риэлтору.
Если Вам был полезен мой ответ, Вы можете выразить благодарность здесь любой суммой: https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4394616/
Это займёт пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам.
С Уважением,
Руслан Шарафитдинов, юрист
Здравствуйте. Да, продать дом по частям можно, и договор с риэлтором, заключенный одним из собственников, этому не препятствует. Важно понимать: договор на оказание риэлторских услуг — это обязательство только того собственника, который его подписал. Он не создает прав и обязанностей для остальных двух сособственников (ст. 308 ГК РФ). Поэтому бездействие риэлтора юридически не мешает вам распоряжаться своей долей.
Продажа «по частям» в вашей ситуации означает продажу долей в праве общей долевой собственности. Здесь ключевой момент — соблюдение преимущественного права покупки. Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли постороннему лицу вы обязаны письменно известить остальных сособственников о цене и условиях продажи. У них есть месяц, чтобы выкупить долю по этой цене. Если они откажутся или не ответят в срок, вы вправе продать долю любому другому покупателю. Если же продать долю без такого извещения, покупатель (если он не является сособственником) рискует: в течение трех месяцев любой из сособственников может через суд перевести на себя права покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Что делать по шагам:
1. Убедитесь, что все трое собственников согласны на продажу своих долей разным покупателям. Если кто-то против — продать его долю без его воли нельзя, только через суд (выдел доли в натуре, ст. 252 ГК РФ), что сложно и долго.
2. Если согласие есть, каждый собственник, желающий продать свою долю, направляет двум другим письменное уведомление о намерении продать долю с указанием цены (можно через нотариуса, это надежнее). Уведомление вручается под расписку или отправляется заказным письмом с описью вложения.
3. Ждете один месяц. Если другие собственники не дали письменного согласия на покупку или не ответили — можно заключать договор купли-продажи доли с посторонним покупателем.
4. Договор купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Без нотариуса сделку не зарегистрируют в Росреестре.
5. После нотариального удостоверения подаете документы на регистрацию перехода права в МФЦ или через нотариуса.
Что касается риэлтора: его бездействие — это его проблема. Если он не исполняет договор, тот собственник, который его нанял, вправе расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченного (ст. 450.1, 782 ГК РФ). Остальные двое к этому договору отношения не имеют и могут продавать свои доли самостоятельно, не спрашивая разрешения риэлтора. Единственное, чего делать не стоит — продавать долю без нотариального удостоверения и без соблюдения месячного срока уведомления других сособственников: это прямой путь к судебному оспариванию сделки.
